STJ AREsp 2377136

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. I. Caso em exame 1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial, com fundamento no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal, em ação de rescisão contratual cumulada com pedido de restituição de valores, decorrente de promessa de compra e venda de unidade imobiliária destinada à exploração hoteleira. 2. O Tribunal de origem afastou a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC), ao entender que os agravantes adquiriram a unidade com finalidade de exploração hoteleira, figurando como sócios extensivos da empresa, e concluiu pela irretratabilidade e irrevogabilidade do contrato, considerando que o negócio jurídico já havia produzido todos os seus efeitos. 3. Os agravantes alegaram violação aos arts. 422 e 475 do Código Civil, ao art. 30 do CDC e à Súmula 543 do STJ, sustentando a aplicação do CDC com base na teoria finalista mitigada e pleiteando a rescisão do contrato por culpa exclusiva das recorridas, com restituição integral dos valores pagos. II. Questão em discussão 4. Discute-se a possibilidade de aplicação do Código de Defesa do Consumidor ao caso concreto, considerando a figura do investidor ocasional e a vulnerabilidade dos adquirentes, ainda que o imóvel tenha sido adquirido com finalidade de exploração hoteleira. III. Razões de decidir 5. A jurisprudência do STJ admite a aplicação do Código de Defesa do Consumidor ao adquirente de unidade imobiliária que, mesmo não sendo o destinatário final do bem, tenha agido de boa-fé e não detenha conhecimentos técnicos ou expertise no mercado imobiliário, caracterizando-se como investidor ocasional. 6. A análise da condição de investidor ocasional dos agravantes não pode ser realizada por esta Corte, em razão do óbice da Súmula 7/STJ, impondo-se o retorno dos autos à origem para reexame do caso à luz da jurisprudência consolidada. 7. As demais matérias suscitadas deverão ser reavaliadas pelo Tribunal de origem, caso se reconheça a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor. IV. Dispositivo 8. Agravo conhecido para dar provimento ao recurso especial, com determinação de retorno dos autos à origem. RELATÓRIO Trata-se de agravo em recurso especial interposto por JOSÉ CARLOS GONÇALVES e MEIRE MOREIRA ROMERO GONÇALVES contra decisão que inadmitiu seu recurso especial, fundamentado no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo eg. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado: "Promessa de compra e venda. Ação de rescisão contratual com restituição de valores. Procedência. Prescrição. Não ocorrência. Pretensão fundada em ilícito contratual. Prazo decenal do art. 205. Precedente do Superior Tribunal de Justiça em deliberação tomada em embargos de divergência. Atraso na entrega de empreendimento imobiliário destinado à exploração na rede hoteleira. Autores que aperfeiçoaram o negócio jurídico mediante quitação do bem e transmissão da posse depois de configurada a mora. Pedido de rescisão fundado no atraso da obra. Não cabimento. Comportamento contraditório. Inexistência de qualquer hipótese apta a justificar a invalidação do negócio jurídico já concluído. Recurso provido." (e-STJ, fls. 661-667) Os embargos de declaração opostos pelos autores foram acolhidos parcialmente às fls. 601 (e-STJ), para estipular o pagamento dos honorários sucumbenciais na mesma proporção da condenação. Em seu recurso especial, os recorrentes alegam violação dos seguintes dispositivos da legislação federal, com as respectivas teses: (i) arts. 422 e 475 do Código Civil, pois teria ocorrido violação aos princípios da boa-fé e da probidade, além de descumprimento contratual, uma vez que o atraso na entrega do imóvel compromissado teria configurado inadimplemento contratual, justificando a rescisão do contrato e a restituição integral dos valores pagos. (ii) art. 30 do Código de Defesa do Consumidor, pois as informações e publicidades veiculadas pelas recorridas teriam integrado o contrato e gerado legítima expectativa nos recorrentes quanto ao prazo de entrega do imóvel, o qual não teria sido cumprido. (iii) Súmula 543 do STJ, pois, em casos de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, a restituição das parcelas pagas deveria ocorrer integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor, como alegado pelos recorrentes. Foram apresentadas contrarrazões ao recurso especial (e-STJ, fl. 715). O recurso especial foi inadmitido na origem, dando ensejo à interposição do presente agravo. É o relatório. EMENTA AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. I. Caso em exame 1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial, com fundamento no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal, em ação de rescisão contratual cumulada com pedido de restituição de valores, decorrente de promessa de compra e venda de unidade imobiliária destinada à exploração hoteleira. 2. O Tribunal de origem afastou a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC), ao entender que os agravantes adquiriram a unidade com finalidade de exploração hoteleira, figurando como sócios extensivos da empresa, e concluiu pela irretratabilidade e irrevogabilidade do contrato, considerando que o negócio jurídico já havia produzido todos os seus efeitos. 3. Os agravantes alegaram violação aos arts. 422 e 475 do Código Civil, ao art. 30 do CDC e à Súmula 543 do STJ, sustentando a aplicação do CDC com base na teoria finalista mitigada e pleiteando a rescisão do contrato por culpa exclusiva das recorridas, com restituição integral dos valores pagos. II. Questão em discussão 4. Discute-se a possibilidade de aplicação do Código de Defesa do Consumidor ao caso concreto, considerando a figura do investidor ocasional e a vulnerabilidade dos adquirentes, ainda que o imóvel tenha sido adquirido com finalidade de exploração hoteleira. III. Razões de decidir 5. A jurisprudência do STJ admite a aplicação do Código de Defesa do Consumidor ao adquirente de unidade imobiliária que, mesmo não sendo o destinatário final do bem, tenha agido de boa-fé e não detenha conhecimentos técnicos ou expertise no mercado imobiliário, caracterizando-se como investidor ocasional. 6. A análise da condição de investidor ocasional dos agravantes não pode ser realizada por esta Corte, em razão do óbice da Súmula 7/STJ, impondo-se o retorno dos autos à origem para reexame do caso à luz da jurisprudência consolidada. 7. As demais matérias suscitadas deverão ser reavaliadas pelo Tribunal de origem, caso se reconheça a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor. IV. Dispositivo 8. Agravo conhecido para dar provimento ao recurso especial, com determinação de retorno dos autos à origem.