STJ REsp 2089254

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. OUTORGA DE ESCRITURA DEFINITIVA. INCLUSÃO DE CREDOR HIPOTECÁRIO NO POLO PASSIVO. I. Caso em exame 1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que negou provimento à apelação em ação de obrigação de fazer cumulada com pedido de tutela provisória de urgência e multa pelo descumprimento da obrigação. A parte autora, adquirente de imóvel, busca a outorga da escritura definitiva do bem, livre de gravame hipotecário, enquanto a parte ré, construtora, se recusa a cancelar o gravame relativo à garantia de dívida perante a Caixa Econômica Federal. 2. O Juízo de primeira instância julgou procedente o pedido, reconhecendo o direito do autor à obtenção da escritura definitiva e condenando a ré a adotar as providências necessárias para regularizar a matrícula do imóvel e outorgar a escritura definitiva, sem gravame, sob pena de multa diária. O Tribunal local manteve a sentença, entendendo que a relação jurídica entre o comprador e a vendedora do imóvel não está sujeita aos efeitos daquela existente entre a construtora e o banco financiador, conforme a Súmula 308 do STJ. II. Questão em discussão 3. A questão em discussão consiste em saber se o credor hipotecário (Caixa Econômica Federal) deve integrar o polo passivo da ação que objetiva o levantamento do gravame hipotecário para fins de outorga da escritura definitiva do imóvel, com consequente remessa do feito à Justiça Federal. III. Razões de decidir 4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou-se no sentido de que o agente financeiro, responsável pela hipoteca, deve integrar o polo passivo da ação como litisconsorte necessário, para viabilizar o levantamento do gravame e tornar exequível a determinação judicial. 5. Embora a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro não tenha eficácia perante os adquirentes do imóvel, conforme a Súmula 308 do STJ, a inclusão do credor hipotecário na lide é necessária para que o comando judicial possa ser efetivamente cumprido. IV. Dispositivo Recurso provido para reconhecer o litisconsórcio passivo necessário com a instituição financeira responsável pela hipoteca. RELATÓRIO O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator): Cuida-se de recurso especial interposto por GAFISA S.A., com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO assim ementado (fl. 261): AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/CINDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. Sentença de parcial procedência. APELAÇÃO. PRELIMINARES. Nulidade da sentença. Não verificação. Ausência de violação aos princípios do contraditório e ampla defesa. Ausência de julgamento de recurso de agravo de instrumento, proposto em face de decisão que deferiu a tutela antecipada, que não é impeditivo para a prolação da sentença. Inclusão da CEF no polo passivo, com consequente incompetência da Justiça Estadual para julgamento do feito. Desnecessidade. Relação jurídica entre o comprador e a vendedora do imóvel não fica sujeita aos efeitos daquela existente entre essa última e o banco financiador do empreendimento. Competência da Justiça Estadual. MÉRITO. Baixa de hipoteca que recai sobre imóvel adquirido pelo autor. Gravame não oponível ao consumidor. Inteligência da Súmula nº308 do C. Superior Tribunal de Justiça. Decisão que concedeu prazo para cumprimento da tutela, sob pena de multa. Prazo de 45 dias que se mostra suficiente ao cumprimento da tutela. Multa que foi bem fixada. Sentença mantida. RECURSO DESPROVIDO. Sem embargos de declaração. A parte recorrente alega que o acórdão estadual contrariou as disposições contidas nos artigos 114 e 884 do Código de Processo Civil, ao passo que aponta divergência jurisprudencial com arestos de outros tribunais e desta Corte. Afirma, em síntese, que "a própria natureza da relação jurídica - cancelamento de garantia - atinge diretamente a esfera jurídica da Caixa Econômica Federal, por seu contrato que envolve a unidade objeto dos autos, razão pela qual se impõe a sua inclusão no polo passivo do processo, nos termos do artigo 114, do Código de Processo Civil" (fl. 278) e que "a baixa de hipoteca averbada na escritura do imóvel depende de atos competentes de terceiros (Instituição Financeira)", por isso "não há como fixar multa em desfavor da Recorrente para o caso de seu descumprimento, sob pena de ser estabelecido meio de enriquecimento sem causa para o Recorrido, nos termos do art. 884 do Código Civil" (fl. 279). Apresentadas as contrarrazões (fls. 296-305), sobreveio o juízo de admissibilidade positivo da instância de origem (fls. 306-307). É, no essencial, o relatório. EMENTA DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. OUTORGA DE ESCRITURA DEFINITIVA. INCLUSÃO DE CREDOR HIPOTECÁRIO NO POLO PASSIVO. I. Caso em exame 1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que negou provimento à apelação em ação de obrigação de fazer cumulada com pedido de tutela provisória de urgência e multa pelo descumprimento da obrigação. A parte autora, adquirente de imóvel, busca a outorga da escritura definitiva do bem, livre de gravame hipotecário, enquanto a parte ré, construtora, se recusa a cancelar o gravame relativo à garantia de dívida perante a Caixa Econômica Federal. 2. O Juízo de primeira instância julgou procedente o pedido, reconhecendo o direito do autor à obtenção da escritura definitiva e condenando a ré a adotar as providências necessárias para regularizar a matrícula do imóvel e outorgar a escritura definitiva, sem gravame, sob pena de multa diária. O Tribunal local manteve a sentença, entendendo que a relação jurídica entre o comprador e a vendedora do imóvel não está sujeita aos efeitos daquela existente entre a construtora e o banco financiador, conforme a Súmula 308 do STJ. II. Questão em discussão 3. A questão em discussão consiste em saber se o credor hipotecário (Caixa Econômica Federal) deve integrar o polo passivo da ação que objetiva o levantamento do gravame hipotecário para fins de outorga da escritura definitiva do imóvel, com consequente remessa do feito à Justiça Federal. III. Razões de decidir 4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou-se no sentido de que o agente financeiro, responsável pela hipoteca, deve integrar o polo passivo da ação como litisconsorte necessário, para viabilizar o levantamento do gravame e tornar exequível a determinação judicial. 5. Embora a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro não tenha eficácia perante os adquirentes do imóvel, conforme a Súmula 308 do STJ, a inclusão do credor hipotecário na lide é necessária para que o comando judicial possa ser efetivamente cumprido. IV. Dispositivo Recurso provido para reconhecer o litisconsórcio passivo necessário com a instituição financeira responsável pela hipoteca.