STJ REsp 2235005

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C.C. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO. APLICABILIDADE DO PROCEDIMENTO ESPECÍFICO DA LEI N. 9.514/97. RECURSO PROVIDO. 1. A ausência de registro da alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis não retira a eficácia do contrato entre as partes, servindo tal providência apenas para que a avença produza efeitos perante terceiros. 2. Conforme o entendimento do STJ, em caso de inadimplemento ou desistência do adquirente, o credor fiduciário está autorizado a, após efetivar o registro, promover a alienação do bem em leilão, entregando eventual saldo remanescente ao adquirente, descontados os valores da dívida e das despes as comprovadas. 3. Recurso especial provido. RELATÓRIO Trata-se de recurso especial interposto por PARQUE DOS IPES PITANGUEIRAS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA. (PARQUE), com fundamento no art. 105, III, alíneas a e c, da CF, contra acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO, assim ementado: APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA. Ação de resilição de contrato c/c restituição de valores. Compra e venda com garantia fiduciária. Sentença de parcial procedência. Insurgência da vendedora requerida. Preliminar de falta de interesse de agir e de comportamento contraditório da apelada. Desacolhimento. Mérito. Não convencimento. Confusão entre credor fiduciário e alienante. Inaplicabilidade da Lei nº 9.514/97. Desvirtuamento de alienação fiduciária pela confusão reconhecida. Incidência do Código de Defesa do Consumidor. Inadimplência de promissário comprador que não tem o condão de obstar a rescisão do contrato e a restituição de parcela das quantias pagas, admitida a retenção com gastos do compromissário vendedor. Manutenção do percentual de 10% do valor atualizado do contrato. Juros de mora cujo termo inicial deve ser a citação, inaplicável o entendimento da Súmula 1.002 do C. STJ. Devolução a ser realizada de uma só vez, em parcela única, reconhecida a inovação recursal da recorrente ao questionar tal capítulo do decisum. Taxa de fruição que não se mostra cabível na hipótese em comento, ressalvado o entendimento pessoal deste relator. Precedentes. Sentença preservada. RECURSO IMPROVIDO (e-STJ, fl. 292). Nas razões do presente recurso, PARQUE alegou a violação dos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/97, 398 e 402 do CC, 32-A, I, § 1º, da Lei n. 6.766/79, além da existência de dissídio jurisprudencial, ao sustentar que (1) em razão da existência de cláusula de alienação fiduciária em garantia, a resolução do contrato de compra e venda de imóvel firmado entre as partes deve observar o procedimento específico previsto na Lei n. 9.514/97, independentemente da existência de registro; (2) a falta do registro não retira a eficácia da garantia entre os contratantes; (3) eventual devolução de valores deve ocorrer somente após a venda do bem em leilão, quando se aplicará no preço o pagamento da dívida existente; e, (4) subsidiariamente, deve ser majorado o percentual de retenção, determinado o pagamento de taxa de fruição, autorizada a devolução parcelada dos valores remanescentes e aplicados juros de mora a partir da data do trânsito em julgado. Foram apresentadas contrarrazões. É o relatório. EMENTA DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C.C. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO. APLICABILIDADE DO PROCEDIMENTO ESPECÍFICO DA LEI N. 9.514/97. RECURSO PROVIDO. 1. A ausência de registro da alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis não retira a eficácia do contrato entre as partes, servindo tal providência apenas para que a avença produza efeitos perante terceiros. 2. Conforme o entendimento do STJ, em caso de inadimplemento ou desistência do adquirente, o credor fiduciário está autorizado a, após efetivar o registro, promover a alienação do bem em leilão, entregando eventual saldo remanescente ao adquirente, descontados os valores da dívida e das despes as comprovadas. 3. Recurso especial provido.