STJ REsp 2171901

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. CONTRATO ANTERIOR À LEI Nº 13.786/2018. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. INCLUSÃO NO PERCENTUAL DE RETENÇÃO. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. 1. Ação de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel ajuizada pelo adquirente, em razão de impossibilidade financeira, em que se debate a extensão do direito de retenção da vendedora. 2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido de que, nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel celebrados antes da Lei nº 13.786/2018, é razoável a retenção pela vendedora de 25% dos valores pagos pelo comprador em caso de rescisão por culpa deste. 3. O percentual de retenção de 25% tem caráter indenizatório e compensatório, abrangendo todas as despesas administrativas e operacionais da vendedora decorrentes do desfazimento do negócio, inclusive a comissão de corretagem. 4. A validade da cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem (Tema 938/STJ) não afasta a natureza de despesa administrativa de tal verba, a qual deve ser considerada incluída no percentual de retenção em caso de rescisão contratual, sob pena de enriquecimento ilícito da vendedora e imposição de ônus excessivo ao consumidor. 5. Recurso especial desprovido. RELATÓRIO Trata-se de recurso especial interposto por IMOBILIÁRIA LAGO AZUL LTDA (IMOBILIÁRIA), com fundamento nas alíneas "a" e "c" do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, de relatoria do Desembargador THEMÍSTOCLES NETO BARBOSA FERREIRA, assim ementado: Promessa de Compra e Venda Bem Imóvel Ação de rescisão contratual c.c. pedido restituição dos valores pagos Sentença de parcial procedência Julgado proferido por esta C. Câmara, que reformou parcialmente a r. sentença, para redefinir o percentual de retenção em favor da ré para 25% dos valores efetivamente pagos pelo autor, de forma exclusiva, mantendo a obrigação do suplicante quanto ao pagamento das parcelas de IPTU em aberto pertinente ao período de ocupação do lote. Recurso Especial interposto pela ré Reapreciação da apelação determinada pela C. Presidência de Direito Privado deste Eg. Tribunal, face ao entendimento perfilhado pelo C. STJ no julgamento dos Recursos Especiais nos. 1599511/SP, 1551956/SP e 1747307/SP Matéria devolvida à análise a esta C. Câmara pelo Recurso Especial de fls. 210/228, cujo processamento foi admitido pela C. Presidência da Seção de Direito Privado deste Eg. Tribunal, diz respeito a possibilidade de cumulação da retenção de 25% sobre o valor total das parcelas pagas à comissão de corretagem contratualmente prevista. Não se ignora que o C. Superior Tribunal de Justiça, no bojo do REsp nº 1.599.511/SP, fixou a tese, para fins do disposto no art. 1.040 do CPC/2015, da "Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem" (Tema 938). Todavia, conquanto firmada a tese repetitiva supracitada, a qual autoriza a aplicação da cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, a orientação mais recente do C. Superior de Justiça é a de que a comissão de corretagem é despesa administrativa da vendedora e, portanto, deve ser abrangida no percentual máximo de retenção fixado por aquela (REsp 1820330/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, j. 24/11/2020). In casu, as partes estabeleceram no contrato de fls. 13/32 que, em caso de resilição, o comprador arcaria com o pagamento de multa compensatória pré fixada de 10% sobre o valor atualizado do negócio, a título de perdas e danos, de modo a reembolsar a contratada com custos de publicidade, corretagem, recolhimento de tributos, etc (cláusula 10ª, parágrafo 4º. fls. 21). O preço total da venda foi de R$139.764,00 (fl.13). É incontroverso que o comprador pagou à ré a importância de R$13.976,40 (fls. 2; 59). A r. sentença recorrida autorizou a retenção da comissão de corretagem (R$ 3.585,20 fls. 13) e de mais 10% do preço pago (R$ 1.376,40), totalizando a quantia de R$ 4.961,60 R$ 3.585,20 R$ 1.376,40 = R$ 4.961,60 . Em outras palavras, considerados os patamares supracitados, o montante fixado na respeitável sentença atacada equivaleria a, aproximadamente, 35% do valor efetivamente pago pelo autor. Todavia, à luz dos precedentes mais recentes da C. Corte Superior e, considerando se, ainda, o montante objeto da discussão, deve a retenção limitar se ao valor correspondente a 25% do montante pago pelo autor; isto é, ao valor singelo de R$ 3.494,10. Bem por isso, conforme asseverado no v. acórdão de fls. 191/208, proferido por esta C. Câmara, de rigor a relativização da cláusula contratual e a readequação do percentual fixado pela r. sentença atacada, na medida em que em consonância com a lei, com os princípios gerais do direito e com os precedentes jurisprudenciais mais recentes do C. STJ. Destarte, reexaminando a apelação interposta pela imobiliária suplicada, em observância à determinação da C. Presidência de Direito Privado deste Eg. Tribunal, fica mantido o v. aresto de fls. 191/208. Nas razões de seu apelo nobre, interposto com fundamento nas alíneas "a" e "c" do inciso III do art. 105 da CF, a IMOBILIÁRIA alegou: (1) a existência de dissídio jurisprudencial, ao defender que o acórdão do tribunal de origem, ao determinar que a comissão de corretagem estaria incluída no percentual de retenção de 25% sobre os valores pagos, divergiu do entendimento firmado por outros tribunais e pelo próprio Superior Tribunal de Justiça; e (2) a violação do entendimento consolidado por esta Corte no julgamento do REsp nº 1.599.511/SP (Tema 938), que reconheceu a validade da cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, sustentando que a decisão recorrida, ao embutir tal verba no percentual de retenção, esvaziou a eficácia da referida tese e da disposição contratual (e-STJ, fls. 210/228). Não houve apresentação de contrarrazões por PABLO DIEGO COLLI (PABLO) (e-STJ, fl. 342). EMENTA DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. CONTRATO ANTERIOR À LEI Nº 13.786/2018. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. INCLUSÃO NO PERCENTUAL DE RETENÇÃO. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. 1. Ação de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel ajuizada pelo adquirente, em razão de impossibilidade financeira, em que se debate a extensão do direito de retenção da vendedora. 2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido de que, nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel celebrados antes da Lei nº 13.786/2018, é razoável a retenção pela vendedora de 25% dos valores pagos pelo comprador em caso de rescisão por culpa deste. 3. O percentual de retenção de 25% tem caráter indenizatório e compensatório, abrangendo todas as despesas administrativas e operacionais da vendedora decorrentes do desfazimento do negócio, inclusive a comissão de corretagem. 4. A validade da cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem (Tema 938/STJ) não afasta a natureza de despesa administrativa de tal verba, a qual deve ser considerada incluída no percentual de retenção em caso de rescisão contratual, sob pena de enriquecimento ilícito da vendedora e imposição de ônus excessivo ao consumidor. 5. Recurso especial desprovido.