STJ REsp 2016146

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. "CONDOMÍNIO DE FATO" EM ÁREA PÚBLICA IRREGULARMENTE PARCELADA. ACESSO CONTROLADO E SERVIÇOS COMUNS INDIVISÍVEIS. TEMA 882/STJ E TEMA 492/STF. INAPLICABILIDADE. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. NATUREZA PROPTER REM. CONVENÇÃO NÃO REGISTRADA. EFICÁCIA INTERNA (SÚMULA 260/STJ). RESPONSABILIDADE DO ADQUIRENTE (ART. 1.345 DO CC). ART. 123 DO CC. IRRELEVÂNCIA. ART. 36-A DA LEI 6.766/1979. DESNECESSIDADE DE APLICAÇÃO EXCLUSIVA. FUNDAMENTOS AUTÔNOMOS SUFICIENTES SÚMULA 283/STF. DISSÍDIO NÃO DEMONSTRADO (ART. 1.029, § 1º, CPC; ART. 255 RISTJ). PRETENSÃO DE REEXAME DE PROVAS. INVIABILIDADE (SÚMULA 7/STJ). 1.Situação fática específica de parcelamento irregular de área pública com controle de acesso e prestação centralizada de serviços comuns justifica a cobrança de encargos de custeio, distinguindo-se dos precedentes dos Temas 882/STJ e 492/STF relativos a bairros/loteamentos abertos. 2.Cobrança amparada na vedação ao enriquecimento sem causa e na natureza propter rem das despesas, com eficácia interna da convenção aprovada ainda que sem registro (Súmula 260/STJ), sendo o adquirente responsável pelos débitos vinculados ao imóvel (art. 1.345 do CC), inaplicável o art. 123 do CC para afastar a legitimidade. 3.Irrelevante a aplicação exclusiva do art. 36-A da Lei 6.766/1979, pois o acórdão assentou fundamentos autônomos suficientes não impugnados (Súmula 283/STF). 4.Ausência de cotejo analítico apto a comprovar dissídio (art. 1.029, § 1º, CPC; art. 255 do RISTJ) e inviabilidade de revolvimento do conjunto fático-probatório (Súmula 7/STJ). Recurso especial parcialmente conhecido e improvido. RELATÓRIO O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator): Cuida-se de recurso especial interposto por ELVISLENE DE JESUS MACEDO LACERDA, com fundamento nas alíneas "a" e "c" do inciso III do artigo 105 da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Distrito Federal. A controvérsia discutida nos autos gira em torno de ação de cobrança ajuizada pela Associação de Moradores denominada "Condomínio Mansões Entre Lagos", contra a recorrente, visando o recebimento de taxas condominiais. Perante as instâncias ordinárias a recorrente aduziu como defesa que não é associada à referida associação de moradores e, portanto, não estaria obrigada ao pagamento das taxas condominiais, conforme entendimento consolidado no Tema 882 do STJ (REsp 1.439.163/SP e REsp 1.280.871/SP). Ao analisar a matéria, o Tribunal a quo concluiu pela validade da cobrança das taxas condominiais, fundamentando o seu entendimento no enriquecimento sem causa da recorrente, tendo em vista que o caso em tela trata de um "condomínio de fato" em área pública irregularmente parcelada, onde os moradores usufruem de serviços comuns, como segurança, iluminação e manutenção, o que justificaria a cobrança das taxas. Eis a ementa do julgado (fls. 712/713) : APELAÇÃO CÍVEL E ADESIVA. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. POSSIBILIDADE. TESES 882 (STJ) E 492 (STF). CONVENÇÃO CONDOMINIAL. NÃODISTINGUISHING. REGISTRADA. EFICÁCIA. QUALIDADE DE ASSOCIADO. IRRELEVÂNCIA. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. ANUÊNCIA EM CESSÃO DE DIREITOS. TAXA CONDOMINIAL. NATUREZA . PRESCRIÇÃO QUINQUENAL. SENTENÇAPROPTER REM PARCIALMENTE REFORMADA. 1. A circunstância de o loteamento em área pública encontrar-se em situação irregular, sendo administrado por associação de moradores, não impede a cobrança de encargos fixados em assembleias da associação administradora, notadamente porque o pagamento de encargos de custeio é medida impositiva, sob pena de enriquecimento sem causa do possuidor de fração no "condomínio de fato", em face da ausência de contraprestação pecuniária pelos serviços prestados ou postos à sua disposição. 2. A situação fática envolvendo a cobrança de taxas por associações em "condomínios de fato" no Distrito Federal, decorrentes do irregular fracionamento de terra pública, se distingue daquela discutida pelo Superior Tribunal de Justiça no Recurso Especial nº 1.280.871/SP (Tema 882) e pelo Supremo Tribunal Federal no Recurso Extraordinário nº 695911, em sede de repercussão geral (Tema 492). Isso porque tais paradigmas analisaram a legalidade de cobrança, por parte de associação, de taxa de manutenção e conservação em loteamento imobiliário urbano, sob o enfoque das alterações promovidas pela Lei de Regularização Fundiária (Lei nº 13.465/17), não abrangendo, pois, loteamentos irregulares em área pública. 3. A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre condôminos, conforme Enunciado Sumular de nº 260, do Superior Tribunal de Justiça. Opostos embargos declaratórios, o recurso foi rejeitado, com a seguinte ementa (fl. 835). EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. APELAÇÃO CÍVEL E ADESIVA. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. POSSIBILIDADE. TESES 882 (STJ) E 492 (STF). DISTINGUISHING. CONVENÇÃO CONDOMINIAL. NÃO REGISTRADA. EFICÁCIA. QUALIDADE DE ASSOCIADO. IRRELEVÂNCIA. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. ANUÊNCIA EM CESSÃO DE DIREITOS. TAXA CONDOMINIAL. NATUREZA PROPTER . PRESCRIÇÃO QUINQUENAL. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. REM ACÓRDÃO. OMISSÃO. CONTRADIÇÃO. INEXISTÊNCIA. JULGAMENTO QUE CONTRARIA TESE DEFENDIDA PELA PARTE. MERO INCONFORMISMO. Em suas razões recursais (fls.855/965), aduz o recorrente a violação dos seguintes dispositivos de lei: a) Artigo 36-A da Lei nº 6.766/1979 (introduzido pela Lei nº 13.465/2017): pois o loteamento em questão é irregular e não se enquadra como condomínio de lotes. Além disso, argumenta que a referida norma não pode ser aplicada retroativamente para legitimar cobranças anteriores à sua vigência. b) Artigo 884 do Código Civil: pois a cobrança das taxas condominiais não pode ser justificada com base no enriquecimento sem causa, já que não há relação jurídica válida entre as partes. Entende que ausência de convenção condominial registrada e a inexistência de vínculo associativo afastariam a obrigação de pagamento. c) Artigo 1.345 do Código Civil: pois o dispositivo legal em referência só seria aplicável a condomínios regulares, com convenção registrada, o que não é o caso dos autos. d) Artigo 123 do Código Civil: pois a recorrente carece de legitimidade passiva para responder por taxas anteriores à data de aquisição do imóvel (11/01/2018). Entende que a obrigação de pagamento é de natureza pessoal e não pode ser transferida ao novo proprietário sem anuência expressa. Aduz ainda a ocorrência de dissídio jurisprudencial, tendo em vista o acórdão recorrido diverge de precedentes do próprio Superior Tribunal de Justiça, especialmente no que tange à aplicação do Tema 882 do STJ e à inaplicabilidade de taxas condominiais a não associados (REsp 1.439.163/SP e RE 695.911- STF). Requer o provimento do recurso especial, para afastar a cobrança das taxas. Subsidiariamente, requer seja declarada a sua ilegitimidade passiva, para responder por todo o período de inadimplência de taxas. Devidamente intimada, a parte recorrida apresentou contrarrazões (fls. 1060/1084), pugnando pelo improvimento do recurso, sob o argumento de que o caso concreto difere do Tema 882, pois trata de um condomínio irregular no Distrito Federal, com acesso restrito e serviços comuns, enquanto o Tema 882 refere-se a bairros abertos. Aduz ainda que a Lei nº 13.465/2017, ao introduzir o art. 36-A na Lei nº 6.766/1979, equiparou os compradores de lotes em condomínios fechados a condôminos, obrigando-os ao pagamento de taxas condominiais, independentemente de associação formal. Sustenta que a recorrente usufrui dos serviços prestados pelo condomínio (segurança, iluminação, coleta de lixo, entre outros) e que a recusa ao pagamento das taxas configuraria enriquecimento sem causa, vedado pelo art. 884 do Código Civil. É, no essencial, o relatório. EMENTA RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. "CONDOMÍNIO DE FATO" EM ÁREA PÚBLICA IRREGULARMENTE PARCELADA. ACESSO CONTROLADO E SERVIÇOS COMUNS INDIVISÍVEIS. TEMA 882/STJ E TEMA 492/STF. INAPLICABILIDADE. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. NATUREZA PROPTER REM. CONVENÇÃO NÃO REGISTRADA. EFICÁCIA INTERNA (SÚMULA 260/STJ). RESPONSABILIDADE DO ADQUIRENTE (ART. 1.345 DO CC). ART. 123 DO CC. IRRELEVÂNCIA. ART. 36-A DA LEI 6.766/1979. DESNECESSIDADE DE APLICAÇÃO EXCLUSIVA. FUNDAMENTOS AUTÔNOMOS SUFICIENTES SÚMULA 283/STF. DISSÍDIO NÃO DEMONSTRADO (ART. 1.029, § 1º, CPC; ART. 255 RISTJ). PRETENSÃO DE REEXAME DE PROVAS. INVIABILIDADE (SÚMULA 7/STJ). 1.Situação fática específica de parcelamento irregular de área pública com controle de acesso e prestação centralizada de serviços comuns justifica a cobrança de encargos de custeio, distinguindo-se dos precedentes dos Temas 882/STJ e 492/STF relativos a bairros/loteamentos abertos. 2.Cobrança amparada na vedação ao enriquecimento sem causa e na natureza propter rem das despesas, com eficácia interna da convenção aprovada ainda que sem registro (Súmula 260/STJ), sendo o adquirente responsável pelos débitos vinculados ao imóvel (art. 1.345 do CC), inaplicável o art. 123 do CC para afastar a legitimidade. 3.Irrelevante a aplicação exclusiva do art. 36-A da Lei 6.766/1979, pois o acórdão assentou fundamentos autônomos suficientes não impugnados (Súmula 283/STF). 4.Ausência de cotejo analítico apto a comprovar dissídio (art. 1.029, § 1º, CPC; art. 255 do RISTJ) e inviabilidade de revolvimento do conjunto fático-probatório (Súmula 7/STJ). Recurso especial parcialmente conhecido e improvido.