STJ REsp 2015265

RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DESPESAS CONDOMINIAIS. PRESCRIÇÃO. MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA. CONHECIMENTO OBRIGATÓRIO PELO TRIBUNAL A QUO. ERROR IN PROCEDENDO. ANULAÇÃO DO ACÓRDÃO. RETORNO DOS AUTOS PARA EXAME DA TESE PRESCRICIONAL. 1.A prescrição constitui matéria de ordem pública, cognoscível de ofício em qualquer grau de jurisdição, não se sujeitando à preclusão consumativa. Precedentes. 2.Configura error in procedendo o não enfrentamento, pelo Tribunal de origem, da alegação de prescrição, por implicar negativa de prestação jurisdicional adequada sobre questão cognoscível de ofício (art. 487, II, do CPC). 3.Recurso especial provido para anular o acórdão recorrido e determinar o retorno dos autos ao TJSP a fim de que se manifeste expressamente sobre a alegação de prescrição. RELATÓRIO O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator): Cuida-se de recurso especial interposto por COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL E URBANO DO ESTADO DE SÃO PAULO - CDHU, com fundamento nas alíneas "a" e "c" do inciso III do artigo 105 da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. A controvérsia discutida nos autos gira em torno de demanda ajuizada pelo Manoel Pires Barbosa, ora recorrido, contra Sandra Vicente da Cruz, para cobrança de débitos condominiais referentes ao período de 15/03/2013 a 15/01/2018 no valor de R$ 11.067,71 (onze mil sessenta e sete reais e setenta e um centavos), vez que esta reside no imóvel, objeto de contrato de compromisso de compra e venda firmado entre a recorrente (CDHU) e a ré (Sandra). Tendo a ré Sandra deixado transcorrer o prazo para pagamento do débito, mesmo sendo devidamente citada no endereço do imóvel, bem como por ter restado negativo o pedido de bloqueio BACENJUD feito pelo agravado, este requereu a penhora do imóvel, o qual ainda se encontra em nome da CDHU. Discute-se, pois, a responsabilidade da recorrente pelo pagamento de despesas condominiais de imóvel que foi objeto de compromisso de compra e venda, mas que permanece registrado em seu nome. A discussão envolve ainda a alegação de que parte das despesas condominiais estaria prescrita. Ao analisar a matéria, o Tribunal a quo não conheceu da alegação de prescrição e negou provimento ao agravo de instrumento na parte conhecida, mantendo a recorrente no polo passivo da execução. A decisão foi fundamentada na jurisprudência do STJ sobre a natureza "propter rem" das obrigações condominiais e na ausência de comprovação de ciência inequívoca do condomínio sobre a transferência de posse do imóvel. Eis a ementa do julgado (fls.48/49): EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL (DESPESAS CONDOMINIAIS) CDHU que pede o reconhecimento da prescrição Questão que não foi arguida na origem, tampouco apreciada pela decisão agravada Câmara que não está autorizada, por ora, para apreciar a matéria, sob pena de indevida supressão de instância RECURSO NÃO CONHECIDO NESTA PARTE - DECISÃO QUE REJEITOU A EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE, MANTENDO A CDHU NO POLO PASSIVO DA EXECUÇÃO, BEM COMO A GRATUIDADE DA JUSTIÇA CONCEDIDA AO CONDOMÍNIO CDHU que insiste em sua ilegitimidade passiva, ao argumento de que a promissária compradora, que imitiu-se na posse, deve responder sozinha pelas despesas condominiais STJ que fixou as teses repetitivas de que "a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador." (R Esp nº 1.345.331 / RS) O Col. STJ, interpretando o R Esp 1.345.331 / RS , sedimentou o entendimento de que o promitente vendedor possui legitimidade passiva concorrente, para a ação de cobrança de débitos condominiais, dada a natureza "propter rem" da dívida Legitimidade passiva da CDHU não afastada no caso dos autos Condomínio exequente que comprovou a alta taxa e inadimplência e o baixo saldo bancário, confirmando sua hipossuficiência financeira e a impossibilidade de custeio do processo Gratuidade da justiça mantida a favor do condomínio RECURSO DESPROVIDO, NA PARTE CONHECIDA. Opostos embargos declaratórios, o recurso foi rejeitado, com a seguinte ementa (fl. 69). EMBARGOS DE DECLARAÇÃO Contradição Inocorrência Embargante que pretende a rediscussão das questões já analisadas, evidenciando o caráter infringente do recurso Fundamentação suficientemente clara, inexistindo qualquer contradição V. Acórdão que fica mantido tal como prolatado Ainda, a pretensão da embargante de prequestionar matéria infraconstitucional, visando à eventual interposição de recurso perante Instância Superiores, igualmente não autoriza o acolhimento dos embargos V. Acórdão que fica mantido tal como prolatado EMBARGOS REJEITADOS. Em suas razões recursais (fls. 73/86), aduz o recorrente a violação dos seguintes dispositivos de lei: a) Artigos 204, caput e 206, §5, ambos do CC e artigo 487, II do CPC: pois por ser matéria de ordem pública e não se submeter à preclusão consumativa, a alegação de prescrição deveria ter sido analisada pelo Tribunal a quo. b) artigo 927, III, do CPC: pois, tendo sido comprovado que o promissário comprador imitiu-se na posse do imóvel, fato do qual o condomínio teve inequívoca ciência, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida, em conformidade como a tese firmada no tema repetitivo 886 do STJ. Aduz ainda a ocorrência de dissídio jurisprudencial, tendo em vista o acórdão recorrido diverge de precedentes de outros tribunais estaduais e do próprio Superior Tribunal de Justiça, que entendem pela natureza de ordem pública do instituto da prescrição. Requer o provimento do recurso especial, para reconhecer a prescrição das cotas condominiais compreendidas entre março de 2013 a setembro de 2015, bem como da ausência de responsabilidade da recorrente no pagamento das despesas condominiais referentes a período em que o imóvel já se encontrava na posse da promitente compradora, promovendo-se assim, a correta interpretação dos artigos 204, caput e artigo 206, §5º, do Código Civil, bem como aos artigos 487, inciso II, e 927, inciso III, do Código de Processo Civil. Devidamente intimada, a parte recorrida apresentou contrarrazões (fls. 133/151), pugnando pelo improvimento do recurso. É, no essencial, o relatório. EMENTA RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DESPESAS CONDOMINIAIS. PRESCRIÇÃO. MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA. CONHECIMENTO OBRIGATÓRIO PELO TRIBUNAL A QUO. ERROR IN PROCEDENDO. ANULAÇÃO DO ACÓRDÃO. RETORNO DOS AUTOS PARA EXAME DA TESE PRESCRICIONAL. 1.A prescrição constitui matéria de ordem pública, cognoscível de ofício em qualquer grau de jurisdição, não se sujeitando à preclusão consumativa. Precedentes. 2.Configura error in procedendo o não enfrentamento, pelo Tribunal de origem, da alegação de prescrição, por implicar negativa de prestação jurisdicional adequada sobre questão cognoscível de ofício (art. 487, II, do CPC). 3.Recurso especial provido para anular o acórdão recorrido e determinar o retorno dos autos ao TJSP a fim de que se manifeste expressamente sobre a alegação de prescrição.