STJ AREsp 2812793

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. ATUAÇÃO DO BANCO DO BRASIL COMO AGENTE FINANCEIRO EM SENTIDO ESTRITO. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE DO AGENTE FINANCEIRO. PRECEDENTES. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO A QUE SE NEGA PROVIMENTO. 1. O entendimento do STJ é pacífico no sentido de que a eventual legitimidade da instituição financeira está relacionada à natureza da sua atuação no contrato firmado: é legítima se atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda; não o é se atuar meramente como agente financeiro. Precedentes. 2. Nas hipóteses em que atua na condição de agente financeiro em sentido estrito, a instituição financeira não ostenta legitimidade para responder por danos decorrentes do atraso na entrega. Sua responsabilidade contratual diz respeito apenas ao cumprimento do contrato de abertura de crédito para construção de empreendimento imobiliário. 3. Agravo interno a que se nega provimento. RELATÓRIO Trata-se de agravo interno interposto em face de decisão por meio da qual rejeitei os embargos de declaração da parte agravante, mantendo decisão que conheceu do agravo para dar provimento ao recurso especial e afastar a condenação imposta à parte agravada. O recurso especial havia sido interposto em face de acórdão assim ementado: "APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C PERDAS E DANOS. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PROGRAMA HABITACIONAL MINHA CASA MINHA VIDA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. IMPROCEDÊNCIA NA ORIGEM. RECURSO DA AUTORA. PRELIMINAR. LEGITIMIDADE DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. BANCO REQUERIDO QUE NÃO ATUOU COMO MERO AGENTE FINANCEIRO OU REPASSADOR DE VALORES, MAS COMO FISCALIZADOR DA EXECUÇÃO DAS OBRAS E DAS VENDAS DO EMPREENDIMENTO. JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE QUE JÁ CONSOLIDOU QUE O BANCO RÉU É SOLIDARIAMENTE RESPONSÁVEL PELOS DANOS SOFRIDOS PELOS ADQUIRENTES DOS IMÓVEIS DO EMPREENDIMENTO OBJETO DOS AUTOS - "QUINTA DE POTECAS". LEGITIMIDADE CARACTERIZADA. Este Tribunal de Justiça já reconheceu que "mais do que mero expectador com interesses limitados ao retorno financeiro do empreendimento, o réu Banco do Brasil S. A. assumiu direitos e obrigações próprias da implantação de políticas públicas de moradia popular, razão pela qual deve ser reconhecida a sua legitimidade passiva para responder solidariamente pelo prejuízo causado à parte autora" (Apelação Civel, n. 0312461-94.2017.8.24.0064, Relator Carlos Roberto da Silva, Sétima Câmara de Direito Civil, j. 13-7-2023). MÉRITO. CONTRATO FIRMADO ENTRE A CONSTRUTORA E A APELANTE QUE ESTIPULAVA PRAZO DE 24 MESES, A CONTAR DO TÉRMINO DA FUNDAÇÃO, COM TOLERÂNCIA DE 180 DIAS, PARA A ENTREGA DAS CHAVES DO IMÓVEL. ABUSIVIDADE AO VINCULAR O PRAZO DE ENTREGA DO IMÓVEL A EVENTO FUTURO E INCERTO. PRECEDENTE DO STJ. PRAZO ADOTADO PARA CONCLUSÃO DO IMÓVEL QUE DEVE SER DE 24 MESES, COM TOLERÂNCIA DE 180 DIAS, CONTADO A PARTIR DA ASSINATURA DO CONTRATO. SUPOSTA VEICULAÇÃO EM PLACAS PUBLICITÁRIAS DE QUE O EMPREENDIMENTO ESTARIA FINALIZADO EM JANEIRO DE 2016. NÃO ACOLHIMENTO. EVENTUAL DATA GENÉRICA EXPOSTA NA FACHADA DO EMPREENDIMENTO QUE NÃO PODERIA PREVALECER SOBRE OS TERMOS PACTUADOS NO CONTRATO. APARTAMENTO QUE DEVERIA TER SIDO ENTREGUE EM OUTUBRO DE 2017. JUÍZO A QUO QUE RECONHECEU QUE A ENTREGA DO IMÓVEL NA DATA DA EXPEDIÇÃO DO "HABITE-SE" PELO CORPO DE BOMBEIROS EM AGOSTO DE 2017. ELEMENTOS PROBATÓRIOS QUE EVIDENCIAM QUE O EMPREENDIMENTO ESTARIA FINALIZADO APENAS EM JUNHO DE 2018. EVIDENTE DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL PELA CONSTRUTORA. NECESSÁRIA RESCISÃO DO "CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL" E DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO. RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTERIOR. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELA AUTORA. NECESSÁRIA APURAÇÃO EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. MULTA COMPENSATÓRIA. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL IMPOSTA NO CONTRATO EM FAVOR EXCLUSIVO DA CONSTRUTORA REQUERIDA. ACOLHIMENTO. ENTENDIMENTO DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. REQUERIDAS QUE DEVEM SER CONDENADAS AO PAGAMENTO DE MULTA CORRESPONDENTE A 12,5% DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA. O Superior Tribunal de Justiça, no recurso representativo de controvérsia n. 1.614.721/DF (tema 971), julgado em 22.05.2019, sedimentou a viabilidade da inversão, tal como pleiteado pela autora, fixando a seguinte tese: "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial". LUCROS CESSANTES. INVIÁVEL A CUMULAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA COM A INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES. MULTA COMPENSATÓRIA QUE TEM A FUNÇÃO DE SUBSTITUIR A OBRIGAÇÃO DESCUMPRIDA, COMO FORMA DE ANTECIPAÇÃO DAS PERDAS E DANOS PROVOCADOS PELA INADIMPLÊNCIA. MULTA COMPENSATÓRIA QUE JÁ ABARCA A COMPENSAÇÃO PELOS LUCROS CESSANTES. Independentemente do caráter da cláusula penal, se moratória ou compensatória, não cabe a cumulação com indenização por perdas e danos, seja na modalidade lucros cessantes ou danos emergentes. Precedentes. (STJ. AgInt no R Esp n. 1.699.271/SP. Relator: Ministro Raul Araújo. Quarta Turma. Julgado em 30.11.2020). DANOS MORAIS. MERO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL QUE NÃO É PASSÍVEL DE ACARRETAR O DANO MORAL INDENIZÁVEL. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO À HONRA OU À DIGNIDADE DA APELANTE. CONDENAÇÃO AFASTADA. Ora, "O mero atraso na entrega do imóvel é incapaz de gerar abalo moral indenizável, sendo necessária a existência de uma consequência fática capaz de acarretar dor e sofrimento indenizável por sua gravidade. Precedentes." (AgInt no R Esp 1925514/RJ, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, j. em 14-6-2021) SENTENÇA REFORMADA. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. HONORÁRIOS RECURSAIS INCABÍVEIS. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE." Nas razões de agravo interno, a parte alega que houve contradição e erro material, pois o Banco do Brasil atuou, no caso, "como agente executor de políticas federais visando a promoção de moradia para pessoas de baixa renda, in casu o Programa do Governo Federal denominado Minha Casa Minha Vida" (fl. 1085). Impugnação ao agravo interno apresentada às fls. 1097/1106. É o relatório. EMENTA PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. ATUAÇÃO DO BANCO DO BRASIL COMO AGENTE FINANCEIRO EM SENTIDO ESTRITO. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE DO AGENTE FINANCEIRO. PRECEDENTES. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO A QUE SE NEGA PROVIMENTO. 1. O entendimento do STJ é pacífico no sentido de que a eventual legitimidade da instituição financeira está relacionada à natureza da sua atuação no contrato firmado: é legítima se atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda; não o é se atuar meramente como agente financeiro. Precedentes. 2. Nas hipóteses em que atua na condição de agente financeiro em sentido estrito, a instituição financeira não ostenta legitimidade para responder por danos decorrentes do atraso na entrega. Sua responsabilidade contratual diz respeito apenas ao cumprimento do contrato de abertura de crédito para construção de empreendimento imobiliário. 3. Agravo interno a que se nega provimento.