STJ REsp 2161235

DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUEL. LEGITIMIDADE ATIVA. TEORIA DA ASSERÇÃO. RELAÇÃO LOCATÍCIA DE NATUREZA PESSOAL. IRRELEVÂNCIA DA DISCUSSÃO DE PROPRIEDADE. FATO SUPERVENIENTE. DOAÇÃO E RERRATIFICAÇÃO DO IMÓVEL. NÃO DEMONSTRADA PERTINÊNCIA COM A RELAÇÃO LOCATÍCIA. NULIDADE DO CONTRATO DE LOCAÇÃO. NÃO CONFIGURADA. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DO DOLO. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO. 1. Trata-se de recurso especial buscando a reforma de acórdão que manteve a procedência de ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de aluguéis. 2. O objetivo recursal é decidir se (i) o acórdão incorreu em negativa de prestação jurisdicional ao não enfrentar argumentos essenciais, notadamente a doação do imóvel, em afronta aos arts. 489, § 1º, IV, e 1.022 do Código de Processo Civil; (ii) houve violação dos arts. 493 do Código de Processo Civil e 538 do Código Civil, por desconsideração do fato superveniente (doação e rerratificação) apto a influir no mérito; (iii) subsiste a ilegitimidade ativa do recorrido para despejo e cobrança após perda da propriedade/posse, à luz dos arts. 1.196, 1.228, 1.275 e 1.359 do Código Civil; (iv) é nulo o contrato de locação por vício de forma/legitimidade, conforme arts. 166, V, e 167, § 1º, I, do Código Civil; e (v) se os demais dispositivos invocados (arts. 212 do Código Civil; arts. 77, I e VI; 79; 80, II e V; 489, § 1º, IV, do Código de Processo Civil) foram contrariados pelo acórdão recorrido, à luz das teses deduzidas. 3. O Tribunal estadual enfrentou os argumentos suscitados, especialmente aqueles relacionados a doação do imóvel, considerando-os irrelevantes para o deslinde da ação de despejo e cobrança de aluguéis, dada a natureza pessoal da relação locatícia, rechaçando a preliminar de ilegitimidade ativa com base na teoria da asserção e nas alegações da inicial, afastando, assim, a alegada negativa de prestação jurisdicional e a violação ao art. 489, § 1º, IV, do Código de Processo Civil. 4. A irresignação quanto a desconsideração do fato superveniente (doação e rerratificação do imóvel) foi rechaçada pelo Tribunal estadual sob o fundamento de que a discussão sobre a propriedade do imóvel é irrelevante para a ação de despejo, que se baseia na relação pessoal de locação, e porque a documentação apresentada não comprovou a doação do imóvel em questão para os recorrentes, mas sim de outro imóvel, não havendo, portanto, violação dos arts. 493 do Código de Processo Civil e 538 do Código Civil. 5. Não se verifica a ilegitimidade ativa para propor a ação de despejo e cobrança, uma vez que a relação locatícia é de natureza pessoal, identificando-se o sujeito ativo da ação de despejo com o locador, não sendo exigida a prova de propriedade do imóvel, conforme expressamente reconhecido pelo TJMG, em consonância com a jurisprudência do Superior Tribu nal de Justiça, ficando afastadas as violações dos arts. 1.196, 1.228, 1.275 e 1.359 do Código Civil. 6. O contrato de locação não pode ser considerado nulo por vício de forma ou legitimidade, tendo em vista que a ausência de propriedade do locador não invalida o contrato de locação, que constitui uma relação de direito pessoal entre as partes, devidamente comprovada nos autos, não se configurando as hipóteses de nulidade previstas nos arts. 166, V, e 167, § 1º, I, do Código Civil. 7. A condenação por litigância de má-fé foi corretamente afastada, pois as instâncias ordinárias não identificaram dolo ou conduta manifestamente ilícita por parte do recorrido, não havendo que se falar em violação dos arts. 77, I e VI, 79 e 80, II e V, do Código de Processo Civil. 8. Recurso especial não provido. RELATÓRIO Trata-se de recurso especial interposto por LONGINO SILVEIRA E SILVA e EDÉLIA APARECIDA BENTO (LONGINO e EDÉLIA) contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, assim ementado: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUEL - PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE ATIVA - TEORIA DA ASSERÇÃO - REJEIÇÃO - CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL - RELAÇÃO JURÍDICA DE NATUREZA PESSOAL - PROPRIEDADE DO IMÓVEL E HIGIDEZ DO REGISTRO - IRRELEVÂNCIA - PROCEDÊNCIA DO PEDIDO. Conforme entendimento do STJ, a análise dos pressupostos e condições da ação deve ser feita segundo a teoria da asserção, vale dizer, sob a ótica das alegações contidas na inicial e tendo em vista a pertinência subjetiva em relação às partes litigantes. "Tendo em vista a natureza pessoal da relação de locação, o sujeito ativo da ação de despejo identifica-se com o locador, assim definido no respectivo contrato de locação, podendo ou não coincidir com a figura do proprietário" (REsp n. 1.196.824/AL, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 19/2/2013, DJe de 26/2/2013). Não tendo o locatário logrado êxito em comprovar que pagou pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado (art. 23, I da Lei nº 8.245/1991), assiste ao locador o direito de requerer a desocupação do imóvel, a rescisão do contrato e a cobrança dos respectivos valores. A discussão a respeito da higidez do registro do imóvel locado perante o serviço registral competente é irrelevante no bojo da ação de despejo c/c cobrança de aluguel, de modo que eventuais direitos daí decorrentes deverão ser pleiteados em ação própria. Recurso desprovido. (e-STJ, fl. 478) Os embargos de declaração de LONGINO e EDÉLIA foram rejeitados (e-STJ, fls. 522/529). Nas razões de seu apelo nobre interposto com fundamento nas alíneas a e c do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, LONGINO e EDÉLIA apontaram (1) negativa de prestação jurisdicional por ausência de enfrentamento de argumentos essenciais, notadamente a doação do imóvel e seus efeitos, em afronta ao art. 489, § 1º, IV, do Código de Processo Civil; (2) violação dos arts. 493 do Código de Processo Civil e 538 do Código Civil, por desconsideração de fato superveniente (doação do imóvel aos recorrentes) apto a influir no julgamento do mérito; (3) ilegitimidade ativa do recorrido para propor despejo e cobrar aluguéis em razão de perda da propriedade/posse e subsequente doação estatal aos recorrentes, com amparo nos arts. 1.196, 1.228, 1.275 e 1.359 do Código Civil; (4) nulidade do contrato de locação por vício de forma/legitimidade, com base nos arts. 166, V, e 167, § 1º, I, do Código Civil; (5) violação do art. 212 do Código Civil quanto aos meios de prova do fato jurídico (documentos da doação e atos administrativos correlatos) não considerados pela decisão recorrida; e (6) afronta aos deveres processuais do art. 77, I e VI, do Código de Processo Civil e aos arts. 79 e 80, II e V, do Código de Processo Civil, em razão de suposta conduta do recorrido e necessidade de apreciação de litigância de má-fé. A parte recorrida João Zacarias de Oliviera (JOÃO ZACARIAS) não apresentou contrarrazões (e-STJ, fl. 568). É o relatório. EMENTA DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUEL. LEGITIMIDADE ATIVA. TEORIA DA ASSERÇÃO. RELAÇÃO LOCATÍCIA DE NATUREZA PESSOAL. IRRELEVÂNCIA DA DISCUSSÃO DE PROPRIEDADE. FATO SUPERVENIENTE. DOAÇÃO E RERRATIFICAÇÃO DO IMÓVEL. NÃO DEMONSTRADA PERTINÊNCIA COM A RELAÇÃO LOCATÍCIA. NULIDADE DO CONTRATO DE LOCAÇÃO. NÃO CONFIGURADA. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DO DOLO. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO. 1. Trata-se de recurso especial buscando a reforma de acórdão que manteve a procedência de ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de aluguéis. 2. O objetivo recursal é decidir se (i) o acórdão incorreu em negativa de prestação jurisdicional ao não enfrentar argumentos essenciais, notadamente a doação do imóvel, em afronta aos arts. 489, § 1º, IV, e 1.022 do Código de Processo Civil; (ii) houve violação dos arts. 493 do Código de Processo Civil e 538 do Código Civil, por desconsideração do fato superveniente (doação e rerratificação) apto a influir no mérito; (iii) subsiste a ilegitimidade ativa do recorrido para despejo e cobrança após perda da propriedade/posse, à luz dos arts. 1.196, 1.228, 1.275 e 1.359 do Código Civil; (iv) é nulo o contrato de locação por vício de forma/legitimidade, conforme arts. 166, V, e 167, § 1º, I, do Código Civil; e (v) se os demais dispositivos invocados (arts. 212 do Código Civil; arts. 77, I e VI; 79; 80, II e V; 489, § 1º, IV, do Código de Processo Civil) foram contrariados pelo acórdão recorrido, à luz das teses deduzidas. 3. O Tribunal estadual enfrentou os argumentos suscitados, especialmente aqueles relacionados a doação do imóvel, considerando-os irrelevantes para o deslinde da ação de despejo e cobrança de aluguéis, dada a natureza pessoal da relação locatícia, rechaçando a preliminar de ilegitimidade ativa com base na teoria da asserção e nas alegações da inicial, afastando, assim, a alegada negativa de prestação jurisdicional e a violação ao art. 489, § 1º, IV, do Código de Processo Civil. 4. A irresignação quanto a desconsideração do fato superveniente (doação e rerratificação do imóvel) foi rechaçada pelo Tribunal estadual sob o fundamento de que a discussão sobre a propriedade do imóvel é irrelevante para a ação de despejo, que se baseia na relação pessoal de locação, e porque a documentação apresentada não comprovou a doação do imóvel em questão para os recorrentes, mas sim de outro imóvel, não havendo, portanto, violação dos arts. 493 do Código de Processo Civil e 538 do Código Civil. 5. Não se verifica a ilegitimidade ativa para propor a ação de despejo e cobrança, uma vez que a relação locatícia é de natureza pessoal, identificando-se o sujeito ativo da ação de despejo com o locador, não sendo exigida a prova de propriedade do imóvel, conforme expressamente reconhecido pelo TJMG, em consonância com a jurisprudência do Superior Tribu nal de Justiça, ficando afastadas as violações dos arts. 1.196, 1.228, 1.275 e 1.359 do Código Civil. 6. O contrato de locação não pode ser considerado nulo por vício de forma ou legitimidade, tendo em vista que a ausência de propriedade do locador não invalida o contrato de locação, que constitui uma relação de direito pessoal entre as partes, devidamente comprovada nos autos, não se configurando as hipóteses de nulidade previstas nos arts. 166, V, e 167, § 1º, I, do Código Civil. 7. A condenação por litigância de má-fé foi corretamente afastada, pois as instâncias ordinárias não identificaram dolo ou conduta manifestamente ilícita por parte do recorrido, não havendo que se falar em violação dos arts. 77, I e VI, 79 e 80, II e V, do Código de Processo Civil. 8. Recurso especial não provido.