STJ REsp 2154606

Direito civil. Recurso especial. Rescisão contratual. Compra e venda de unidade hoteleira. Percentual de retenção. Comissão de corretagem. Aplicação do CDC. Recurso parcialmente conhecido e IM provido. I. Caso em exame 1. Recurso especial interposto por Patrimônio Incorporações e Construções Ltda. contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, proferido nos autos de ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores ajuizada por adquirente de unidade hoteleira autônoma. 2. Na origem, a autora firmou compromisso de compra e venda de unidade hoteleira, buscando a rescisão do contrato e a devolução dos valores pagos, alegando onerosidade excessiva. O juízo de primeiro grau declarou rescindido o contrato e condenou a ré à restituição de 90% das quantias adimplidas. O Tribunal local manteve a sentença, aplicando a Súmula 543 do STJ e afastando alegações de cerceamento de defesa. 3. No recurso especial, a recorrente alegou violação ao art. 1.022 do CPC, sustentando negativa de prestação jurisdicional, e insurgiu-se contra a aplicação do CDC, a irretratabilidade do compromisso de compra e venda, a nulidade da sentença por cerceamento de defesa e a majoração do percentual de retenção, inclusive para abranger a comissão de corretagem. II. Questão em discussão 4. Há três questões em discussão: (i) saber se o compromisso de compra e venda oriundo da incorporação imobiliária é irretratável, nos termos do art. 32, § 2º, da Lei nº 4.591/1964; (ii) saber se é possível a majoração do percentual de retenção para abranger a comissão de corretagem, considerando o Tema 938 do STJ; e (iii) saber se houve cerceamento de defesa e decisão surpresa pela inversão do ônus da prova apenas na sentença. III. Razões de decidir 5. A irretratabilidade prevista no art. 32, § 2º, da Lei nº 4.591/1964 não impede a resolução do contrato a pedido do comprador, com restituição imediata das parcelas pagas, conforme Súmula 543 do STJ e à luz do CDC. 6. A fixação do percentual de retenção entre 10% e 25% dos valores pagos pelo comprador, nos contratos celebrados antes da vigência da Lei nº 13.786/2018, deve observar as circunstâncias do caso concreto. No caso, o percentual de 10% foi considerado adequado pelo Tribunal local, não sendo possível sua revisão em sede especial devido aos óbices das Súmulas 5 e 7 do STJ. 7. Não houve cerceamento de defesa ou decisão surpresa, pois o julgamento antecipado da lide foi fundamentado na suficiência das provas constantes dos autos, conforme os arts. 370 e 371 do CPC/2015. IV. Dispositivo e tese Recurso especial parcialmente conhecido e, na parte conhecida, improvido. RELATÓRIO O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator): Cuida-se de recurso especial interposto por PATRIMONIO INCORPORAÇÕES E CONSTRUÇÕES LTDA., com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MATO GROSSO assim ementado (fls. 342 - 349): "APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - COMPRA E VENDA DE UNIDADE HOTELEIRA AUTÔNOMA - CERCEAMENTO DE DEFESA - NÃO CONFIGURAÇÃO - MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA - SISTEMA DE USO - INCAPACIDADE SUPERVENIENTE DETIME SHARING MANUTENÇÃO DA AVENÇA PELO ADQUIRENTE - DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO EXCESSIVAMENTE ONEROSO - APLICAÇÃO DO CDC - COMISSÃO DE CORRETAGEM - RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA CONSTRUTORA - EMPRESA INTEGRANTE DA CADEIA DE CONSUMO - RETENÇÃO DE 10% DA QUANTIA PAGA - PEDIDO DE MAJORAÇÃO DO PERCENTUAL - INVIABILIDADE - ENTENDIMENTO DO STJ - VERBA HONORÁRIA - MAJORAÇÃO (ARTIGO 85, §11, DO CPC) - RECURSO NÃO PROVIDO. É permitido o julgamento antecipado da lide se não foi demonstrado que a complementação probatória poderia de alguma forma influenciar na alteração do resultado. Se a construtora integra a cadeia de consumo, é evidente sua legitimidade passiva na Ação de Rescisão de Contrato de Compra e Venda de Imóvel para responder pela restituição da comissão de corretagem. O CDC é aplicado em favor do adquirente em casos de contrato de multipropriedade imobiliária adquirida pelo sistema de uso . time sharing É devida a retenção de parte dos valores pagos quando a rescisão da avença se dá por vontade do comprador em virtude da inviabilidade de prosseguir com os pagamentos. E não comporta majoração se não demonstrado que o percentual fixado é insuficiente para ressarcir as despesas suportadas pelo vendedor. Ao julgar o Recurso, o Tribunal deverá majorar a verba honorária anteriormente definida, levando em conta o trabalho adicional realizado nessa fase (art. 85, §11, do CPC)". Sem embargos de declaração. No presente recurso especial, a recorrente alega, em preliminar, violação ao art. 1.022 do CPC, por negativa de prestação jurisdicional. No mérito, sustenta que o acórdão recorrido contrariou os arts. 32, § 2º, da Lei nº 4.591/1964; 2º e 6º, VIII, do Código de Defesa do Consumidor; 722 e 724 do Código Civil; 1.358-B do Código Civil; bem como aos arts. 355, I, 369, 373, II, 9º, 10 e 489, § 1º, II, do CPC. Defende, em síntese, a irretratabilidade do compromisso de compra e venda oriundo da incorporação imobiliária, a nulidade da sentença por cerceamento de defesa e decisão surpresa decorrente da inversão do ônus da prova apenas na sentença, além de insurgir-se contra a aplicação das normas consumeristas ao caso, que qualificou como de investimento, e pleitear a majoração do percentual de retenção, inclusive para abranger a comissão de corretagem (Tema 938/STJ) (fl. 361 - 397). Apresentadas as contrarrazões (fls. 417 - 442), sobreveio o juízo de admissibilidade positivo da instância de origem (fls. 455 - 460). É, no essencial, o relatório. EMENTA Direito civil. Recurso especial. Rescisão contratual. Compra e venda de unidade hoteleira. Percentual de retenção. Comissão de corretagem. Aplicação do CDC. Recurso parcialmente conhecido e IM provido. I. Caso em exame 1. Recurso especial interposto por Patrimônio Incorporações e Construções Ltda. contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, proferido nos autos de ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores ajuizada por adquirente de unidade hoteleira autônoma. 2. Na origem, a autora firmou compromisso de compra e venda de unidade hoteleira, buscando a rescisão do contrato e a devolução dos valores pagos, alegando onerosidade excessiva. O juízo de primeiro grau declarou rescindido o contrato e condenou a ré à restituição de 90% das quantias adimplidas. O Tribunal local manteve a sentença, aplicando a Súmula 543 do STJ e afastando alegações de cerceamento de defesa. 3. No recurso especial, a recorrente alegou violação ao art. 1.022 do CPC, sustentando negativa de prestação jurisdicional, e insurgiu-se contra a aplicação do CDC, a irretratabilidade do compromisso de compra e venda, a nulidade da sentença por cerceamento de defesa e a majoração do percentual de retenção, inclusive para abranger a comissão de corretagem. II. Questão em discussão 4. Há três questões em discussão: (i) saber se o compromisso de compra e venda oriundo da incorporação imobiliária é irretratável, nos termos do art. 32, § 2º, da Lei nº 4.591/1964; (ii) saber se é possível a majoração do percentual de retenção para abranger a comissão de corretagem, considerando o Tema 938 do STJ; e (iii) saber se houve cerceamento de defesa e decisão surpresa pela inversão do ônus da prova apenas na sentença. III. Razões de decidir 5. A irretratabilidade prevista no art. 32, § 2º, da Lei nº 4.591/1964 não impede a resolução do contrato a pedido do comprador, com restituição imediata das parcelas pagas, conforme Súmula 543 do STJ e à luz do CDC. 6. A fixação do percentual de retenção entre 10% e 25% dos valores pagos pelo comprador, nos contratos celebrados antes da vigência da Lei nº 13.786/2018, deve observar as circunstâncias do caso concreto. No caso, o percentual de 10% foi considerado adequado pelo Tribunal local, não sendo possível sua revisão em sede especial devido aos óbices das Súmulas 5 e 7 do STJ. 7. Não houve cerceamento de defesa ou decisão surpresa, pois o julgamento antecipado da lide foi fundamentado na suficiência das provas constantes dos autos, conforme os arts. 370 e 371 do CPC/2015. IV. Dispositivo e tese Recurso especial parcialmente conhecido e, na parte conhecida, improvido.