STJ REsp 1927720

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. PARCIAL PROVIMENTO. I. Caso em exame 1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios que, em ação de rescisão contratual cumulada com consignação em pagamento e reconvenção, reconheceu a culpa exclusiva da construtora pelo inadimplemento contratual, determinando a restituição integral dos valores pagos pelos réus, multa compensatória e redistribuição dos honorários advocatícios. II. Questão em discussão 2. Há quatro questões em discussão: (I) saber se a anulação do projeto e do alvará de construção pelo Poder Público configura caso fortuito ou força maior apto a afastar a responsabilidade da construtora pelo inadimplemento contratual; (II) saber se é legítima a restituição da comissão de corretagem paga pelos consumidores em razão da rescisão contratual por culpa da vendedora; (III) saber se a pretensão de restituição da comissão de corretagem está prescrita, considerando o prazo trienal do Tema 938 do STJ; e (IV) saber se os honorários advocatícios foram fixados de forma adequada, observando os critérios do art. 85, §§ 2º e 8º, do CPC. III. Razões de decidir 3. A anulação do projeto e do alvará de construção pelo Poder Público não configura caso fortuito ou força maior, pois trata-se de risco previsível e inerente à atividade empresarial da construtora, não sendo apto a afastar sua responsabilidade pelo inadimplemento contratual. 4. A restituição da comissão de corretagem é legítima, pois, com a rescisão do contrato por culpa da vendedora, o valor pago pelos consumidores a título de corretagem constitui prejuízo direto que deve ser ressarcido para retorno ao status quo ante. 5. A pretensão de restituição da comissão de corretagem não está prescrita, aplicando-se o prazo decenal previsto no art. 205 do Código Civil, pois decorre do inadimplemento contratual, e não da índole abusiva da cláusula de cobrança. 6. Os honorários advocatícios não poderiam ser fixados por equidade, pois o proveito econômico é mensurável e o valor da causa não é baixo. A fixação deve observar os critérios do art. 85, § 2º, do CPC, entre 10% e 20% sobre o valor da condenação ou da causa. IV. Dispositivo 7. Recurso especial parcialmente provido para reformar o acórdão exclusivamente quanto à fixação dos honorários advocatícios, determinando que sejam calculados nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. RELATÓRIO Trata-se de recurso especial interposto por TGMB-72 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA., atual denominação de BROOKFIELD CENTRO-OESTE SPE 072 S.A., fundamentado no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo eg. Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, assim ementado (e-STJ, fls. 475-476): "CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. RECONVENÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. MORA. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. ENTRAVES ADMINISTRATIVOS. RISCOS PREVISÍVEIS. RESCISÃO DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. MULTA CONTRATUAL DEVIDA. TERMO FINAL. AJUIZAMENTO DA AÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. PRAZO DECENAL. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. REDISTRIBUIÇÃO. APELO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Apelação interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de ação de rescisão contratual cumulada com consignação em pagamento e parcialmente procedentes os pedidos reconvencionais. 1.1. Pretensão da autora de reforma da sentença. Alega a ocorrência de fato jurídico extraordinário que impossibilitou o cumprimento da prestação sem culpa, o que impossibilita a condenação no pagamento de multa contratual. Subsidiariamente, pede que o termo final para o pagamento da multa contratual seja a data do ajuizamento da ação. Sustenta o advento da prescrição trienal da comissão de corretagem e pede a redistribuição dos honorários advocatícios de sucumbência em virtude da sucumbência recíproca. 2. Cogita-se de descumprimento injustificado, pela apelante, do prazo estabelecido em compromisso de promessa de compra e venda de imóvel para entrega de unidade imobiliária, caracterizando o inadimplemento contratual, fazendo emergir, para o promitente comprador, o direito de pleitear a rescisão judicial do contrato firmado. 2.1. O contrato entabulado entre as partes dispôs expressamente que a entrega do imóvel estava prevista para 31/01/2016, com tolerância máxima de 180 dias, prorrogado, portanto, para 29/07/2016. 2.2. Ajuizada a presente ação em 01/09/2016, é evidente a mora da autora no cumprimento da obrigação de entregar o imóvel adquirido o que torna viável a rescisão, conforme prevê o art. 475, CC. 3. Os fatos apontados pela autora constituem riscos previsíveis para o setor da construção civil. Por isso mesmo, não são circunstâncias aptas a excluir a responsabilidade das empresas, seja por caso fortuito ou pela força maior. Além disso, os riscos da atividade lucrativa desenvolvida pelas empresas de construção civil não podem ser assumidos pelos consumidores. 3.1. É obrigação dos contratantes estarem atentos aos prazos contratuais, promover aditivos e resguardar direitos e, desatentos aos procedimentos legais para prorrogação do prazo de entrega, submete-se trazer à baila as obrigações contratuais. 3.2. Caracterizada a culpa da construtora, incide a multa contratual prevista no contrato entabulado, a qual prevê a indenização mensal no valor correspondente a 0,5% do preço do imóvel no caso de atraso na entrega da obra. 4. Precedente: "( ) II. Dificuldades decorrentes de excesso de chuva, escassez de mão de obra qualificada, falta de materiais e entraves administrativos não se qualificam como caso fortuito ou força maior, razão pela qual não excluem a responsabilidade civil da incorporadora pelo atraso na conclusão do empreendimento imobiliário. ( )"(20160020327287AGI, Relator: James Eduardo Oliveira, 4ª Turma Cível, DJe de 03/05/2017). 5. O período de incidência da multa compensatória corresponde ao primeiro dia seguinte após o vencimento do prazo de tolerância para a entrega do imóvel até a data do ajuizamento da ação. 6. Precedente: "( ) O marco final do cômputo da multa compensatória, equivalente aos lucros cessantes, deve ser a data em que os promitentes compradores manifestaram o desejo inequívoco de rescindir o contrato que, no caso, corresponde à data da propositura da ação. ( )" (00072964520168070001, Relator: Sandoval Oliveira, 2ª Turma Cível, DJE: 05/05/2020) 7. O STJ, em decisão recente, se posicionou no sentido de que, nos casos em que a demanda cuja causa de pedir é o inadimplemento contratual por parte da incorporadora, tem-se afastada a tese firmada sob o Tema n. 938. 7.1. Assim, quando a demanda não discute a ilegalidade da taxa de comissão de corretagem e sim a culpa pelo inadimplemento do contrato principal de promessa de compra e venda por parte do fornecedor, aplica-se o prazo geral de prescrição de 10 anos. 8. Precedente: "( ) 6. Inaplicabilidade do Tema 938/STJ aos casos em que a pretensão de restituição da comissão de corretagem e da SATI tem por fundamento a resolução do contrato por culpa da incorporadora. ( )" (REsp 1737992/RO, DJe 23/08/2019). 9. Dos honorários advocatícios de sucumbência. 9.1. A aplicação literal do art. 85, § 2º, do CPC, à hipótese em comento, resultaria em montante excessivo a título de honorários advocatícios, que, além de não refletir a complexidade da demanda, implicaria ônus desproporcional à parte. 9.2. Ainda que fixados os honorários no percentual mínimo de 10% sobre o valor da causa, se mostraria exorbitante, porquanto os serviços advocatícios prestados pelos patronos dos réus não necessitaram da prática de atos processuais de maior complexidade, ainda, o lugar da prestação, que, sendo nesta capital não demandou maior disposição de tempo. 9.3. Honorários da ação principal fixados equitativamente em R$ 8.000,00, em observância ao art. 85, §§ 8º e 11, do CPC, a serem suportados pela autora. 9.4. Reconhecimento da sucumbência recíproca na reconvenção e redistribuição das custas e honorários advocatícios de sucumbência na proporção de 50% para cada parte, estes arbitrados também em R$ 8.000,00, em consonância com o art. 85, § 8º, do CPC, defesa a compensação. 10. Apelo parcialmente provido." Os embargos de declaração opostos por TGMB-72 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. foram rejeitados (e-STJ, fls. 562-569). Em seu recurso especial, a recorrente alega violação dos seguintes dispositivos da legislação federal, com as respectivas teses: (i) art. 393 do Código Civil, pois teria ocorrido caso fortuito ou força maior, já que a anulação do projeto e do alvará de construção pelo Poder Público seria imprevisível e alheia à conduta da recorrente, afastando sua responsabilidade pelo atraso na entrega do imóvel. (ii) arts. 722, 724, 725 e 728 do Código Civil, pois a comissão de corretagem teria sido paga de forma legítima, com base em cláusula contratual válida e previamente informada, sendo indevida sua restituição. (iii) art. 206, § 3º, IV, do Código Civil, pois a pretensão de restituição da comissão de corretagem estaria prescrita, considerando-se o prazo trienal aplicável a essa hipótese, conforme entendimento do Tema 938 do STJ. (iv) art. 85, §§ 2º e 8º, do Código de Processo Civil, pois os honorários advocatícios teriam sido fixados de forma inadequada, desconsiderando a complexidade da causa e o trabalho realizado pelos advogados. Foram apresentadas contrarrazões pelos recorridos, Nilson Montes e Maisa Honoria de Jesus Montes (e-STJ, fls. 639-650). É o relatório. EMENTA DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. PARCIAL PROVIMENTO. I. Caso em exame 1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios que, em ação de rescisão contratual cumulada com consignação em pagamento e reconvenção, reconheceu a culpa exclusiva da construtora pelo inadimplemento contratual, determinando a restituição integral dos valores pagos pelos réus, multa compensatória e redistribuição dos honorários advocatícios. II. Questão em discussão 2. Há quatro questões em discussão: (I) saber se a anulação do projeto e do alvará de construção pelo Poder Público configura caso fortuito ou força maior apto a afastar a responsabilidade da construtora pelo inadimplemento contratual; (II) saber se é legítima a restituição da comissão de corretagem paga pelos consumidores em razão da rescisão contratual por culpa da vendedora; (III) saber se a pretensão de restituição da comissão de corretagem está prescrita, considerando o prazo trienal do Tema 938 do STJ; e (IV) saber se os honorários advocatícios foram fixados de forma adequada, observando os critérios do art. 85, §§ 2º e 8º, do CPC. III. Razões de decidir 3. A anulação do projeto e do alvará de construção pelo Poder Público não configura caso fortuito ou força maior, pois trata-se de risco previsível e inerente à atividade empresarial da construtora, não sendo apto a afastar sua responsabilidade pelo inadimplemento contratual. 4. A restituição da comissão de corretagem é legítima, pois, com a rescisão do contrato por culpa da vendedora, o valor pago pelos consumidores a título de corretagem constitui prejuízo direto que deve ser ressarcido para retorno ao status quo ante. 5. A pretensão de restituição da comissão de corretagem não está prescrita, aplicando-se o prazo decenal previsto no art. 205 do Código Civil, pois decorre do inadimplemento contratual, e não da índole abusiva da cláusula de cobrança. 6. Os honorários advocatícios não poderiam ser fixados por equidade, pois o proveito econômico é mensurável e o valor da causa não é baixo. A fixação deve observar os critérios do art. 85, § 2º, do CPC, entre 10% e 20% sobre o valor da condenação ou da causa. IV. Dispositivo 7. Recurso especial parcialmente provido para reformar o acórdão exclusivamente quanto à fixação dos honorários advocatícios, determinando que sejam calculados nos termos do art. 85, § 2º, do CPC.