STJ REsp 2008545

DIREITO DO CONSUMIDOR E DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DESCUMPRIMENTO, PELA CONSTRUTORA OU INCORPORADORA, DE OBRIGAÇÕES RELATIVAS AO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. RESPONSABILIDADE DO CORRETOR DE IMÓVEIS. AUSÊNCIA. TESE FIXADA. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso especial interposto por sociedade corretora de imóveis contra acórdão do Tribunal de Justiça que confirmou sentença condenando-a, solidariamente com a incorporadora, à devolução de valores pagos a título de comissão de corretagem e taxa SATI, em razão de inadimplemento contratual pela incorporadora na entrega de unidade imobiliária. 2. A sentença declarou rescindido o contrato de promessa de compra e venda e condenou a incorporadora à restituição integral dos valores pagos pelo consumidor, além de condenar a corretora à devolução solidária dos valores de comissão de corretagem e taxa SATI. 3. O Tribunal de Justiça manteve a condenação solidária da corretora, entendendo que os integrantes da cadeia de consumo respondem solidariamente pelos danos causados ao consumidor. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 4. A questão em discussão consiste em definir os limites da responsabilidade do corretor de imóveis ou da sociedade intermediadora da compra e venda por danos causados ao consumidor, em razão do descumprimento, pela construtora ou incorporadora, de obrigações relativas ao empreendimento imobiliário, previstas no contrato de promessa de compra e venda de imóvel. III. RAZÕES DE DECIDIR 5. Conforme os arts. 722 e 723 do Código Civil, a atividade de corretagem consiste na intermediação de negócios, sendo limitada à aproximação das partes e à prestação de informações sobre o negócio jurídico, sem vínculo direto com as obrigações assumidas pelos contratantes no contrato de compra e venda. 6. Assim, normalmente, inexiste responsabilidade do corretor de imóveis ou da sociedade intermediadora por descumprimento de obrigações, pela construtora ou incorporadora, relativas ao empreendimento imobiliário, salvo se demonstrado envolvimento do corretor nas próprias atividades de incorporação ou construção, integração do mesmo grupo econômico da incorporadora ou construtora ou, ainda, confusão patrimonial. De acordo com o parágrafo único do art. 723 do Código Civil, haverá responsabilidade do corretor apenas por eventuais falhas na prestação inerente aos próprios serviços de corretagem. 7. No caso concreto, não há elementos que indiquem falha na prestação do serviço de corretagem ou envolvimento da corretora nas atividades de incorporação e construção, o que afasta sua responsabilidade solidária pela devolução dos valores pagos pelo consumidor. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso especial provido para afastar a responsabilidade solidária da sociedade intermediadora pela devolução dos valores pagos pelo consumidor. 9. Tese de julgamento - Para efeito do art. 1.036 do CPC, propõe-se a seguinte tese repetitiva para o Tema 1.173/STJ: "O corretor de imóveis, pessoa física ou jurídica, não é, normalmente, responsável por danos causados ao consumidor, em razão do descumprimento, pela construtora ou incorporadora, de obrigações relativas ao empreendimento imobiliário, previstas no contrato de promessa de compra e venda, salvo se demonstrado: (i) envolvimento do corretor nas atividades de incorporação e construção; (ii) que o corretor integra o mesmo grupo econômico da incorporadora ou construtora; ou (iii) haver confusão ou desvio patrimonial das responsáveis pela construção em benefício do corretor". RELATÓRIO Trata-se de recurso especial interposto por LPS CONSULTORIA DE IMÓVEIS LTDA, com fundamento no art. 105, III, a e c, da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios, em ação na qual figura como requerida, sendo promovente CARLOS RAFAEL DE ARAÚJO BEZERRA. Extrai-se dos autos que o autor, ora recorrido, propôs ação de rescisão contratual, em desfavor das sociedades empresárias JFE 22 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e LPS CONSULTORIA DE IMÓVEIS LTDA, alegando, em síntese, haver contratado com a primeira promessa de compra e venda de unidade imobiliária em construção, figurando a segunda, ora recorrente, como corretora, e que, embora tendo o autor cumprido a sua parte no negócio, o imóvel não teria sido entregue. Pleiteou o autor, assim, a rescisão do contrato, por culpa exclusiva da JFE 22 EMPREENDIMENTOS, com a consequente aplicação de multa contratual e restituição dos valores pagos pelo autor, inclusive "COMISSÃO DE CORRETAGEM e SATI", em dobro ou não, "com arrimo no artigo 42, parágrafo único, do CDC, com juros e correção monetária a contar do desembolso indevido" (fl. 15). A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos contidos na inicial (fl. 284, e-STJ), declarando rescindido o contrato de promessa de compra e venda e condenando a incorporadora a restituir, ao autor, a integralidade dos valores pagos. Além disso, condenou ambas as rés "solidariamente, a devolver os valores pagos a título de comissão de corretagem e taxa SATI, acrescidos de correção monetária pelo INPC, desde o desembolso, e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação". Eis o dispositivo da sentença: Ante o exposto, julgo parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, com resolução do mérito, nos termos do artigo 269, inciso I, do Código de Processo Civil, para: a) declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda firmado e condenar a primeira Requerida a restituir, ao Autor, a integralidade dos valores pagos, em parcela única, acrescidos de correção monetária pelo INPC, desde cada desembolso, e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação; b) condenar ambas as Rés, solidariamente, a devolver os valores pagos a título de comissão de corretagem e taxa SATI, acrescidos de correção monetária pelo INPC, desde o desembolso, e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação. Tendo em vista a sucumbência recíproca e não equivalente, condeno as partes ao pagamento pro rata (90% - noventa por cento - para a primeira Ré e 10% - dez por cento - para o Autor) das custas e honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, a teor dos artigos 20, § 3º, e 21, caput, ambos do Código de Processo Civil, observada a compensação quanto aos honorários (súmula 306 do STJ). Para a segunda Ré, arbitro o valor de R$ 200,00 (duzentos reais) a título de custas e honorários. Tanto o autor como a ré LPS CONSULTORIA interpuseram apelações. O TJDFT afirmou que, "no decorrer do processo, foi homologada a transação celebrada entre Carlos Rafael de Araújo Bezerra e a sociedade empresária JFE 22 Empreendimentos Imobiliários Ltda (Id. 9868417), que teve por objeto as questões debatidas nas razões da apelação interposta pelo autor" (fl. 526). Com isso, não foi conhecida a apelação do autor, tendo sido desprovida a da ré, nos termos do acórdão de fls. 518/534, assim ementado: APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. INADIMPLEMENTO DA VENDEDORA/CONSTRUTORA. RESTITUIÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. SATI. 1. Hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária por atraso na entrega do bem, com insurgência da apelante contra a determinação de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem e tarifa SATI. 2. É válida a cobrança da comissão de corretagem, desde que prevista com clareza, com o devido cumprimento do dever de informação ao consumidor, até o momento de celebração do contrato de promessa de compra e venda, do preço total de aquisição da unidade imobiliária, com o detalhamento do valor da comissão. 3.1. Esse entendimento foi fixado pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça (RESP nº 1.599.511-SP), cuidando-se de tema afetado à sistemática dos recursos repetitivos, nos termos do art. 1036, e seguintes, do Código de Processo Civil. 3. A resolução do contrato por fato atribuível exclusivamente à promitente vendedora impõe o retorno das partes ao estado em que se encontravam antes da contratação. 4.1. Nesse caso, impõe-se a imediata restituição das parcelas pagas pelo consumidor, incluindo o valor pago a título de corretagem, ainda que a cobrança tenha sido, em tese, válida. 4. O mesmo entendimento se aplica também à pretensão de restituição dos valores pagos a título de serviços de assessoria técnico-imobiliária. 4.1. Além disso, o Colendo Superior Tribunal de Justiça reconheceu que a atividade de assessoria prestada ao consumidor por técnicos vinculados à incorporadora/construtora não constitui serviço autônomo oferecido ao adquirente, diversamente dos serviços de intermediação, tratando-se, na verdade, de serviço inerente à própria celebração do contrato. 4.2. Nesse cenário, além de ser devida a restituição da quantia paga a título de assessoria imobiliária por força da resolução do contrato por fato atribuível à construtora, a sua cobrança afigura-se abusiva, incompatível com a boa-fé e equidade (art. 51, inciso IV, do CDC). 5. Recurso interposto pelo autor não conhecido. 6. Recurso interposto pela ré conhecido e desprovido. Desse modo, em segunda instância, o feito prosseguiu "apenas em relação à controvérsia havida entre a sociedade empresária LPS Brasília Consultoria de Imóveis Ltda e Carlos Rafael de Araújo Bezerra", a qual versa sobre a responsabilidade da sociedade corretora quanto à devolução da comissão de corretagem e da SATI (fl. 526). Os embargos de declaração opostos por LPS CONSULTORIA (fls. 539/546), versando apenas sobre honorários advocatícios, foram acolhidos, afastando-se a fixação de honorários sucumbenciais recursais (fls. 557/565). Sobreveio o recurso especial da LPS CONSULTORIA (fls. 568/586), em que a corretora alegou que o aresto recorrido incorreu em ofensa aos arts. 722, 723, 725 e 265 do Código Civil e arts. 14, caput, § 3º, I e II, § 4º, 18 e 20, do Código de Defesa do Consumidor, bem como em divergência jurisprudencial com o REsp Repetitivo 1.551.956/SP, que reconheceu a validade da cobrança de comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição. Argumenta, para tanto, que: (I) a cobrança da comissão de corretagem é lícita e não deve ser devolvida, mesmo diante da rescisão do contrato de compra e venda por inadimplemento da incorporadora; (II) a atividade de corretagem foi realizada de forma hígida, aproximando as partes e cumprindo o contrato de intermediação, conforme os arts. 722, 723 e 725 do Código Civil; (III) não há nexo de causalidade entre sua atuação e o atraso na entrega do imóvel, que foi causado exclusivamente pela incorporadora. A responsabilidade da recorrente está limitada à intermediação do negócio, não podendo ser responsabilizada pelo inadimplemento da construtora, conforme o art. 14, § 3º, I e II, § 4º, do Código de Defesa do Consumidor. Com isso, a recorrente pleiteia a reforma do acórdão recorrido para julgar improcedentes os pedidos formulados na exordial em relação à corretora de imóveis, afastar a condenação de restituição da comissão de corretagem e redistribuir o ônus sucumbencial em desfavor da recorrida. Os recorridos apresentaram contrarrazões (fls. 616/621), sustentando a responsabilidade da recorrente, com fundamento no art. 7º, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor, com base "nas regras da responsabilidade pelo fato do produto ou serviço", bem como na solidariedade do fornecedor do produto ou serviço, "pelos atos de seus prepostos ou representantes autônomos", em conformidade com o art. 34 do CDC. O TJDFT negou seguimento ao recurso especial (fls. 624/625), ensejando a interposição do agravo de fls. 629/638 e-STJ, contraminutado às fls. 643/648. Recebidos os autos no Superior Tribunal de Justiça, esta Relatoria decidiu inicialmente pelo conhecimento do recurso especial, negando-lhe, no entanto, provimento (fls. 661/663). A LPS interpôs, então, agravo interno (fls. 666/672), o qual motivou nova decisão monocrática desta Relatoria, reconsiderando a decisão agravada e determinando a conversão do agravo em recurso especial, para melhor exame da matéria (fl. 678). Em seguida, este Relator propôs a afetação deste recurso especial ao rito do art. 1.036 do Código de Processo Civil de 2015, tendo sido acolhida tal proposta pelo Colegiado, nos termos do acórdão de fls. 697/698: PROPOSTA DE AFETAÇÃO. RECURSO ESPECIAL. RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL DA CONSTRUTORA/INCORPORADORA. ENTREGA DO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. DEFINIÇÃO DOS LIMITES DA RESPONSABILIDADE DA SOCIEDADE INTERMEDIADORA. NECESSIDADE DE FIXAÇÃO DE TESE CONCENTRADA E VINCULANTE. 1. Delimitação da controvérsia: Para os efeitos dos arts. 927 e 1.036 do CPC, propõe-se a afetação da tese relativa a: 1.1. Definir os limites da responsabilidade do corretor de imóveis ou da sociedade intermediadora da compra e venda por danos causados ao consumidor, em razão do descumprimento, pela construtora/ incorporadora, de obrigação relativa à entrega de empreendimento imobiliário, prevista no contrato de promessa de compra e venda. 2. RECURSO ESPECIAL AFETADO AO RITO DO ART. 1.036 DO CPC/2015. No despacho de fl. 706, esta Relatoria autorizou a intervenção no feito, na condição de amici curiae, da Defensoria Pública da União, do Instituto Brasileiro de Política e Direito do Consumidor (Brasilcon) e do Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor (IDEC). Em sua manifestação, o IDEC defende a tese de que as corretoras imobiliárias, ao lado das construtoras e incorporadoras, integram a cadeia de consumo e, portanto, devem responder solidariamente pelos danos causados aos consumidores, conforme previsto no art. 7º, parágrafo único, e art. 34 do CDC. Afirma, nesse contexto, que: (I) a imposição de contratação de corretoras imobiliárias, sem a possibilidade de o consumidor optar por negociar diretamente com a incorporadora, configura prática abusiva, caracterizada como "venda casada", vedada pelo art. 39, I e V, do CDC; (II) a ausência de clareza e transparência na contratação de serviços de corretagem viola o direito à informação do consumidor, previsto no art. 6º, III, do CDC; (III) a relação entre consumidores e fornecedores, incluindo corretoras, é regida pelo CDC, que estabelece a responsabilidade objetiva e solidária entre os integrantes da cadeia de fornecimento; (IV) em caso de resolução contratual por culpa exclusiva da incorporadora/construtora, o consumidor tem direito à devolução integral dos valores pagos, incluindo a comissão de corretagem e a taxa de assessoria técnico-imobiliária (SATI), conforme a Súmula 543 do STJ e o art. 53 do CDC; (V) a devolução deve ser imediata e integral, independentemente de cláusulas contratuais que prevejam retenção de valores; (VI) a índole abusiva da cobrança de taxas como a SATI, que, segundo o Tema 938 do STJ, não constitui serviço autônomo e é inerente à celebração do contrato de compra e venda de imóvel; (VII) é importante interpretar os contratos de consumo de forma mais favorável ao consumidor, em respeito à sua vulnerabilidade e à função social do contrato, conforme os arts. 47 e 422 do Código Civil. Requer a fixação de tese repetitiva no sentido de que se assegure a devolução integral e imediata dos valores pagos pelos consumidores, incluindo comissão de corretagem e taxa SATI, em caso de resolução contratual por culpa da incorporadora/construtora. Após, a recorrente juntou dois pareceres elaborados para a hipótese do julgamento repetitivo: um do economista Gustavo Franco e outro dos Professores Nelson Nery Jr e Rosa Maria de Andrade Nery. Em atendimento ao despacho de fl. 827, o Ministério Público Federal opinou pelo provimento do recurso especial. Quanto à tese a ser fixada para os efeitos do art. 1.036 do CPC, manifestou-se nos seguintes termos: - Recurso especial submetido ao regime dos recursos repetitivos, nos termos do art. 1.036, do CPC, que aponta violação aos arts. 722, 723, 725, do CC e ao art. 14, §3º, I e II e §4º, do CDC, além de divergência jurisprudencial. - Tese sugerida para os efeitos do art. 1.036, do CPC: Não há responsabilidade do corretor de imóveis ou da sociedade intermediadora da compra e venda por danos causados ao consumidor, em razão do descumprimento, pela construtora/incorporadora, de obrigação relativa à entrega de empreendimento imobiliário, prevista no contrato de promessa de compra e venda, sem que seja demonstrado defeito na intermediação, falha no serviço de corretagem ou envolvimento da corretora nas atividades de incorporação e construção. - Acerca do caso concreto: - Os fundamentos adotados pelo v. acórdão recorrido divergem da tese repetitiva ora sugerida, baseada na jurisprudência do STJ firmada em torno da questão controversa, razão pela qual deve ser acolhida a pretensão recursal. - Parecer, preliminarmente, pelo conhecimento do presente recurso especial, e, no mérito, pelo seu provimento. É o relatório. EMENTA DIREITO DO CONSUMIDOR E DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DESCUMPRIMENTO, PELA CONSTRUTORA OU INCORPORADORA, DE OBRIGAÇÕES RELATIVAS AO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. RESPONSABILIDADE DO CORRETOR DE IMÓVEIS. AUSÊNCIA. TESE FIXADA. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso especial interposto por sociedade corretora de imóveis contra acórdão do Tribunal de Justiça que confirmou sentença condenando-a, solidariamente com a incorporadora, à devolução de valores pagos a título de comissão de corretagem e taxa SATI, em razão de inadimplemento contratual pela incorporadora na entrega de unidade imobiliária. 2. A sentença declarou rescindido o contrato de promessa de compra e venda e condenou a incorporadora à restituição integral dos valores pagos pelo consumidor, além de condenar a corretora, solidariamente, à devolução solidária dos valores de comissão de corretagem e taxa SATI. 3. O Tribunal de Justiça manteve a condenação solidária da corretora, entendendo que os integrantes da cadeia de consumo respondem solidariamente pelos danos causados ao consumidor. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 4. A questão em discussão consiste em definir os limites da responsabilidade do corretor de imóveis ou da sociedade intermediadora da compra e venda por danos causados ao consumidor, em razão do descumprimento, pela construtora ou incorporadora, de obrigações relativas ao empreendimento imobiliário, previstas no contrato de promessa de compra e venda de imóvel. III. RAZÕES DE DECIDIR 5. Conforme os arts. 722 e 723 do Código Civil, a atividade de corretagem consiste na intermediação de negócios, sendo limitada à aproximação das partes e à prestação de informações sobre o negócio jurídico, sem vínculo direto com as obrigações assumidas pelos contratantes no contrato de compra e venda. 6. Assim, normalmente, inexiste responsabilidade do corretor de imóveis ou da sociedade intermediadora por descumprimento de obrigações, pela construtora ou incorporadora, relativas ao empreendimento imobiliário, salvo se demonstrado envolvimento do corretor nas próprias atividades de incorporação ou construção, integração do mesmo grupo econômico da incorporadora ou construtora ou, ainda, confusão patrimonial. De acordo com o parágrafo único do art. 723 do Código Civil, haverá responsabilidade do corretor apenas por eventuais falhas na prestação inerente aos próprios serviços de corretagem. 7. No caso concreto, não há elementos que indiquem falha na prestação do serviço de corretagem ou envolvimento da corretora nas atividades de incorporação e construção, o que afasta sua responsabilidade solidária pela devolução dos valores pagos pelo consumidor. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso especial provido para afastar a responsabilidade solidária da sociedade intermediadora pela devolução dos valores pagos pelo consumidor. 9. Tese de julgamento - Para efeito do art. 1.036 do CPC, propõe-se a seguinte tese repetitiva para o Tema 1.173/STJ: "O corretor de imóveis, pessoa física ou jurídica, não é, normalmente, responsável por danos causados ao consumidor, em razão do descumprimento, pela construtora ou incorporadora, de obrigações relativas ao empreendimento imobiliário, previstas no contrato de promessa de compra e venda, salvo se demonstrado: (i) envolvimento do corretor nas atividades de incorporação e construção; (ii) que o corretor integra o mesmo grupo econômico da incorporadora ou construtora; ou (iii) haver confusão ou desvio patrimonial das responsáveis pela construção em benefício do corretor".