STJ REsp 2008542

DIREITO DO CONSUMIDOR E DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DESCUMPRIMENTO, PELA CONSTRUTORA OU INCORPORADORA, DE OBRIGAÇÕES RELATIVAS AO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. RESPONSABILIDADE DO CORRETOR DE IMÓVEIS. AUSÊNCIA. TESE FIXADA. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso especial interposto por sociedade corretora de imóveis contra acórdão do Tribunal de Justiça que confirmou sentença condenando-a, solidariamente com a incorporadora, à devolução de valores pagos a título de comissão de corretagem e taxa SATI, em razão de inadimplemento contratual pela incorporadora na entrega de unidade imobiliária. 2. A sentença declarou rescindido o contrato de promessa de compra e venda e condenou a incorporadora à restituição integral dos valores pagos pelo consumidor, além de condenar a corretora, solidariamente, à devolução solidária dos valores de comissão de corretagem e taxa SATI. 3. O Tribunal de Justiça manteve a condenação solidária da corretora, entendendo que os integrantes da cadeia de consumo respondem solidariamente pelos danos causados ao consumidor. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 4. A questão em discussão consiste em definir os limites da responsabilidade do corretor de imóveis ou da sociedade intermediadora da compra e venda por danos causados ao consumidor, em razão do descumprimento, pela construtora ou incorporadora, de obrigações relativas ao empreendimento imobiliário, previstas no contrato de promessa de compra e venda de imóvel. III. RAZÕES DE DECIDIR 5. Conforme os arts. 722 e 723 do Código Civil, a atividade de corretagem consiste na intermediação de negócios, sendo limitada à aproximação das partes e à prestação de informações sobre o negócio jurídico, sem vínculo direto com as obrigações assumidas pelos contratantes no contrato de compra e venda. 6. Assim, normalmente, inexiste responsabilidade do corretor de imóveis ou da sociedade intermediadora por descumprimento de obrigações, pela construtora ou incorporadora, relativas ao empreendimento imobiliário, salvo se demonstrado envolvimento do corretor nas próprias atividades de incorporação ou construção, integração no mesmo grupo econômico da incorporadora ou construtora ou, ainda, confusão patrimonial. De acordo com o parágrafo único do art. 723 do Código Civil, haverá responsabilidade do corretor apenas por eventuais falhas na prestação inerente aos próprios serviços de corretagem. 7. No caso concreto, não há elementos que indiquem falha na prestação do serviço de corretagem ou envolvimento da corretora nas atividades de incorporação e construção, o que afasta sua responsabilidade solidária pela devolução dos valores pagos pelo consumidor. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso especial provido para afastar a responsabilidade solidária da sociedade intermediadora pela devolução dos valores pagos pelo consumidor. 9. Tese de julgamento - Para efeito do art. 1.036 do CPC, propõe-se a seguinte tese repetitiva para o Tema 1.173/STJ: "O corretor de imóveis, pessoa física ou jurídica, não é, normalmente, responsáve l por danos causados ao consumidor, em razão do descumprimento, pela construtora ou incorporadora, de obrigações relativas ao empreendimento imobiliário, previstas no contrato de promessa de compra e venda, salvo se demonstrado: (i) envolvimento do corretor nas atividades de incorporação e construção; (ii) que o corretor integra o mesmo grupo econômico da incorporadora ou construtora; ou (iii) haver confusão ou desvio patrimonial das responsáveis pela construção em benefício do corretor". RELATÓRIO Trata-se de recurso especial interposto por BRASIL BROKERS PARTICIPAÇÕES S/A, com fundamento no art. 105, III, a e c, da Constituição Federal, contra v. acórdão do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, em ação na qual figura como requerida, sendo promoventes LUCIANA CAPILUPI LEAL e FELIPE AZEVEDO MONTEIRO. Extrai-se dos autos que os autores, ora recorridos, propuseram ação de rescisão contratual, com devolução de quantias pagas e indenização por perdas e danos, em desfavor das sociedades empresárias INTER SINCO OÁSIS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e BRASIL BROKERS PARTICIPAÇÕES S/A, alegando, em síntese, haver contratado com a primeira promessa de compra e venda de unidade imobiliária em construção, e que, embora tendo o autor cumprido a sua parte no negócio, o imóvel não teria sido entregue. A segunda demandada, ora recorrente, figura na relação que deu origem à demanda como corretora, sendo apontada como devedora solidária pelos prejuízos alegados pelos autores. Pleitearam os autores, assim, a rescisão do contrato, por culpa exclusiva da construtora, no caso, a INTER SINCO OÁSIS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, com a restituição dos valores pagos pelo autor, inclusive comissão de corretagem, além de danos morais, custas e honorários advocatícios. A sentença condenou as rés, solidariamente, à restituição dos valores pagos pelos autores, bem como à indenização por danos morais, custas e honorários, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação (fls. 399/402, e-STJ). Considerou o julgador de primeiro grau que, por força da relação de consumo entre as partes, estaria caracterizada a responsabilidade objetiva dos réus, assim como a solidariedade. Em sede de apelação, o Tribunal de Justiça negou provimento aos recursos, confirmando a sentença de primeira instância em todos os seus termos, que, aplicando o Código de Defesa do Consumidor, reconhecera a solidariedade entre as demandadas. Os honorários advocatícios foram majorados para 11% sobre o valor da condenação, conforme o art. 85, § 11, do Código de Processo Civil. Eis a ementa do referido aresto: APELAÇÕES CÍVEIS. EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. RELAÇÃO DE CONSUMO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZATÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL DA CONSTRUTORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES DESEMBOLSADOS PELOS CONSUMIDORES PARA A CONCRETIZAÇÃO DO NEGÓCIO. DANO MORAL CONFIGURADO E ARBITRADO. 1. Nos casos de rescisão contratual por culpa da empreendedora/construtora, tal como é a hipótese dos autos, a restituição dos valores pagos pelo consumidor deve se dar de forma integral, devidamente corrigida. Não há, pois, que se falar em retenção de quaisquer valores. Inteligência do verbete sumular de nº 543 do E. STJ. 2. Ora, a dissolução contratual, motivada por culpa exclusiva da primeira ré, configura quebra de confiança, angústia e preocupação pelos recursos investidos, além da frustração da legítima expectativa de adquirir a propriedade de um imóvel. Dadas as peculiaridades do caso, constata-se a existência de dano moral. 3. Razoabilidade da verba indenizatória fixada pelo juízo a quo, consentânea aos fins propostos pelo instituto. 4. Negativa de provimento aos recursos. Na sequência, foram opostos embargos de declaração por BRASIL BROKERS (fls. 614/616), sob a alegação de que não teria sido analisada sua argumentação acerca da ausência de responsabilidade da corretora em casos da espécie, citando expressamente o art. 14, § 3º, II, do CDC. Os aclaratórios foram rejeitados. Sobreveio o recurso especial da BRASIL BROKERS (fls. 630/660, e-STJ), a qual, alegando violação às regras contidas no art. 485, VI do CPC/2015, arts. 7º, parágrafo único, 25, § 1º, e 14 do CDC e arts. 186, 722, 725 e 927 do Código Civil, pleiteou a extinção da ação, sem julgamento do mérito, em face da ilegitimidade passiva da recorrente. Alternativamente, caso ultrapassada a alegação de ilegitimidade da parte, a improcedência do pedido de rescisão contratual com devolução dos valores a título de amortização do imóvel, inclusive aqueles pagos a título de comissão de corretagem, afastando-se, ainda, a indenização por danos morais. Por fim, na hipótese de manutenção da sua condenação, pleiteia redução da indenização, em vista das peculiaridades do caso, da negativa de vigência ao artigo 944 do CC, além do controle exercido pelo Superior Tribunal de Justiça sobre os valores de indenização. Os recorridos apresentaram contrarrazões (fls. 707/721), defendendo o não conhecimento do recurso, pela incidência da Súmula 7/STJ, e, no mérito, reiterando os argumentos já formulados anteriormente. O TJ/RJ negou seguimento ao recurso especial (fls. 724/732), considerando, para tanto, que o acórdão recorrido encontrar-se-ia "alinhado à jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, não sendo admissível recurso especial, tal como orienta a Súmula nº 83". Isso ensejou a interposição do agravo de fls. 764/770 e-STJ. Recebidos os autos no Superior Tribunal de Justiça, este Relator decidiu, inicialmente, pelo conhecimento do recurso especial, negando-lhe, no entanto, provimento (fls. 802/810 e-STJ). A BRASIL BROKERS interpôs, então, agravo interno (fls. 813/829), o qual motivou nova decisão monocrática deste Relator, reconsiderando a decisão agravada e determinando a conversão do agravo em recurso especial, para melhor exame da matéria (fl. 843). Em seguida, este Relator propôs, no âmbito da Segunda Seção, a afetação deste recurso especial ao rito do art. 1.036 do Código de Processo Civil de 2015, tendo sido acolhida tal proposta pelo Colegiado, nos termos do acórdão de fls. 862/863: PROPOSTA DE AFETAÇÃO. RECURSO ESPECIAL. RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL DA CONSTRUTORA/INCORPORADORA. ENTREGA DO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. DEFINIÇÃO DOS LIMITES DA RESPONSABILIDADE DA SOCIEDADE INTERMEDIADORA. NECESSIDADE DE FIXAÇÃO DE TESE CONCENTRADA E VINCULANTE. 1. Delimitação da controvérsia: Para os efeitos dos arts. 927 e 1.036 do CPC, propõe-se a afetação da tese relativa a: 1.1. Definir os limites da responsabilidade do corretor de imóveis ou da sociedade intermediadora da compra e venda por danos causados ao consumidor, em razão do descumprimento, pela construtora/ incorporadora, de obrigação relativa à entrega de empreendimento imobiliário, prevista no contrato de promessa de compra e venda. 2. RECURSO ESPECIAL AFETADO AO RITO DO ART. 1.036 DO CPC/2015. No despacho de fl. 770, esta Relatoria autorizou a intervenção no feito, na condição de amici curiae, da Defensoria Pública da União, do Instituto Brasileiro de Política e Direito do Consumidor (Brasilcon), do Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor (IDEC) e Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI). Em sua manifestação, o IDEC defende a tese de que as corretoras imobiliárias, ao lado das construtoras e incorporadoras, integram a cadeia de consumo e, portanto, devem responder solidariamente pelos danos causados aos consumidores, conforme previsto no art. 7º, parágrafo único, e art. 34 do CDC. Afirma, nesse contexto, que: (I) a imposição de contratação de corretoras imobiliárias, sem a possibilidade de o consumidor optar por negociar diretamente com a incorporadora, configura prática abusiva, caracterizada como "venda casada", vedada pelo art. 39, I e V, do CDC; (II) a ausência de clareza e transparência na contratação de serviços de corretagem viola o direito à informação do consumidor, previsto no art. 6º, III, do CDC; (III) a relação entre consumidores e fornecedores, incluindo corretoras, é regida pelo CDC, que estabelece a responsabilidade objetiva e solidária entre os integrantes da cadeia de fornecimento; (IV) em caso de resolução contratual por culpa exclusiva da incorporadora/construtora, o consumidor tem direito à devolução integral dos valores pagos, incluindo a comissão de corretagem e a taxa de assessoria técnico-imobiliária (SATI), conforme a Súmula 543 do STJ e o art. 53 do CDC; (V) a devolução deve ser imediata e integral, independentemente de cláusulas contratuais que prevejam retenção de valores; (VI) a índole abusiva da cobrança de taxas como a SATI, que, segundo o Tema 938 do STJ, não constitui serviço autônomo e é inerente à celebração do contrato de compra e venda de imóvel; (VII) a importância de interpretar os contratos de consumo de forma mais favorável ao consumidor, em respeito à sua vulnerabilidade e à função social do contrato, conforme os arts. 47 e 422 do Código Civil. Requer a fixação de tese repetitiva no sentido de que se assegure a devolução integral e imediata dos valores pagos pelos consumidores, incluindo comissão de corretagem e taxa SATI, em caso de resolução contratual por culpa da incorporadora/construtora. Por sua vez, o COFECI sustenta que: (I) os corretores exercem atividade de mediação (art. 3º da Lei 6.530/78), limitando-se à aproximação das partes; não têm ingerência sobre a construção, vícios do empreendimento ou cronograma de obra, inexistindo nexo causal para responsabilização por atraso na entrega; (II) nos termos do art. 265 do Código Civil, a solidariedade não se presume; (III) a jurisprudência do STJ consagra entendimento no sentido da não responsabilização de corretor/intermediadora pelo atraso da obra, salvo falha na corretagem ou envolvimento na incorporação/construção. Cita, para tanto: REsp 1.811.153/SP e AgInt no AREsp 2.061.956/RJ, da Terceira Turma; AgInt no REsp 1.779.271/SP e AgInt no REsp 1.874.209/DF, da Quarta Turma; e REsp 1.729.593/SP, da Segunda Seção. Em atendimento ao despacho de fl. 888, o Ministério Público Federal opinou pelo desprovimento do recurso especial, nos seguintes termos: RECURSO ESPECIAL. DIREITO DO CONSUMIDOR. RESCISÃO DO CONSTRATO DE COMPRA E VENDA POR CULPA DA CONTRUTORA/INCORPORADORA. SÚMULA 543/STJ. TAXA DE CORRETAGEM. LICITUDE DA DEVOLUÇÃO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DE CORRETORES/EMPRESAS DE CORRETAGEM E CONSTRUTORES/INCORPORADORES. ENQUADRAMENTO COMO "FORNECEDORES DE PRODUTO". VENDA CASADA. DANO MORAL. SÚMULA 7/STJ. 1. A rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa da construtora/incorporadora implica o retorno ao status quo ante, com a devolução de todas as parcelas pagas pelo consumidor comprador: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento" (Súmula 543/STJ). 2. O valor pago a título de taxa de corretagem também deverá ser restituído ao consumidor lesado, e, nesse caso, a responsabilidade é solidária entre a construtora/incorporadora e o corretor/empresa de corretagem, conforme melhor interpretação do art. 18, § 1º, II, e 34, do CDC. 3. É fato notório que, nos lançamentos de imóveis, as vendas de imóveis novos são sempre realizadas por empresas de corretagem ou corretores, de modo que, para a aquisição do imóvel se concretizar, o consumidor, necessariamente, terá que contratar esse serviço, sendo-lhe imposta, na prática, a celebração de dois contratos (compra e venda e corretagem). Ou seja, o fornecedor de produto (imóvel) condiciona a venda ao fornecimento de um serviço (corretagem) - o que poderia, em tese, até mesmo se qualificar como venda casada, nos termos do art. 39, I, do CDC. 4. Diante de relação de consumo, a responsabilidade para a devolução da taxa de corretagem será solidária entre a construtora e a corretora, ambas enquadradas como "fornecedoras do produto", nos termos do art. 18, caput, do CDC, e o consumidor poderá demandar qualquer uma delas para reaver a taxa de corretagem, ou ambas. 5. No tocante aos danos morais, competirá, em regra, à construtora que deu causa ao atraso do imóvel, salvo se demonstrado conluio entre a corretora e a construtora. No caso, ausentes tais informações, e sendo inviável, nesta instância, o revolvimento de fatos e provas (Súmula 7/STJ), a condenação de origem deve ser mantida. 6. Parecer pelo desprovimento do recurso especial, com a adoção da seguinte tese: "Em caso de descumprimento, pela construtora/incorporadora, de obrigação relativa à entrega de empreendimento imobiliário, prevista no contrato de promessa de compra, o consumidor também terá direito à devolução dos valores pagos a título de taxa de corretagem, sendo, nesse ponto, solidária a responsabilidade entre a construtora e o corretor de imóveis, ou sociedade intermediadora da compra e venda". À fl. 1.058, veio aos autos a informação de que o escritório OSORIO E MAYA FERREIRA ADVOGADOS não mais patrocinava os interesses de BRASIL BROKERS. O novo procurador ingressou nos autos por meio da petição de fl. 1.071, ocasião na qual comunicou que a nova denominação da BRASIL BROKERS é NEXPE PARTICIPAÇÕES S/A - EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL. É o relatório. EMENTA DIREITO DO CONSUMIDOR E DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DESCUMPRIMENTO, PELA CONSTRUTORA OU INCORPORADORA, DE OBRIGAÇÕES RELATIVAS AO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. RESPONSABILIDADE DO CORRETOR DE IMÓVEIS. AUSÊNCIA. TESE FIXADA. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso especial interposto por sociedade corretora de imóveis contra acórdão do Tribunal de Justiça que confirmou sentença condenando-a, solidariamente com a incorporadora, à devolução de valores pagos a título de comissão de corretagem e taxa SATI, em razão de inadimplemento contratual pela incorporadora na entrega de unidade imobiliária. 2. A sentença declarou rescindido o contrato de promessa de compra e venda e condenou a incorporadora à restituição integral dos valores pagos pelo consumidor, além de condenar a corretora, solidariamente, à devolução solidária dos valores de comissão de corretagem e taxa SATI. 3. O Tribunal de Justiça manteve a condenação solidária da corretora, entendendo que os integrantes da cadeia de consumo respondem solidariamente pelos danos causados ao consumidor. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 4. A questão em discussão consiste em definir os limites da responsabilidade do corretor de imóveis ou da sociedade intermediadora da compra e venda por danos causados ao consumidor, em razão do descumprimento, pela construtora ou incorporadora, de obrigações relativas ao empreendimento imobiliário, previstas no contrato de promessa de compra e venda de imóvel. III. RAZÕES DE DECIDIR 5. Conforme os arts. 722 e 723 do Código Civil, a atividade de corretagem consiste na intermediação de negócios, sendo limitada à aproximação das partes e à prestação de informações sobre o negócio jurídico, sem vínculo direto com as obrigações assumidas pelos contratantes no contrato de compra e venda. 6. Assim, normalmente, inexiste responsabilidade do corretor de imóveis ou da sociedade intermediadora por descumprimento de obrigações, pela construtora ou incorporadora, relativas ao empreendimento imobiliário, salvo se demonstrado envolvimento do corretor nas próprias atividades de incorporação ou construção, integração no mesmo grupo econômico da incorporadora ou construtora ou, ainda, confusão patrimonial. De acordo com o parágrafo único do art. 723 do Código Civil, haverá responsabilidade do corretor apenas por eventuais falhas na prestação inerente aos próprios serviços de corretagem. 7. No caso concreto, não há elementos que indiquem falha na prestação do serviço de corretagem ou envolvimento da corretora nas atividades de incorporação e construção, o que afasta sua responsabilidade solidária pela devolução dos valores pagos pelo consumidor. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso especial provido para afastar a responsabilidade solidária da sociedade intermediadora pela devolução dos valores pagos pelo consumidor. 9. Tese de julgamento - Para efeito do art. 1.036 do CPC, propõe-se a seguinte tese repetitiva para o Tema 1.173/STJ: "O corretor de imóveis, pessoa física ou jurídica, não é, normalmente, responsável por danos causados ao consumidor, em razão do descumprimento, pela construtora ou incorporadora, de obrigações relativas ao empreendimento imobiliário, previstas no contrato de promessa de compra e venda, salvo se demonstrado: (i) envolvimento do corretor nas atividades de incorporação e construção; (ii) que o corretor integra o mesmo grupo econômico da incorporadora ou construtora; ou (iii) haver confusão ou desvio patrimonial das responsáveis pela construção em benefício do corretor".