STJ REsp 1955186

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. OMISSÃO. INEXISTÊNCIA. LOTE NÃO EDIFICADO. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CORRETORA. TEORIA DA APARÊNCIA. MESMO GRUPO ECONÔMICO. SÚMULAS 7 E 83/STJ. RESCISÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. VINTE E CINCO POR CENTO. EMBARGOS OPOSTOS COM O INTUITO DE PREQUESTIONAMENTO. AFASTAMENTO DA MULTA. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso especial interposto por promitentes-vendedoras contra acórdão que, em ação de rescisão de contrato de compra e venda de lote ajuizada pelos compradores, fixou o percentual de retenção em 10% dos valores pagos e reconheceu a legitimidade passiva da empresa de consultoria imobiliária. As recorrentes buscam a majoração do percentual de retenção, a fixação de taxa de fruição, o afastamento da legitimidade da corretora e a exclusão da multa por embargos de declaração protelatórios. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há cinco questões em discussão: (I) saber se o Tribunal de origem cometeu omissão ao deixar de se manifestar sobre a taxa de fruição; (II) estabelecer a possibilidade de cobrança de taxa de fruição pela posse de lote não edificado; (III) definir a legitimidade passiva da corretora de imóveis que pertence ao mesmo grupo econômico da vendedora; (IV) determinar o percentual de retenção a ser aplicado sobre os valores pagos pelo comprador em caso de rescisão contratual por sua iniciativa; e (V) aferir o cabimento da multa por embargos de declaração considerados protelatórios. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Não há negativa de prestação jurisdicional quando o Tribunal de origem analisa as questões essenciais para a solução da controvérsia, ainda que decida de forma contrária à pretensão da parte. 4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de ser indevida a cobrança de taxa de ocupação ou fruição em caso de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote não edificado, porquanto não há aproveitamento econômico do bem pelo comprador que justifique a indenização. 5. A corretora de imóveis que integra a mesma cadeia de fornecimento e pertence ao mesmo grupo econômico da incorporadora possui legitimidade passiva para responder pela ação de rescisão contratual, com base na teoria da aparência. Precedentes. A revisão dessa conclusão encontra óbice na Súmula 7 do STJ. 6. Em rescisões de contrato de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, anteriores à Lei 13.786/2018, a jurisprudência da Segunda Seção do STJ consolidou como adequado e suficiente o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos para indenizar o vendedor pelas despesas gerais e pelo rompimento do contrato. 7. Afasta-se a multa do art. 1.026, § 2º, do CPC quando os embargos de declaração são opostos com o objetivo de prequestionar a matéria para fins de interposição de recurso às instâncias superiores, o que descaracteriza o intuito manifestamente protelatório, conforme a Súmula 98/STJ. IV. DISPOSITIVO 8. Recurso especial parcialmente provido, para majorar o percentual de retenção para 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos compradores e para afastar a multa por embargos de declaração protelatórios. RELATÓRIO Trata-se de recurso especial interposto por SPE - DELTAVILLE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e ÁBACO CONSULTORIA DE IMÓVEIS LTDA-ME, fundamentado no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo eg. Tribunal de Justiça do Estado de Santa Catarina, assim ementado: "APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM DEVOLUÇÃO DE VALORES C/C INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL E MORAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA DAS RÉS. PRELIMINAR. ILEGITIMIDADE PASSIVA. CORRETORA QUE FIGUROU COMO INTERMEDIADORA NO PACTO. MESMO GRUPO ECONÔMICO. APLICABILIDADE DA TEORIA NA APARÊNCIA. SOLIDARIEDADE PASSIVA VERIFICADA. MÉRITO. PLEITO VISANDO A RETENÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO PELOS PROMITENTES COMPRADORES. PEDIDO ACOLHIDO. RESCISÃO CONTRATUAL POR DESISTÊNCIA DOS COMPRADORES. RETENÇÃO DE PERCENTUAL DOS VALORES PAGOS, A FIM DE SEREM RESSARCIDAS AS DESPESAS SUPORTADAS PELO PROMITENTE VENDEDOR. RETENÇÃO, CONTUDO, LIMITADA AO PERCENTUAL EQUIVALENTE A 10% (DEZ POR CENTO) DOS VALORES DISPENDIDOS PELOS AUTORES, POIS SE MOSTRA DENTRO DA RAZOABILIDADE. CORREÇÃO DOS CONSECTÁRIOS LEGAIS, DE OFÍCIO, POR SE TRATAR DE MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA. INCIDÊNCIA DOS JUROS QUE DEVE CONTAR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO E CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DE CADA DESEMBOLSO. SENTENÇA REFORMADA. REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS QUE SE MOSTRA NECESSÁRIA, NOS TERMOS DO ART. 86 DO CPC/2015. HONORÁRIOS RECURSAIS. DESCABIMENTO. ORIENTAÇÃO DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. RECURSOS CONHECIDOS E PARCIALMENTE PROVIDOS." (e-STJ, fl. 488). Os embargos de declaração opostos pelas recorrentes foram rejeitados, com aplicação de multa de 1% sobre o valor da causa, às fls. 531 e seguintes (e-STJ, fl. 531). Em seu recurso especial, os recorrentes alegam violação dos seguintes dispositivos da legislação federal, com as respectivas teses: (i) art. 34 do CDC e art. 485, III, do CPC, pois teria sido indevidamente reconhecida a legitimidade passiva da Ábaco Consultoria de Imóveis Ltda., sob o fundamento de que integraria o mesmo grupo econômico da SPE - Deltaville, o que, segundo os recorrentes, não estaria demonstrado nos autos, sendo inaplicável a teoria da aparência; (ii) art. 32-A, I e IV, da Lei 6.766/79; arts. 475, 884, 1.196 e 1.204 do CC, pois o acórdão teria limitado a retenção de valores ao percentual de 10%, desconsiderando cláusulas contratuais que previam retenções adicionais, como honorários advocatícios, despesas administrativas e taxa de fruição, todas previstas em lei e no contrato; (iii) art. 1.022, II, do CPC, pois o Tribunal a quo teria sido omisso ao não analisar o pleito de fixação da taxa de fruição, mesmo após a oposição de embargos de declaração; (iv) art. 1.026, §2º, do CPC, pois a multa aplicada aos embargos de declaração seria indevida, uma vez que os aclaratórios teriam apontado omissões relevantes no acórdão recorrido, não configurando intento protelatório. Foram apresentadas contrarrazões pelos recorridos Alexandre Carlos Pereira e Jaqueline Tomaz Pereira, que requereram o não conhecimento do recurso ou, no mérito, o seu desprovimento, além do aumento da multa aplicada e da majoração dos honorários advocatícios (e-STJ, fls. 680-686). É o relatório. EMENTA RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. OMISSÃO. INEXISTÊNCIA. LOTE NÃO EDIFICADO. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CORRETORA. TEORIA DA APARÊNCIA. MESMO GRUPO ECONÔMICO. SÚMULAS 7 E 83/STJ. RESCISÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. VINTE E CINCO POR CENTO. EMBARGOS OPOSTOS COM O INTUITO DE PREQUESTIONAMENTO. AFASTAMENTO DA MULTA. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso especial interposto por promitentes-vendedoras contra acórdão que, em ação de rescisão de contrato de compra e venda de lote ajuizada pelos compradores, fixou o percentual de retenção em 10% dos valores pagos e reconheceu a legitimidade passiva da empresa de consultoria imobiliária. As recorrentes buscam a majoração do percentual de retenção, a fixação de taxa de fruição, o afastamento da legitimidade da corretora e a exclusão da multa por embargos de declaração protelatórios. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há cinco questões em discussão: (I) saber se o Tribunal de origem cometeu omissão ao deixar de se manifestar sobre a taxa de fruição; (II) estabelecer a possibilidade de cobrança de taxa de fruição pela posse de lote não edificado; (III) definir a legitimidade passiva da corretora de imóveis que pertence ao mesmo grupo econômico da vendedora; (IV) determinar o percentual de retenção a ser aplicado sobre os valores pagos pelo comprador em caso de rescisão contratual por sua iniciativa; e (V) aferir o cabimento da multa por embargos de declaração considerados protelatórios. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Não há negativa de prestação jurisdicional quando o Tribunal de origem analisa as questões essenciais para a solução da controvérsia, ainda que decida de forma contrária à pretensão da parte. 4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de ser indevida a cobrança de taxa de ocupação ou fruição em caso de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote não edificado, porquanto não há aproveitamento econômico do bem pelo comprador que justifique a indenização. 5. A corretora de imóveis que integra a mesma cadeia de fornecimento e pertence ao mesmo grupo econômico da incorporadora possui legitimidade passiva para responder pela ação de rescisão contratual, com base na teoria da aparência. Precedentes. A revisão dessa conclusão encontra óbice na Súmula 7 do STJ. 6. Em rescisões de contrato de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, anteriores à Lei 13.786/2018, a jurisprudência da Segunda Seção do STJ consolidou como adequado e suficiente o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos para indenizar o vendedor pelas despesas gerais e pelo rompimento do contrato. 7. Afasta-se a multa do art. 1.026, § 2º, do CPC quando os embargos de declaração são opostos com o objetivo de prequestionar a matéria para fins de interposição de recurso às instâncias superiores, o que descaracteriza o intuito manifestamente protelatório, conforme a Súmula 98/STJ. IV. DISPOSITIVO 8. Recurso especial parcialmente provido, para majorar o percentual de retenção para 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos compradores e para afastar a multa por embargos de declaração protelatórios.