STJ REsp 1995229

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. CUMULAÇÃO DE ENCARGOS CONTRATUAIS. DEVOLUÇÃO PARCELADA. RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul que, em apelação cível, majorou o percentual de retenção de valores pagos pelo comprador de 10% para 25%, afastando a possibilidade de retenção de encargos adicionais, como taxa de fruição, honorários advocatícios e despesas tributárias, e rejeitou embargos de declaração que alegavam omissões e contradições no julgado. 2. O recurso especial foi admitido pela 3ª Vice-Presidência do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul, que reconheceu a plausibilidade das alegações da recorrente, especialmente quanto à possibilidade de retenção de valores a título de taxa de fruição. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. Duas questões centrais são objeto de análise: (I) se o acórdão recorrido incorreu em omissão e contradição ao não enfrentar de forma individualizada os pontos suscitados pela recorrente; e (II) se é juridicamente possível a cumulação da retenção com encargos adicionais previstos contratualmente, como taxa de fruição, honorários advocatícios, despesas tributárias e a devolução parcelada dos valores pagos. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite a cumulação da taxa de fruição com a retenção de valores, desde que o imóvel esteja edificado, considerando que tal taxa possui natureza jurídica de aluguéis e visa evitar o enriquecimento sem causa. 5. O Tribunal de origem não enfrentou de forma individualizada os pontos suscitados pela recorrente, limitando-se a uma fundamentação genérica quanto ao percentual de retenção. 6. A responsabilidade pelo pagamento de IPTU e despesas condominiais incide a partir da imissão na posse, devendo o Tribunal de origem verificar os períodos de inadimplemento para identificar o responsável pelos encargos. 7. A reanálise das matérias arguidas demanda exame fático-probatório, o que é vedado na via estreita do recurso especial, conforme a Súmula 7/STJ. 8. Recurso provido para determinar o retorno dos autos à origem, a fim de que as matérias sejam reexaminadas com base na jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça. RELATÓRIO Trata-se de recurso especial interposto por ALAMEDA DAS FLORES SPE INCORPORAÇÕES LTDA, fundamentado no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo eg. Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul, assim ementado: "APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL. RESPONSABILIDADE DA REQUERIDA NÃO DEMONSTRADA. RESILIÇÃO UNILATERAL DO CONTRATO PELO COMPRADOR. POSSIBILIDADE. Conforme entendimento jurisprudencial desta Corte, é perfeitamente possível a resilição do compromisso de compra e venda, por parte do promissário comprador, quando economicamente insuportável o adimplemento das parcelas do preço. Ocorrendo a resilição do compromisso, deverá o comprador ser parcialmente ressarcido dos valores pagos. Mostra-se abusiva a cláusula contratual que prevê a significativa retenção dos valores adimplidos pelo comprador, em caso de resilição unilateral da avença, por importar-lhe onerosidade excessiva. De acordo com a jurisprudência pacífica do STJ, o percentual máximo a ser retido pela construtora, em caso de desistência do promissário comprador, é o de 25% dos valores pagos. PRECEDENTES DO STJ E DESTE TRIBUNAL. APELAÇÃO CÍVEL PARCIALMENTE. PROVIDA. UNÂNIME." (e-STJ, fls. 313-314) Os embargos de declaração opostos por ALAMEDA DAS FLORES SPE INCORPORAÇÕES LTDA foram rejeitados (e-STJ, fls. 345-350). Em seu recurso especial, a recorrente alega dissídio jurisprudencial e violação dos seguintes dispositivos da legislação federal, com as respectivas teses: (i) arts. 32-A, I e IV, da Lei 6.766/79; art. 67-A da Lei 4.591/1964; arts. 402, 409, 411, 421, parágrafo único, 421-A, 475, 884, 944, 1.196 e 1.204 do Código Civil: a recorrente sustenta que o acórdão teria violado a legislação ao limitar a retenção a 25% dos valores pagos, afastando a possibilidade de retenção de outros encargos previstos contratualmente, como taxa de fruição, honorários advocatícios e despesas tributárias, além de não se manifestar sobre a devolução parcelada dos valores pagos; (ii) art. 1.022, I, do Código de Processo Civil: a recorrente alega que o acórdão teria incorrido em omissão e contradição ao não se manifestar sobre a possibilidade de retenção de valores atinentes a encargos em atraso, como IPTU e despesas condominiais, bem como sobre a devolução parcelada dos valores pagos, conforme previsto contratualmente. Foram apresentadas contrarrazões por FÁBIO ANDRÉ SCHMITZ, nas quais se sustenta a inadmissibilidade do recurso especial, sob o argumento de que este visaria à rediscussão de matéria já decidida, o que não seria cabível em sede de recurso especial (e-STJ, fls. 444-447). É o relatório. EMENTA RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. CUMULAÇÃO DE ENCARGOS CONTRATUAIS. DEVOLUÇÃO PARCELADA. RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul que, em apelação cível, majorou o percentual de retenção de valores pagos pelo comprador de 10% para 25%, afastando a possibilidade de retenção de encargos adicionais, como taxa de fruição, honorários advocatícios e despesas tributárias, e rejeitou embargos de declaração que alegavam omissões e contradições no julgado. 2. O recurso especial foi admitido pela 3ª Vice-Presidência do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul, que reconheceu a plausibilidade das alegações da recorrente, especialmente quanto à possibilidade de retenção de valores a título de taxa de fruição. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. Duas questões centrais são objeto de análise: (I) se o acórdão recorrido incorreu em omissão e contradição ao não enfrentar de forma individualizada os pontos suscitados pela recorrente; e (II) se é juridicamente possível a cumulação da retenção com encargos adicionais previstos contratualmente, como taxa de fruição, honorários advocatícios, despesas tributárias e a devolução parcelada dos valores pagos. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite a cumulação da taxa de fruição com a retenção de valores, desde que o imóvel esteja edificado, considerando que tal taxa possui natureza jurídica de aluguéis e visa evitar o enriquecimento sem causa. 5. O Tribunal de origem não enfrentou de forma individualizada os pontos suscitados pela recorrente, limitando-se a uma fundamentação genérica quanto ao percentual de retenção. 6. A responsabilidade pelo pagamento de IPTU e despesas condominiais incide a partir da imissão na posse, devendo o Tribunal de origem verificar os períodos de inadimplemento para identificar o responsável pelos encargos. 7. A reanálise das matérias arguidas demanda exame fático-probatório, o que é vedado na via estreita do recurso especial, conforme a Súmula 7/STJ. 8. Recurso provido para determinar o retorno dos autos à origem, a fim de que as matérias sejam reexaminadas com base na jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça.