STJ REsp 2216779

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL - PAR. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. INADIMPLÊNCIA CONTRATUAL. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. IMPOSSIBILIDADE DE REVISÃO. SÚMULAS 5 E 7/STJ. 1. Cuida-se de recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal Regional Federal da 3ª Região que manteve a procedência da ação de reintegração de posse ajuizada pela Caixa Econômica Federal, diante do inadimplemento contratual do arrendatário em contrato firmado no âmbito do Programa de Arrendamento Residencial - PAR. 2. A alegação de adimplemento substancial demanda reexame do acervo fático-probatório e interpretação de cláusulas contratuais, providências vedadas em recurso especial. 3. Incidência dos óbices das Súmulas 5 e 7/STJ. Recurso especial não conhecido. RELATÓRIO O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator): Cuida-se de recurso especial interposto por PEDRO JORGE ARRUDA DE OLIVEIRA, com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea "a", da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL REGIONAL FEDERAL DA 3ª REGIÃO assim ementado (fls. 168-170): SFH. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. PROGRAMA DE ARERNDAMENTO RESIDENCIAL - PAR. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. LEGITIMIDADE ATIVA DA CEF. COBRANÇA DE DÍVIDA RELATIVA AO IPTU. POSSIBILIDADE. INADIMPLÊNCIA. ESBULHO CARACTERIZADO. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INOCORRÊNCIA. REQUISITOS RIGOROSOS DA LEI Nº 10.188/01. CONTINUIDADE E SUSTENTABILIDADE DO PROGRAMA. - No caso em concreto, o recurso da parte autora dialoga com a sentença em todos os pontos, demonstrando as suas razões para que a sentença seja reformada, tendo se insurgido, especificamente, em relação aos fundamentos pelos quais a r. sentença julgou o pleito contrário aos seus interesses. Em razão disso, rejeito a preliminar, porquanto não há ofensa ao princípio da dialeticidade. - Com relação à legitimidade da CEF para cobrança de dívida referente ao pagamento do IPTU, é certo que a parte apelante se comprometeu ao pagamento do referido imposto, além dos demais encargos e tributos incidentes sobre o imóvel. Nesse sentido, cito a Cláusula 3ª - Do Recebimento e da Destinação do Imóvel Arrendado. - Ademais, não se trata de alteração do sujeito ativo para cobrança do respectivo tributo, visto que o Município permanece com a capacidade ativa para a execução de eventual dívida fiscal, sendo a CEF à responsável pelo seu pagamento, por ser a legítima proprietária do bem imóvel em questão. Preliminar rejeitada. - No mérito, a CEF comprovou a sua propriedade e posse anterior através do contrato de arrendamento e matrícula do imóvel. - Vale dizer que o banco enviou notificação aos arrendatários, solicitando a regularização do pagamento das prestações. Ademais, através dos documentos juntados aos autos, verifica-se que a parte deixou de pagar as parcelas do mês de 01/16 a 10/16; a taxa condominial de 12/15 a 10/16; e o parcelamento do IPTU de 2013 e exercício de 2014. - Uma vez ultrapassado o prazo de 15 dias estipulado na notificação enviada pela Caixa Econômica Federal para regularização da situação de inadimplência, ficou caracterizado o esbulho possessório - nos termos do citado art. 9º, da Lei 10.188/01 -, uma vez que a posse do arrendatário passa a ser então precária. - Com relação à aplicação do instituto do adimplemento substancial, anoto que o PAR é programa que visa a garantir a aquisição de moradia por pessoas de baixa renda, estando todas sujeitas às mesmas regras, qual seja, o pagamento de pequenas prestações mensais, como se locassem imóvel da CEF por período determinado, ao final do qual podem optar pela aquisição do bem. - A despeito do arrendatário ter adimplido as prestações mensais por quase 14 anos dos 15 anos previstos no contrato, não há que se falar em adimplemento substancial, porquanto a Lei nº 10.188/01 contém previsões bastante rigorosas e, por motivos de continuidade e sustentabilidade do programa, depende do pagamento dos arrendatários, mantendo-se reduzidos os níveis de inadimplência; portanto, a inadimplência é justificativa plausível para a desocupação do bem equivalendo ao despejo do locatário inadimplente, nos termos da legislação específica. - Ademais, conforme já decidiu esta Turma, há consenso que, em relação à aplicação da teoria do adimplemento substancial, não há como se ater unicamente a um critério quantitativo, devendo-se analisar o contrato como um todo. Precedentes. - Apelação desprovida. Rejeitados os embargos de declaração opostos (fls. 221-227). A parte recorrente sustenta que o acórdão regional contrariou as disposições contidas nos artigos 187, 421 e 422 do Código Civil. Afirma, em síntese, que "quitou e cumpriu suas obrigações contratuais por aproximadamente 14 (catorze) anos, sendo que o contrato tinha vigência de 15 (quinze) anos. Ou seja, mais de 90% do contrato foi devidamente cumprido" (fl. 242). Defende que houve o adimplemento substancial do contrato, o que exclui o direito à sua resolução. Apresentadas as contrarrazões (fls. 255-258), sobreveio o juízo de admissibilidade positivo da instância de origem (fls. 264-268). É, no essencial, o relatório. EMENTA CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL - PAR. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. INADIMPLÊNCIA CONTRATUAL. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. IMPOSSIBILIDADE DE REVISÃO. SÚMULAS 5 E 7/STJ. 1. Cuida-se de recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal Regional Federal da 3ª Região que manteve a procedência da ação de reintegração de posse ajuizada pela Caixa Econômica Federal, diante do inadimplemento contratual do arrendatário em contrato firmado no âmbito do Programa de Arrendamento Residencial - PAR. 2. A alegação de adimplemento substancial demanda reexame do acervo fático-probatório e interpretação de cláusulas contratuais, providências vedadas em recurso especial. 3. Incidência dos óbices das Súmulas 5 e 7/STJ. Recurso especial não conhecido.