STJ REsp 1937884

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TAXA DE OCUPAÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame 1. Recurso especial interposto contra acórdão do TJ-SP que, em ação de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel cumulada com restituição de valores pagos, determinou a retenção de 25% dos valores pagos pelos compradores e a condenação ao pagamento de indenização pela posse injusta, fixada em 0,5% ao mês do valor atualizado do contrato, desde a constituição em mora até a efetiva desocupação. 2. A recorrente busca a majoração da taxa de ocupação, alegando que a fruição deveria ser calculada desde a assinatura do contrato até a reintegração de posse, com base em cláusula contratual. II. Questão em discussão 3. A questão em discussão consiste em saber se é cabível a cobrança de taxa de ocupação de imóvel não edificado após a rescisão do contrato de compra e venda, considerando o período integral de posse do comprador. III. Razões de decidir 4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que é indevida a cobrança de taxa de ocupação ou fruição após a rescisão de contrato de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resolução contratual não enseja enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor. 5. A ausência de edificação no imóvel afasta a possibilidade de compensação pela ocupação, pois não há fruição econômica que justifique a cobrança de taxa de ocupação. 6. A pretensão de majoração da taxa de ocupação, retroagindo seu termo inicial à assinatura do contrato, contraria o entendimento consolidado de que tal cobrança é descabida em casos de lote não edificado. IV. Dispositivo 7. Recurso especial desprovido. RELATÓRIO Trata-se de recurso especial interposto pela PALESTINA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., com fundamento nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJ-SP), assim ementado (e-STJ, fl. 381): COMPETÊNCIA. AÇÃO DE RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C. C. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. AÇÃO QUE VERSA DIREITO MERAMENTE PESSOAL. AJUIZAMENTO NA COMARCA DE DOMICÍLIO DA RÉ, EM LUGAR DAQUELA DA SITUAÇÃO DO IMÓVEL. CABIMENTO. INTELIGÊNCIA DO ART. 46, "CAPUT", DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. PRELIMINAR REJEITADA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. RESCISÃO POR CULPA DA ADQUIRENTE. INADIMPLEMENTO DA OBRIGAÇÃO DE PAGAMENTO DE PARCELAS DO PREÇO DO IMÓVEL. RESCISÃO DE RIGOR, COM A CONSEQUENTE REINTEGRAÇÃO DA VENDEDORA NA POSSE DO BEM. INTELIGÊNCIA DO ART. 475 DO CC. ATO QUE CAUSA PREJUÍZO À CREDORA. HIPÓTESE EM QUE, EMBORA FIZESSE JUS A VENDEDORA À RETENÇÃO DE 30% DOS VALORES PAGOS, POIS HOUVE OCUPAÇÃO DO BEM PELOS ADQUIRENTES, POSTULOU ELA SUA LIMITAÇÃO EM APENAS 25%, NA FORMA DE CLÁUSULA CONTRATUAL VALIDAMENTE PACTUADA. PERCENTUAL QUE LHE DEVE SER DEFERIDO. CORREÇÃO MONETÁRIA. INCIDÊNCIA. TERMO INICIAL. DESEMBOLSO DOS VALORES. MERO MECANISMO DE CONSERVAÇÃO DO VALOR REAL DA MOEDA, FRENTE À VARIAÇÃO INFLACIONÁRIA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. TENDO OS ADQUIRENTES DADO CAUSA AO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO, E POSTULANDO O RESSARCIMENTO DE VALORES DE MANEIRA DIVERSA DO QUE FORA CONVENCIONADO, É APENAS O TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO CONDENATÓRIA QUE TEM O CONDÃO DE CONSTITUIR, E LIQUIDAR, O CRÉDITO DE QUE SERÃO TITULARES. PRECEDENTES DO STJ. DESCONTO, OUTROSSIM, DE 0,5% SOBRE O VALOR DO CONTRATO PARA CADA MÊS DE OCUPAÇÃO DO IMÓVEL DESDE A CONSTITUIÇÃO EM MORA ATÉ A EFETIVA DESOCUPAÇÃO. SENTENÇA REFORMADA. AÇÃO PARCIALMENTE PROCEDENTE. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Nas razões do recurso especial, a recorrente aponta violação dos arts. 113 e 421 e seguintes do Código Civil, além de divergência jurisprudencial. Alega que "necessário se faz a condenação da parte autora-recorrida ao pagamento do valor correspondente a 0,5% ao mês sobre o valor do contrato, desde a assinatura do instrumento até a data da reintegração de posse" (e-STJ, fl. 350), uma vez que, antes da rescisão do contrato de compra e venda, esteve na posse e fruição do bem. Explica que "no presente caso, temos que a autora-recorrida adquiriu por meio de promessa de venda e compra um lote de terreno sem construção, tendo recebido a posse do bem no ato da assinatura do contrato, posteriormente, requereu a rescisão do compromisso por sua própria incapacidade financeira, entretanto, trouxa a requerida prejuízos, pois, durante o período em que cumpriu o compromisso, ficou na posse do bem. O v. acordão recorrido, é no sentido de que é devida a fruição apenas pelo período de inadimplemento, já os paradigmas determinam a fruição pelo período integral da posse" (e-STJ, fls. 356-357, grifei). Pede o provimento do especial "para que a recorrida seja condenada ao pagamento da fruição correspondente a 0,5% ao mês do valor do contrato pelo tempo de posse, nos termos da cláusula 17" (fl. 360). Foram oferecidas contrarrazões (e-STJ, fls. 528-533). É o relatório. EMENTA DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TAXA DE OCUPAÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame 1. Recurso especial interposto contra acórdão do TJ-SP que, em ação de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel cumulada com restituição de valores pagos, determinou a retenção de 25% dos valores pagos pelos compradores e a condenação ao pagamento de indenização pela posse injusta, fixada em 0,5% ao mês do valor atualizado do contrato, desde a constituição em mora até a efetiva desocupação. 2. A recorrente busca a majoração da taxa de ocupação, alegando que a fruição deveria ser calculada desde a assinatura do contrato até a reintegração de posse, com base em cláusula contratual. II. Questão em discussão 3. A questão em discussão consiste em saber se é cabível a cobrança de taxa de ocupação de imóvel não edificado após a rescisão do contrato de compra e venda, considerando o período integral de posse do comprador. III. Razões de decidir 4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que é indevida a cobrança de taxa de ocupação ou fruição após a rescisão de contrato de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resolução contratual não enseja enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor. 5. A ausência de edificação no imóvel afasta a possibilidade de compensação pela ocupação, pois não há fruição econômica que justifique a cobrança de taxa de ocupação. 6. A pretensão de majoração da taxa de ocupação, retroagindo seu termo inicial à assinatura do contrato, contraria o entendimento consolidado de que tal cobrança é descabida em casos de lote não edificado. IV. Dispositivo 7. Recurso especial desprovido.