STJ AREsp 1956836

DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. CORREÇÃO MONETÁRIA. AGRAVO CONHECIDO PARA NÃO CONHECER DO RECURSO ESPECIAL. I. CASO EM EXAME 1. Agravo interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial, no qual se discutem questões relacionadas à rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa dos compradores, com pedido de restituição de valores pagos e fixação de percentual de retenção. 2. O acórdão recorrido fixou o percentual de retenção em 25% dos valores pagos, reconheceu a solidariedade entre as rés e determinou a restituição das arras confirmatórias, além de estabelecer que os juros de mora incidiriam a partir do trânsito em julgado. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. Há cinco questões em discussão: (I) saber se houve desconsideração da personalidade jurídica sem a instauração do incidente processual adequado; (II) saber se o leilão do imóvel por valor inferior ao débito afasta a devolução de valores aos compradores; (III) saber se as arras confirmatórias podem ser retidas pela vendedora; (IV) saber se despesas de seguro e rateio devem ser restituídas aos compradores; e (V) saber se a correção monetária sobre os valores a serem devolvidos deve incidir apenas a partir do ajuizamento da ação. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. O acórdão recorrido não se pronunciou sobre a alegada desconsideração da personalidade jurídica sem a instauração do incidente processual adequado, o que impede o conhecimento do recurso especial por ausência de prequestionamento. 5. A jurisprudência do STJ consolidou-se no sentido de que as arras confirmatórias não podem ser objeto de retenção na rescisão de contrato por iniciativa do comprador. 6. A análise das alegações relativas à devolução de valores, despesas de seguro e rateio, e correção monetária demandaria reexame de cláusulas contratuais e do conjunto fático-probatório, o que é vedado em sede de recurso especial, conforme as Súmulas 5 e 7 do STJ. 7. O acórdão recorrido está em conformidade com a jurisprudência do STJ, motivo pelo qual incide a Súmula 83 do STJ. IV. DISPOSITIVO 8. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial. RELATÓRIO Trata-se de agravo de SPE BISPO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA e CALÇADA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A contra decisão que inadmitiu recurso especial, interposto com fulcro nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional, objetando-se decisão, tomada pelo eg. Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, em acórdão assim ementado (e-STJ, fls. 659-673): "APELAÇÕES CÍVEIS. CONTRATOS IMOBILIÁRIOS. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL POR INICIATIVA DOS COMPRADORES. SENTENÇA QUE JULGA PROCEDENTE O PEDIDO, JULGANDO EXTINTO O FEITO EM RELAÇÃO À 2ª RÉ, POR ILEGITIMIDADE PASSIVA. IRRESIGNAÇÃO DA 1ª RÉ PELA IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS, DOS PATRONOS DA 2ª RÉ PELO VALOR DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS E DOS AUTORES PELO RECONHECIMENTO DA SOLIDARIEDADE ENTRE AS RÉS. 1. Restou incontroverso nos autos que a resolução do contrato se deu por livre vontade dos autores. Pacífico entendimento jurisprudencial sobre esta matéria, sendo considerado razoável, nos casos de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados. Na presente hipótese, o magistrado prolator do decisum fixou o percentual de retenção em 25% sobre os valores efetivamente pagos, não cabendo se falar em retenção total do valor por conta da realização de leilão, uma vez que se configuraria enriquecimento indevido pela parte ré. 2. Em relação ao pagamento do sinal, mister ressaltar que os valores pagos a título de arras integram o respectivo preço do imóvel. Não restou demonstrado o pagamento de seguro e rateio. 3. Reconhecimento da solidariedade entre as rés que se impõe. Mesmo grupo econômico. 4. Modificação do termo inicial dos juros moratórios, que deverão correr a partir do trânsito em julgado. (e-STJ Fl.808) Documento recebido eletronicamente da origem 5. PROVIMENTO PARCIAL DO 1º RECURSO, PREJUDICADO O 2º RECURSO E PROVIMENTO DO 3º RECURSO." Em seu recurso especial (e-STJ, fls. 675-709), além de dissídio jurisprudencial, os recorrentes alegam violação dos seguintes dispositivos de lei federal, com as respectivas teses: (i) art. 134 do Código de Processo Civil e art. 6º do Código de Defesa do Consumidor, sob a fundamentação de que o acórdão teria realizado a desconsideração da personalidade jurídica da recorrente Calçada Empreendimentos Imobiliários S/A sem a instauração do incidente processual adequado, o que violaria os requisitos legais para tal medida, considerando que não haveria relação contratual direta entre a recorrente e os recorridos; (ii) art. 63, § 4º, da Lei 4.591/64, sob a argumentação de que o bem imóvel teria sido leiloado por valor inferior ao débito e às despesas do leilão, o que, segundo a recorrente, afastaria a possibilidade de devolução de valores aos recorridos, já que não haveria saldo remanescente a ser restituído; (iii) art. 418 do Código Civil, ante a fundamentação de que as arras (sinal) teriam natureza indenizatória e, em caso de inadimplemento dos recorridos, deveriam ser retidas pela recorrente, sendo indevida sua inclusão no percentual de devolução determinado pelo acórdão recorrido; (iv) art. 51 da Lei 4.591/64 e art. 2º da Lei 4.864/65, ao abrigo da fundamentação de que as despesas de seguro e de rateio não estariam incluídas no valor do imóvel e seriam destinadas a terceiros, como seguradoras e concessionárias de serviços públicos, o que tornaria indevida sua restituição aos recorridos; (v) art. 1º da Lei 6.899/81, sob o argumento de que a correção monetária sobre os valores a serem devolvidos deveria incidir apenas a partir do ajuizamento da ação, considerando que a recorrente não estaria em mora e que a rescisão contratual teria ocorrido por culpa exclusiva dos recorridos. Contrarrazões ofertadas (e-STJ, fls. 797-806). Em juízo prévio de admissibilidade, o eg. TJSP inadmitiu o apelo nobre (e-STJ, fls. 808-816), dando ensejo ao presente agravo (e-STJ, fls. 843-867). Contraminuta oferecida (e-STJ, fls. 873-886). É o relatório. EMENTA DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. CORREÇÃO MONETÁRIA. AGRAVO CONHECIDO PARA NÃO CONHECER DO RECURSO ESPECIAL. I. CASO EM EXAME 1. Agravo interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial, no qual se discutem questões relacionadas à rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa dos compradores, com pedido de restituição de valores pagos e fixação de percentual de retenção. 2. O acórdão recorrido fixou o percentual de retenção em 25% dos valores pagos, reconheceu a solidariedade entre as rés e determinou a restituição das arras confirmatórias, além de estabelecer que os juros de mora incidiriam a partir do trânsito em julgado. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. Há cinco questões em discussão: (I) saber se houve desconsideração da personalidade jurídica sem a instauração do incidente processual adequado; (II) saber se o leilão do imóvel por valor inferior ao débito afasta a devolução de valores aos compradores; (III) saber se as arras confirmatórias podem ser retidas pela vendedora; (IV) saber se despesas de seguro e rateio devem ser restituídas aos compradores; e (V) saber se a correção monetária sobre os valores a serem devolvidos deve incidir apenas a partir do ajuizamento da ação. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. O acórdão recorrido não se pronunciou sobre a alegada desconsideração da personalidade jurídica sem a instauração do incidente processual adequado, o que impede o conhecimento do recurso especial por ausência de prequestionamento. 5. A jurisprudência do STJ consolidou-se no sentido de que as arras confirmatórias não podem ser objeto de retenção na rescisão de contrato por iniciativa do comprador. 6. A análise das alegações relativas à devolução de valores, despesas de seguro e rateio, e correção monetária demandaria reexame de cláusulas contratuais e do conjunto fático-probatório, o que é vedado em sede de recurso especial, conforme as Súmulas 5 e 7 do STJ. 7. O acórdão recorrido está em conformidade com a jurisprudência do STJ, motivo pelo qual incide a Súmula 83 do STJ. IV. DISPOSITIVO 8. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.