STJ AREsp 2689020

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE ENCARGOS LOCATÍCIOS, TAXAS CONDOMINIAIS E TARIFAS DE SERVIÇOS PÚBLICOS INADIMPLIDAS DURANTE O PERÍODO DA LOCAÇÃO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL NÃO VERIFICADA. PERDA SUPERVENIENTE DO INTERESSE DE AGIR E NÃO RENOVAÇÃO CONTRATUAL. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7/STJ. 1. Controvérsia acerca da perda superveniente do interesse e da renovação contratual. 2. Sem razão as agravantes quando insistem na tese de ocorrência de negativa de prestação jurisdicional, tendo em vista a manifestação suficiente do Tribunal de origem sobre os pontos relevantes da lide. 3. O Tribunal de origem, com base nos fatos e provas dos autos, concluiu pela presença do interesse e pela renovação contratual. 4. Inviabilidade, ante os óbices das Súmulas 5 e 7/STJ, de reversão das conclusões do Tribunal de origem, por demandar reexame contratual e de fatos e provas dos autos. Agravo interno improvido. RELATÓRIO O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator): Cuida-se de agravo interno interposto por MARIA APARECIDA CARDOSO EMEDIATO e FABIA ALVES HASHIMOTO contra decisão monocrática de minha relatoria na qual neguei provimento ao seu agravo em recurso especial, mantendo os óbices apontados no juízo prévio de admissibilidade (não ocorrência de negativa de prestação jurisdicional e incidência das Súmulas 5 e 7/STJ). Extrai-se dos autos que o recurso especial inadmitido foi interposto, com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea "a", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS assim ementado (fls. 596-598): DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. OBJETO. ENCARGOS LOCATÍCIOS. TAXAS CONDOMINIAIS E TARIFAS DE SERVIÇOS PÚBLICOS INADIMPLIDAS DURANTE O PERÍODO DA LOCAÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. NATUREZA COMERCIAL. LOCAÇÃO POR PRAZO DETERMINADO. EXPIRAÇÃO DO PRAZO CONTRATUAL. PERMANÊNCIA DA LOCATÁRIA NO IMÓVEL POR PRAZO SUPERIOR A 30 (TRINTA) DIAS. PRORROGAÇÃO AUTOMÁTICA, POR PRAZO INDETERMINADO (LEI Nº 8.245/1991, ART. 56 E PARÁGRAFO ÚNICO). LOCATÁRIA. INCAPACIDADE CIVIL. ASSEVERAÇÃO. PERMANÊNCIA NA FRUIÇÃO DO IMÓVEL. OPOSIÇÃO AO LOCADOR. INVIABILIDADE. SITUAÇÃO DE RESPONSABILIDADE DO CURADOR. FIANÇA. PRORROGAÇÃO DO VÍNCULO LOCATIVO POR PRAZO INDETERMINADO. MANUTENÇÃO DAS CLÁUSULAS E CONDIÇÕES ORIGINAIS. TERMO ADITIVO. DESNECESSIDADE. AGRAVAMENTO DAS CONDIÇÕES. INEXISTÊNCIA. GARANTIA FIDEJUSSÓRIA. MANUTENÇÃO. LEGITIMIDADE. TERMO. ENTREGA DAS CHAVES DO IMÓVEL LOCADO. PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA. AUTORIZAÇÃO DERIVADA DA LEI ESPECIAL QUE REGULA AS LOCAÇÕES. PERDURAÇÃO DA GARANTIA. POSIÇÃO CONTRATUAL ASSUMIDA. FIADORA E COOBRIGADA PRINCIPAL. ENCARGOS DEVIDOS. ALIENAÇÃO DO IMÓVEL PELO LOCADOR. DÉBITOS GERADOS NA VIGÊNCIA DA LOCAÇÃO. REALIZAÇÃO. REEMBOLSO. LEGITIMIDADE. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. PEDIDO PARCIALMENTE ACOLHIDO, RESSALVADAS AS PARCELAS PRESCRITAS. APELO DAS OBRIGADAS. JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE RECURSAL. DECISÃO INTERLOCUTÓRIA QUE INDEFERIRA DENUNCIAÇÃO DA LIDE. RECURSO CABÍVEL. AGRAVO DE INSTRUMENTO (CPC, ART. 1.015, IX). INTERPOSIÇÃO. JULGAMENTO. DESPROVIMENTO. TRÂNSITO EM JULGADO. OCORRÊNCIA. APELAÇÃO. AVIAMENTO COM O MESMO OBJETO. IMPOSSIBILIDADE. PRECLUSÃO. CONHECIMENTO PARCIAL. PRELIMINARES. INÉPCIA DA PEÇA RECURSAL. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA AOS FUNDAMENTOS DA SENTENÇA. VÍCIO INEXISTENTE. REJEIÇÃO. PRELIMINAR DE PERDA SUPERVENIENTE INTERESSE PROCESSUAL. ALIENAÇÃO DO IMÓVEL QUE INTEGRARA O OBJETO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO. IRRELEVÂNCIA (CPC, ART. 109). REJEIÇÃO. ILEGITIMIDADE PASSIVA. POSIÇÃO CONTRATUAL DE FIADORA. LEGITIMAÇÃO. AFIRMAÇÃO. PRESCRIÇÃO. RECONHECIMENTO PARCIAL. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA, MAS DESIGUAL. RECONHECIMENTO. APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA. PROVIMENTO MÍNIMO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. MAJORAÇÃO DA VERBA FIXADA (CPC, ART. 85, §§2º e 11). SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. 1. Havendo simetria entre as razões recursais e o decidido, estando a argumentação desenvolvida destinada a ensejar resolução diversa da empreendida, ficando patenteado que os argumentos desenvolvidos dialogam com o resolvido, o apelo ressoa devidamente aparelhado via de argumentação apta a infirmar o que restara assentado na sentença como expressão da correta materialização do direito, tornando inviável que seja afirmada a inépcia da peça recursal sob o prisma de que não observara o princípio da congruência, que é mero corolário do princípio dispositivo (CPC, art. 1010, incisos II, III e IV). 2. Rejeitado o pedido volvido à intervenção de terceiros via denunciação da lide e, outrossim, aviando a parte denunciante, em face do interlocutório que indeferira o articulado, agravo de instrumento, que, conhecido, viera a ser desprovido, ratificando-se o indeferimento da intervenção de terceiros, inviável que, operado o trânsito em julgado do acórdão que elucidara o recurso precedente, reprise a arguição ao apelar ignorando a a preclusão aperfeiçoada e o princípio da unicidade recursal (CPC, arts. 505 e 1.015, IX). 3. O instituto da preclusão derivara da necessidade de se assegurar efetividade ao processo e o alcance do seu desiderato, resultando no impedimento do revolvimento de questões já resolvidas através de decisão irrecorrida ou irrecorrível, daí porque o princípio do duplo grau de jurisdição determina que a parte, se não conformada com determinada decisão, contra ela se irresigne através do instrumento apropriado para sujeitá-la ao reexame pela instância recursal, derivando que, resolvida através de decisão intangível, a matéria não poderá ser repristinada (CPC, arts. 505 e 507). 4. A alienação do imóvel que fizera o objeto da locação da qual germinara o crédito demandado no curso da ação de cobrança não afeta a legitimidade ativa do locador para perseguir os acessórios da locação inadimplidos pela locatária e sua fiadora (CPC, art. 109), nomeadamente quando o objeto da pretensão condenatória compreende taxas de condomínio e tarifas originárias de serviços públicos geradas durante a perduração da locação e solvidas pelo locador, visando ele simplesmente forrar-se com o que despendera, conquanto da responsabilidade da locatária e sua garantidora, com lastro no contratado e, ademais, no princípio que repugna o locupletamento ilícito. 5. A legitimidade ad causam, enquanto condição da ação, deve ser aferida à luz dos fatos alegados na petição inicial, ou seja, in status assertionis, sob pena de ofensa à concepção abstrata do direito de ação que é adotada pelo sistema jurídico, pois, segundo se compreende, o direito de ação não está vinculado à prova ou subsistência do direito material postulado, constituindo direito autônomo e abstrato, resultando que as condições da ação, dentre elas a legitimidade das partes, não se subordinam ou confundem com o mérito do direito evocado, devendo ser apreendidas diante das assertivas deduzidas na inicial pelo postulante e da pertinência subjetiva dos acionados quanto aos fatos e pretensões deduzidas. 6. De acordo com a regulação advinda da Lei das Locações, tratando-se de imóvel comercial, expirado o prazo de vigência contratado e permanecendo a locatária no imóvel por mais de 30 (trinta) dias, a locação é prorrogada automaticamente, mas sem prazo determinado (Lei nº 8.245/1991, art. 56 e parágrafo único), e, assim, permanecendo a locatária no imóvel após o implemento do termo convencionado e deixando de adimplir os encargos convencionados, sujeita-se ao pagamento dos valores inadimplidos até o momento em que vir a desocupar o imóvel locado. 7. Consoante o previsto no art. 56 da Lei nº 8.245/1991, após o implemento do prazo ajustado, se o locatário não entregar o imóvel e nele permanecer, sem oposição do locador, por mais de 30 (trinta) dias, presumir-se-á prorrogada a locação por tempo indeterminado, ainda que o contrato de locação faça menção expressa à necessidade de, em caso de renovação, ser firmado um novo instrumento negocial, pois a manutenção da locatária na posse do imóvel, pagando devidamente os aluguéis sem qualquer resistência por parte do locador, enseja a apreensão de que houvera a superação dessa ressalva, determinando que ela e seus garantidores respondam pelas obrigações locatícias avençadas até seu efetivo desfazimento. 8. A prorrogação tácita da locação em razão da expiração do prazo convencionado e da permanência da locatária na posse do imóvel, com a irradiação dos efeitos correlatos, não se abala pelo eventual advento da incapacidade da locatária no curso do vínculo, pois o contrato fora firmado quando estava no pleno exercício de sua capacidade, e, na sequência, estivera sempre assistida por seu curador, sobrelevando, ademais, o fato de que o imóvel não fora desalijado, não podendo o locador, portanto, ser privado de auferir o que lhe é devido em razão do havido e, quiçá, da "postura do representante da locatária. 9. A permanência da locatária no imóvel locado após a expiração do prazo avençado determina a prorrogação, agora por prazo indeterminado, da locação, ensejando também, se avençado, a postergação da vigência da fiança até a desocupação ante o fato de que a prorrogação da avença não implica em aditamento ao ajuste primitivamente celebrado, tampouco agravamento das obrigações originariamente garantidas, mas simples extensão da garantia no molde do pactuado e do expressamente determinado pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991, art. 39). 10. A fiança, como contrato gratuito, benéfico e desinteressado, pois o fiador obriga-se pelo afiançado, junto ao seu credor, a satisfazer a obrigação que havia assumido se eventualmente não viesse a adimpli-la, não auferindo, em regra, nenhum proveito em decorrência da garantia que ofertara, mormente proveniente do credor, que nenhum compromisso assume em contrapartida perante o garantidor fidejussório, não comporta exegese extensiva, não implicando, contudo, a postergação da sua vigência no molde do contratado e do legalmente autorizado em se lhe conferir interpretação ampliativa, mas simples emolduração ao seu exato e perfeito alcance. 11. O Superior Tribunal de Justiça, de modo a conformar o real alcance do enunciado estampado na súmula nº 214, tem decidido, após a edição desse verbete, que, em sendo a avença locatícia provida de cláusula que resguarda a vigência da fiança até a desocupação do imóvel, ainda que a locação tenha entrado a viger por prazo indeterminado, a garantia sobeja vigendo indene, inclusive porque sua prorrogação, além de não ter emergido de aditamento contratual que ensejara o agravamento das obrigações afiançadas, mas de simples disposição legal, se conforma com o textualmente prescrito pela Lei do Inquilinato. 12. Arguindo a locatária e sua garantidora a quitação parcial das obrigações reputadas inadimplidas que fazem o objeto da pretensão condenatória formulada em seu desfavor, atraem para si, como expressão da cláusula geral que dispõe sobre a repartição do ônus probatório, o encargo de lastrear o que ventilaram, pois fato impeditivo ou extintivo, ainda que parcialmente, do direito invocado, derivando da ausência de comprovação do ventilado e comprovação de que o vertido estava direcionado a realizar as obrigações em aberto a rejeição da arguição por ausência de sustentação material subjacente (CPC, art. 373, II). 13. O parcial acolhimento da pretensão formulada, diante do reconhecimento da prescrição da prescrição de parte das parcelas perseguidas, resultando em êxito e decaimento experimentados por ambas as partes, enseja a caracterização da sucumbência recíproca, emergindo dessa inferência a necessidade de as verbas sucumbenciais serem rateadas em ponderação ao que emerge do balanço do havido, de forma a serem conformadas ao preceituado pelo legislador processual (CPC, arts. 85, §14, e 86). 14. O provimento parcial do apelo, se do acolhido emerge que restara provido em extensão ínfima, implicando a sucumbência quase total do apelante, determina a majoração dos honorários advocatícios que originalmente lhe foram imputados, porquanto o novo estatuto processual contemplara o instituto dos honorários recursais, devendo a majoração ser levada a efeito mediante ponderação do acolhido, dos serviços executados na fase recursal pelos patronos da parte exitosa e guardar observância à limitação da verba honorária estabelecida para a fase de conhecimento (CPC, arts. 85, §§2º e 11). 15. Apelação parcialmente conhecida e, na parte conhecida, parcialmente provida. Preliminares rejeitadas. Unânime. Rejeitados os embargos de declaração opostos (fls. 687-728). Em suas razões, as partes agravantes insistem na tese de ocorrência de negativa de prestação jurisdicional. Aduzem a perda do interesse e a não renovação do contrato locatício. Defendem a inaplicabilidade dos óbices das Súmulas 5 e 7/STJ, uma vez desnecessário o reexame contratual e dos fatos. Postulou o provimento. A parte agravada não apresentou impugnação (fl. 879). É, no essencial, o relatório. EMENTA PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE ENCARGOS LOCATÍCIOS, TAXAS CONDOMINIAIS E TARIFAS DE SERVIÇOS PÚBLICOS INADIMPLIDAS DURANTE O PERÍODO DA LOCAÇÃO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL NÃO VERIFICADA. PERDA SUPERVENIENTE DO INTERESSE DE AGIR E NÃO RENOVAÇÃO CONTRATUAL. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7/STJ. 1. Controvérsia acerca da perda superveniente do interesse e da renovação contratual. 2. Sem razão as agravantes quando insistem na tese de ocorrência de negativa de prestação jurisdicional, tendo em vista a manifestação suficiente do Tribunal de origem sobre os pontos relevantes da lide. 3. O Tribunal de origem, com base nos fatos e provas dos autos, concluiu pela presença do interesse e pela renovação contratual. 4. Inviabilidade, ante os óbices das Súmulas 5 e 7/STJ, de reversão das conclusões do Tribunal de origem, por demandar reexame contratual e de fatos e provas dos autos. Agravo interno improvido.