STJ REsp 2091170

RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO CELEBRADO SOB A ÉGIDE DA LEI Nº 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO). RESCISÃO POR INICIATIVA DA COMPRADORA. NÃO OBTENÇÃO DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO. FIXAÇÃO DA RETENÇÃO EM PATAMAR INFERIOR A 50%. POSSIBILIDADE. TAXA DE CORRETAGEM. ACÓRDÃO PARCIALMENTE ANULADO. 1. Trata-se de ação de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel, celebrada em março de 2019, cujo desfazimento ocorreu por impossibilidade da promitente-compradora em obter financiamento bancário para quitação do saldo devedor. A sentença de improcedência foi mantida pelo Tribunal de origem. 2. Inexistência de violação dos arts. 141 e 492 do Código de Processo Civil. O órgão julgador não está obrigado a responder a todas as alegações das partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para fundar a decisão. O acórdão recorrido enfrentou as questões essenciais ao deslinde da controvérsia, não havendo falar em julgamento citra petita. 3. Em contratos de promessa de compra e venda de imóvel em regime de incorporação imobiliária, firmados após a vigência da Lei nº 13.786/2018, e estando o empreendimento submetido ao patrimônio de afetação, embora seja válida a cláusula penal que estipula a retenção de até 50% da quantia paga pelo adquirente em caso de rescisão por fato a ele imputável (art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/64), é possível a redução desse percentual quando se mostrar manifestamente abusivo, considerando a vulnerabilidade do consumidor, os elementos fáticos do caso e o equilíbrio contratual, à luz do Código de Defesa do Consumidor. 4. O acórdão recorrido, ao validar a retenção no patamar máximo sem analisar a possibilidade de sua redução com base nos elementos fático-probatórios específicos do caso e à luz dos princípios consumeristas, incorreu em desconformidade com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. 5. Ainda que válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem (Tema 938/STJ), é indevida a retenção dos valores pagos a esse título além do percentual fixado para a cláusula penal, sob pena de bis in idem e enriquecimento ilícito da vendedora, conforme orientação do STJ (REsp n. 1.820.330/SP). 6. Recurso especial parcialmente provido para anular o acórdão recorrido nos pontos relativos ao percentual de retenção e à restituição da comissão de corretagem, e determinar o retorno dos autos ao Tribunal de origem para novo julgamento da causa, com a análise da possibilidade de redução do percentual de retenção e a reavaliação da retenção da comissão de corretagem à luz da fundamentação exposta. RELATÓRIO Trata-se de recurso especial interposto por CAROLINE SANTOS DE CAMARGO EUGENIO (CAROLINE), com fundamento nas alíneas a e c do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, de relatoria do Desembargador JAMES SIANO, assim ementado (e-STJ, fl. 258): AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. RESTITUIÇÃO DE VALORES. Promessa de venda e compra de imóvel. Não obtenção do crédito imobiliário pela autora, inviabilizando a continuidade da negociação. Rés teriam oferecido a devolução de 1/3 do valor pago, motivando a propositura da ação, objetivando a devolução da intermediação de venda e comissão de corretagem. Sentença de improcedência. Apela a autora, alegando que a sentença é citra petita, pois houve pedido de retenção mínima, não analisado; a culpa pela rescisão deve ser imputada às rés; descabimento da retenção de 50% dos valores. Descabimento. Rescisão contratual. As rés não foram as responsáveis pela não obtenção do financiamento imobiliário pela autora. Inviabilidade da quitação da avença que conduz à rescisão contratual, com devolução parcial dos valores pagos, ante a culpa da autora pelo inadimplemento. Contrato celebrado na vigência da Lei nº 13.786/2018, com averbação do "regime de afetação" na matrícula. Possibilidade de retenção de até 50% dos valores pagos. Inteligência do art. 67 A, § 5º, introduzido pela Lei nº 13.786/2018 à Lei nº 4.591/64. Devolução de 50% do valor pago já oferecida pelas rés, segundo noticiado na inicial. Comissão de corretagem. Reconhecimento, pelo STJ, em sede de recurso repetitivo (REsp nº 1.599.511 SP), da possibilidade de pagamento da comissão de corretagem pelo comprador. Existência de previsão em destaque, no contrato, do valor da comissão de corretagem, da responsabilidade da compradora pelo pagamento e do abatimento do valor do preço total do bem. Celebração de contrato de intermediação imobiliária, com detalhamento do valor cobrado. Documentos subscritos pela autora no dia da contratação, demonstrando ciência prévia e inequívoca da autora. Comprovação não desconstituída. Contratação efetiva do serviço, com aperfeiçoamento do contrato de corretagem, mediante assinatura do compromisso de venda e compra, descabendo a devolução de valor. Inteligência do art. 725, CC. Majoração dos honorários advocatícios recursais. Recurso improvido. Os embargos de declaração de CAROLINE foram rejeitados (e-STJ, fls. 403/406). Nas razões de seu apelo nobre interposto com fundamento nas alíneas a e c do inciso III do art. 105 da CF, CAROLINE alegou (1) violação dos arts. 141 e 492 do Código de Processo Civil, por ter o acórdão incorrido em julgamento citra petita ao não se manifestar sobre o pedido de fixação de retenção em patamar mínimo e sobre a ausência de devolução dos valores incontroversos; (2) ofensa aos arts. 413, 884 e 885 do Código Civil e aos arts. 51 e 53 do Código de Defesa do Consumidor, sustentando a abusividade da cláusula penal que prevê a retenção de 50% das quantias pagas, o que configuraria enriquecimento ilícito das promitentes-vendedoras; (3) inaplicabilidade do art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/64, com a redação dada pela Lei nº 13.786/2018, sob o argumento de que a rescisão contratual não decorreu de inadimplemento seu, mas de falha dos prepostos das demandadas na análise de seu perfil de crédito; (4) violação dos arts. 92, 233, 723 e 726 do Código Civil, pleiteando a restituição da comissão de corretagem, pois, sendo o contrato de mediação acessório ao de compra e venda, sua eficácia estaria condicionada à concretização do negócio principal; e (5) dissídio jurisprudencial quanto ao percentual de retenção admitido em casos de rescisão de promessa de compra e venda por culpa do adquirente, defendendo a fixação em patamar entre 10% e 25% dos valores pagos. Houve apresentação de contrarrazões por RESIDENCIAL SÃO MATEUS SPE LTDA e SUGOI INCORPORADORA E CONSTRUTORA S.A. (RESIDENCIAL e outro) defendendo a inadmissibilidade do recurso especial pela incidência das Súmulas 5 e 7 desta Corte e, no mérito, a legalidade da retenção no percentual de 50%, com amparo na Lei nº 13.786/2018 e na submissão do empreendimento ao regime do patrimônio de afetação, bem como a validade da cobrança da comissão de corretagem, em conformidade com o entendimento firmado por este Superior Tribunal de Justiça em recurso repetitivo (e-STJ, fls. 411-416). O recurso especial foi admitido na origem (e-STJ, fls. 417/418). É o relatório. EMENTA RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO CELEBRADO SOB A ÉGIDE DA LEI Nº 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO). RESCISÃO POR INICIATIVA DA COMPRADORA. NÃO OBTENÇÃO DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO. FIXAÇÃO DA RETENÇÃO EM PATAMAR INFERIOR A 50%. POSSIBILIDADE. TAXA DE CORRETAGEM. ACÓRDÃO PARCIALMENTE ANULADO. 1. Trata-se de ação de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel, celebrada em março de 2019, cujo desfazimento ocorreu por impossibilidade da promitente-compradora em obter financiamento bancário para quitação do saldo devedor. A sentença de improcedência foi mantida pelo Tribunal de origem. 2. Inexistência de violação dos arts. 141 e 492 do Código de Processo Civil. O órgão julgador não está obrigado a responder a todas as alegações das partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para fundar a decisão. O acórdão recorrido enfrentou as questões essenciais ao deslinde da controvérsia, não havendo falar em julgamento citra petita. 3. Em contratos de promessa de compra e venda de imóvel em regime de incorporação imobiliária, firmados após a vigência da Lei nº 13.786/2018, e estando o empreendimento submetido ao patrimônio de afetação, embora seja válida a cláusula penal que estipula a retenção de até 50% da quantia paga pelo adquirente em caso de rescisão por fato a ele imputável (art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/64), é possível a redução desse percentual quando se mostrar manifestamente abusivo, considerando a vulnerabilidade do consumidor, os elementos fáticos do caso e o equilíbrio contratual, à luz do Código de Defesa do Consumidor. 4. O acórdão recorrido, ao validar a retenção no patamar máximo sem analisar a possibilidade de sua redução com base nos elementos fático-probatórios específicos do caso e à luz dos princípios consumeristas, incorreu em desconformidade com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. 5. Ainda que válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem (Tema 938/STJ), é indevida a retenção dos valores pagos a esse título além do percentual fixado para a cláusula penal, sob pena de bis in idem e enriquecimento ilícito da vendedora, conforme orientação do STJ (REsp n. 1.820.330/SP). 6. Recurso especial parcialmente provido para anular o acórdão recorrido nos pontos relativos ao percentual de retenção e à restituição da comissão de corretagem, e determinar o retorno dos autos ao Tribunal de origem para novo julgamento da causa, com a análise da possibilidade de redução do percentual de retenção e a reavaliação da retenção da comissão de corretagem à luz da fundamentação exposta.