STJ REsp 2236938

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE DESPESAS CONDOMINIAIS. PENHORA DE IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso especial interposto contra acórdão que, em agravo de instrumento, manteve decisão que limitou a penhora aos direitos aquisitivos do imóvel alienado fiduciariamente, afastando a penhora do próprio bem, sob o fundamento de que o imóvel não integra o patrimônio do devedor fiduciante e que o credor fiduciário não é parte no cumprimento de sentença. 2. O recorrente sustenta que a obrigação condominial tem natureza propter rem, vinculando a unidade condominial e permitindo a penhora do imóvel gerador do débito, independentemente de quem seja o titular. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. A questão em discussão consiste em saber se é possível a penhora do imóvel alienado fiduciariamente para satisfação de dívida condominial, considerando a natureza propter rem da obrigação e a necessidade de citação do credor fiduciário para integrar a execução. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça reconhece a possibilidade de penhora do imóvel alienado fiduciariamente em execução de dívida condominial, em razão da natureza propter rem da obrigação, desde que o credor fiduciário seja citado para integrar a execução. 5. A citação do credor fiduciário é necessária para que este tenha a oportunidade de quitar o débito condominial, sub-rogando-se nos direitos do exequente e podendo exercer regresso contra o devedor fiduciante. IV. DISPOSITIVO E TESE 6. Recurso especial provido para reconhecer a possibilidade de penhora do imóvel que originou a dívida condominial, desde que o condomínio exequente promova a citação do credor fiduciário para integrar a execução. Tese de julgamento: "1. É possível a penhora do imóvel alienado fiduciariamente em execução de dívida condominial, em razão da natureza propter rem da obrigação, desde que o credor fiduciário seja citado para integrar a execução. 2. A citação do credor fiduciário permite que este tenha a oportunidade de quitar o débito condominial, sub-rogando-se nos direitos do exequente e exercendo regresso contra o devedor fiduciante." Dispositivos relevantes citados: Código Civil, art. 1.345. Jurisprudência relevante citada: STJ: REsp n. 2.100.103/PR, relator Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025; REsp n. 1.929.926/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025; REsp n. 2.082.647/SP, relator Ministro Marco Buzzi, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025. RELATÓRIO Trata-se de recurso especial interposto por CONDOMÍNIO RESIDENCIAL DAS ILHAS, com fundamento no art. 105, III, a e c, da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo em agravo de instrumento nos autos de cumprimento de sentença. O julgado foi assim ementado (fl. 20): Agravo de instrumento - Execução de título extrajudicial Despesas condominiais Penhora de direitos aquisitivos O agravante (exequente) entende possível a penhora do imóvel - O imóvel não integra o patrimônio do executado O credor fiduciário não é parte do processo - Confirma-se decisão - Nega-se provimento ao recurso. No recurso especial, a parte aponta divergência jurisprudencial e violação dos arts. 17, 22 da Lei n. 9.514/1997 e 1.345 do Código Civil. Alega que a obrigação condominial tem natureza propter rem e vincula a unidade, permitindo a penhora do próprio imóvel gerador do débito, independentemente de quem seja o titular. Sustenta que o Tribunal de origem divergiu do entendimento do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul e do Superior Tribunal de Justiça ao negar a penhora do imóvel alienado fiduciariamente em execução de cotas condominiais. Requer o provimento do recurso para determinar a penhora sobre a unidade condominial alienada fiduciariamente. Não foram apresentadas contrarrazões, conforme a certidão à fl. 57. Admitido o apelo extremo, os autos ascenderam a esta Corte. É o relatório. EMENTA DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE DESPESAS CONDOMINIAIS. PENHORA DE IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso especial interposto contra acórdão que, em agravo de instrumento, manteve decisão que limitou a penhora aos direitos aquisitivos do imóvel alienado fiduciariamente, afastando a penhora do próprio bem, sob o fundamento de que o imóvel não integra o patrimônio do devedor fiduciante e que o credor fiduciário não é parte no cumprimento de sentença. 2. O recorrente sustenta que a obrigação condominial tem natureza propter rem, vinculando a unidade condominial e permitindo a penhora do imóvel gerador do débito, independentemente de quem seja o titular. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. A questão em discussão consiste em saber se é possível a penhora do imóvel alienado fiduciariamente para satisfação de dívida condominial, considerando a natureza propter rem da obrigação e a necessidade de citação do credor fiduciário para integrar a execução. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça reconhece a possibilidade de penhora do imóvel alienado fiduciariamente em execução de dívida condominial, em razão da natureza propter rem da obrigação, desde que o credor fiduciário seja citado para integrar a execução. 5. A citação do credor fiduciário é necessária para que este tenha a oportunidade de quitar o débito condominial, sub-rogando-se nos direitos do exequente e podendo exercer regresso contra o devedor fiduciante. IV. DISPOSITIVO E TESE 6. Recurso especial provido para reconhecer a possibilidade de penhora do imóvel que originou a dívida condominial, desde que o condomínio exequente promova a citação do credor fiduciário para integrar a execução. Tese de julgamento: "1. É possível a penhora do imóvel alienado fiduciariamente em execução de dívida condominial, em razão da natureza propter rem da obrigação, desde que o credor fiduciário seja citado para integrar a execução. 2. A citação do credor fiduciário permite que este tenha a oportunidade de quitar o débito condominial, sub-rogando-se nos direitos do exequente e exercendo regresso contra o devedor fiduciante." Dispositivos relevantes citados: Código Civil, art. 1.345. Jurisprudência relevante citada: STJ: REsp n. 2.100.103/PR, relator Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025; REsp n. 1.929.926/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025; REsp n. 2.082.647/SP, relator Ministro Marco Buzzi, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025.