STJ REsp 2150498

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. MULTA DO ART. 35, § 5º, DA LEI Nº 4.591/1964. NATUREZA OBJETIVA. INDEPENDÊNCIA DE PREJUÍZO OU MÁ-FÉ. OBRIGATORIEDADE DO REGISTRO PRÉVIO. DESRESPEITO AO DEVER LEGAL. PRECEDENTES. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL PREJUDICADO. CONFIGURAÇÃO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO. 1. Trata-se de recurso especial interposto por promitente-comprador visando a reforma de acórdão que afastou a aplicação da multa prevista no § 5º do art. 35 da Lei nº 4.591/1964, sob o fundamento de que a penalidade exige a comprovação de prejuízo ao adquirente, bem como a ausência de registro da incorporação antes da entrega do imóvel e do ajuizamento da ação. 2. O objetivo recursal é decidir se a multa prevista no § 5º do art. 35 da Lei nº 4.591/1964 incide objetivamente sempre que houver negociação de unidade autônoma antes do registro dos documentos exigidos pelo art. 32, independentemente de demonstração de prejuízo ao adquirente, e se há dissídio jurisprudencial configurado sobre a aplicação dessa penalidade. 3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que a aplicação da multa prevista no § 5º do art. 35 da Lei nº 4.591/1964 possui natureza objetiva, decorrendo da simples inobservância do dever legal do incorporador de registrar previamente os documentos necessários à incorporação imobiliária. 4. A decisão que condiciona a aplicação da multa a demonstração de prejuízo direto ao adquirente ou a ausência de registro até a entrega do imóvel diverge da interpretação consolidada desta Corte. 5. Fica prejudicado o exame do alegado dissídio jurisprudencial quando houver o acolhimento da pretensão recursal por outro fundamento. 6. Recurso especial provido para restabelecer a condenação da multa do art. 35, § 5º, da Lei nº 4.591/1964. RELATÓRIO Trata-se de recurso especial interposto por Leonardo Costa Pereira (LEONARDO) contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, assim ementado: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS - ILEGITIMIDADE PASSIVA - REJEIÇÃO - DECADÊNCIA E/OU PRESCRIÇÃO - NÃO CONFIGURAÇÃO - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL - VÍCIO DE CONSTRUÇÃO - CAIXA DE GORDURA E SABÃO EM AREA PRIVATIVA - AUSENCIA DE PREVIA E CLARA INFORMAÇÃO - DANO MATERIAL CARACTERIZADO - DESVALORIZAÇÃO IMOVEL - APURAÇÃO EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA - TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA - ATRASO NO REGISTRO DA INCORPORAÇÃO - INEXISTÊNCIA DE PREJUÍZO - NÃO INCIDÊNCIA DA MULTA DO §5º, DO ARTIGO 35, DA LEI Nº. 4.591/65 - INVERSÃO E ADAPTAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL - DANO MORAL - CONFIGURAÇÃO - QUANTUM INDENIZATÓRIO. A construtora é parte legítima para responder pela devolução da taxa de evolução de obra, em caso de atraso injustificado na entrega de imóvel. Segundo a jurisprudência do colendo Superior Tribunal de Justiça, "a pretensão cominatória de obrigar a construtora às providências necessárias ao saneamento do vício construtivo não se confunde com a mera substituição de produto ou reexecução de serviço, de modo que não se sujeita ao prazo decadencial previsto no art. 26 do Código de Defesa do Consumidor" (AgInt no REsp n. 1.863.245/SP, Relator Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/8/2020, DJe 27/8/2020). Ainda "quando a pretensão do consumidor é de natureza indenizatória (isto é, de ser ressarcido pelo prejuízo decorrente dos vícios do imóvel) não há incidência de prazo decadencial. A ação, tipicamente condenatória, sujeita-se a prazo de prescrição. À falta de prazo específico no CDC que regule a pretensão de indenização por inadimplemento contratual, deve incidir o prazo geral decenal previsto no art. 205 do CC/02" (REsp n. 1.819.058/SP, Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 3/12/2019, DJe 5/12/2019). Incumbe a construtora o dever de informar ao consumidor adquirente sobre a instalação de caixas de gordura e sabão em área privativa constante da unidade alienada, sob pena de suportar a recomposição do valor relativo à desvalorização do imóvel. Devem ser auferidos em liquidação de sentença os danos materiais decorrentes da depreciação do valor do imóvel, quando não existem elementos suficientes para a respectiva quantificação. O consumidor não pode ser compelido a arcar com o pagamento de encargo, cuja cobrança prolongada é resultante do atraso na entrega da obra - taxa de evolução de obra (juros de obra) -, fato este inteiramente imputável à Construtora. Incabível a incidência da multa do §5º, do artigo 35, da Lei nº. 4.591/65 quando realizado o registro da incorporação, antes da data de entrega do imóvel e do próprio ajuizamento da ação indenizatória. No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo descumprimento do vendedor. A natureza heterógena das obrigações pactuadas na avença - obrigação de dar (pagar) imposta ao adquirente e de fazer (entregar) atribuída à vendedora - demanda esforço maior do que a simples inversão da multa, de modo que a cláusula penal deve ser tomada como parâmetro para apuração, em liquidação por arbitramento, do valor devido. A construção de caixas de gordura e esgoto em área privativa gera constrangimentos e irritações que ultrapassam os meros aborrecimentos do cotidiano e enseja indenização por danos morais. O atraso na de entrega de imóvel por lapso temporal considerável, é passível de gerar danos morais ao promitente comprador, em virtude da frustração de suas legitimas expectativas. Ao arbitrar o quantum devido a título de danos morais, deve o julgador se atentar para o caráter dúplice da indenização (punitivo e compensatório), bem como às circunstâncias do caso concreto, sem perder de vista os princípios da proporcionalidade, da razoabilidade e da vedação ao enriquecimento sem causa. (e-STJ, fls. 988/989) Os embargos de declaração de LEONARDO foram rejeitados (e-STJ, fls. 1.091/1.100). Nas razões de seu apelo nobre (e-STJ, fls. 1.103/1.119) interposto com fundamento nas alíneas a e c do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, LEONARDO apontou (1) violação dos arts. 32 e 35, § 5º, da Lei 4.591/1964, sustentando que a multa prevista no § 5º do art. 35 deve ser aplicada objetivamente sempre que houver negociação de unidade autônoma antes do registro dos documentos exigidos pelo art. 32, independentemente de comprovação de prejuízo ou má-fé do incorporador; e (2) dissídio jurisprudencial, com indicação de julgados do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios e do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul que aplicaram a multa do art. 35, § 5º, sem exigir demonstração de prejuízo ao adquirente, além de precedentes do Superior Tribunal de Justiça. Houve apresentação de contrarrazões por MRV Engenharia e Participações S.A. (MRV) defendendo a inadmissibilidade do recurso especial por ausência de cotejo analítico adequado e por necessidade de reexame de provas e cláusulas contratuais (Súmulas 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça), bem como afirmando a inexistência de dissídio jurisprudencial devidamente demonstrado. É o relatório. EMENTA DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. MULTA DO ART. 35, § 5º, DA LEI Nº 4.591/1964. NATUREZA OBJETIVA. INDEPENDÊNCIA DE PREJUÍZO OU MÁ-FÉ. OBRIGATORIEDADE DO REGISTRO PRÉVIO. DESRESPEITO AO DEVER LEGAL. PRECEDENTES. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL PREJUDICADO. CONFIGURAÇÃO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO. 1. Trata-se de recurso especial interposto por promitente-comprador visando a reforma de acórdão que afastou a aplicação da multa prevista no § 5º do art. 35 da Lei nº 4.591/1964, sob o fundamento de que a penalidade exige a comprovação de prejuízo ao adquirente, bem como a ausência de registro da incorporação antes da entrega do imóvel e do ajuizamento da ação. 2. O objetivo recursal é decidir se a multa prevista no § 5º do art. 35 da Lei nº 4.591/1964 incide objetivamente sempre que houver negociação de unidade autônoma antes do registro dos documentos exigidos pelo art. 32, independentemente de demonstração de prejuízo ao adquirente, e se há dissídio jurisprudencial configurado sobre a aplicação dessa penalidade. 3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que a aplicação da multa prevista no § 5º do art. 35 da Lei nº 4.591/1964 possui natureza objetiva, decorrendo da simples inobservância do dever legal do incorporador de registrar previamente os documentos necessários à incorporação imobiliária. 4. A decisão que condiciona a aplicação da multa a demonstração de prejuízo direto ao adquirente ou a ausência de registro até a entrega do imóvel diverge da interpretação consolidada desta Corte. 5. Fica prejudicado o exame do alegado dissídio jurisprudencial quando houver o acolhimento da pretensão recursal por outro fundamento. 6. Recurso especial provido para restabelecer a condenação da multa do art. 35, § 5º, da Lei nº 4.591/1964.