STJ AREsp 2698271

PROCESSUAL CIVIL E DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COMERCIAL. ATRASO NA ENTREGA. INDENIZAÇÃO. ART. 43-A, § 2º, DA LEI 13.786/2018. INCIDÊNCIA AUTOMÁTICA. INOCORRÊNCIA. CLÁUSUL A CONTRATUAL EXPRESSA. VALIDADE. AUTONOMIA PRIVADA (ART. 421-A DO CÓDIGO CIVIL). NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO CONFIGURAÇÃO. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. AUSÊNCIA DE SIMILITUDE FÁTICA. 1. O art. 43-A, § 2º, da Lei 13.786/2018 estabelece critério indenizatório supletivo para hipóteses de mora na entrega do imóvel, aplicável apenas quando não houver estipulação contratual válida ou quando se constatar abusividade. 2. No caso concreto, o Tribunal de origem reconheceu a validade de cláusula contratual que previa indenização específica multa compensatória de 1% sobre os valores pagos, acrescida de 0,25% ao mês pactuada entre pessoas jurídicas atuantes no ramo imobiliário, inexistindo abusividade a justificar intervenção judicial. 3. A prevalência da cláusula encontra amparo no art. 421-A, incisos II e III, do Código Civil, que reforça a força obrigatória dos contratos, a alocação de riscos definida pelas partes e a revisão contratual apenas em caráter excepcional e limitado. 4. Não se configura negativa de prestação jurisdicional quando o Tribunal local aprecia fundamentadamente as teses relevantes ao deslinde da controvérsia, ainda que em sentido contrário ao interesse da parte. 5. O precedente do TJDFT invocado pela recorrente não se presta a configurar dissídio jurisprudencial, por versar sobre situação fática diversa, na qual inexistia estipulação contratual limitando a indenização, sendo inaplicável a alínea "c" do art. 105, III, da CF. 6. Agravo em recurso especial conhecido para negar provimento ao recurso especial. RELATÓRIO Trata-se de agravo em recurso especial interposto por BDWP Holding Administração de Bens Ltda (BDWP), contra decisão que inadmitiu seu apelo nobre manejado com fundamento no art. 105, III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, de relatoria do Desembargador Vito Guglielmi, assim ementado: Compromisso de compra e venda. Imóvel. Sala comercial. 1. Contrato celebrado em agosto de 2020 por um casal de médicos, para a aquisição de uma sala comercial. Subsequentemente, houve a cessão da posição contratual, com anuência da promitente vendedora, a uma sociedade, a BDWP Holding Administração de Bens Ltda, cujo contrato social, conforme registro na Junta Comercial do Estado de São Paulo, aponta como objeto social a administração, negociação e locação de imóveis próprios. 2. O prazo para entrega das chaves estava previsto para fevereiro de 2021, com prazo de tolerância de 180 dias. Cláusula válida e que não traduz abusividade. "Habite-se", contudo, emitido apenas em abril de 2022, de tal sorte que o atraso restou bem demonstrado nos autos. Suposto atraso do ente municipal que consubstancia fortuito interno, ínsito à atividade das rés. 3. Indenização mensal por danos materiais que foi fixada, na instância de origem, no percentual de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato. Caso concreto, contudo, em que o contrato previa, de forma clara e expressa, que a indenização, em caso de atraso da construtora, seria no valor único de 1% das quantias pagas, acrescido do percentual mensal de 0,25% sobre a mesma base de cálculo. 4. Caso em que o valor integral do preço já havia sido pago. Necessidade de se observar a cláusula validamente pactuada entre as partes, frisando-se que ambas as litigantes são pessoas jurídicas que atuam no ramo imobiliário. 5. Autonomia da manifestação de vontade das partes, as quais, ao tempo da contratação, tinham prévia e clara ciência dos termos avençados. Arrependimento posterior que não é causa de nulidade do negócio. 6. Artigo 421-A do Código Civil que, em seus incisos II e III, estabelece que a alocação de riscos definida pelas partes deve ser respeitada e observada, sendo que a revisão contratual deve ocorrer de maneira excepcional e limitada. 7. Sentença reformada em parte. Recurso das rés parcialmente provido. Recurso da autora improvido. Embargos de declaração de BDWP foram rejeitados. Nas razões do agravo, BDWP apontou: (1) que a decisão de inadmissibilidade incorreu em usurpação de competência do Superior Tribunal de Justiça ao adentrar no mérito do recurso especial, ao afirmar que não houve violação ao art. 43-A, § 2º, da Lei 13.786/18, e ao art. 421-A do Código Civil, o que deveria ser analisado pela instância superior; (2) que o acórdão recorrido violou o art. 43-A, § 2º, da Lei 13.786/18, ao não aplicar a indenização de 1% ao mês sobre o valor pago, conforme previsto na legislação específica, em detrimento de cláusula contratual que estipulava percentual inferior; (3) que houve dissídio jurisprudencial, devidamente comprovado, com decisão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios (TJDFT), que aplicou o art. 43-A, § 2º, da Lei 13.786/18, em caso análogo, fixando a indenização em 1% ao mês, sem considerar cláusulas contratuais que limitassem esse percentual; (4) que a decisão de inadmissibilidade desconsiderou a demonstração analítica do dissídio jurisprudencial, que foi devidamente apresentada, com a transcrição de trechos das decisões conflitantes e a indicação das fontes oficiais. Houve apresentação de contraminuta por Piracuama Empreendimentos Imobiliários Ltda e Charles Bigot Empreendimentos Imobiliários Ltda (Piracuama e Charles Bigot), defendendo que o agravo não merece prosperar, pois o recurso especial busca o reexame de matéria fático-probatória, vedado pela Súmula 7/STJ, e que não houve demonstração suficiente do dissídio jurisprudencial (e-STJ, fls. 321/334). É o relatório. EMENTA PROCESSUAL CIVIL E DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COMERCIAL. ATRASO NA ENTREGA. INDENIZAÇÃO. ART. 43-A, § 2º, DA LEI 13.786/2018. INCIDÊNCIA AUTOMÁTICA. INOCORRÊNCIA. CLÁUSUL A CONTRATUAL EXPRESSA. VALIDADE. AUTONOMIA PRIVADA (ART. 421-A DO CÓDIGO CIVIL). NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO CONFIGURAÇÃO. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. AUSÊNCIA DE SIMILITUDE FÁTICA. 1. O art. 43-A, § 2º, da Lei 13.786/2018 estabelece critério indenizatório supletivo para hipóteses de mora na entrega do imóvel, aplicável apenas quando não houver estipulação contratual válida ou quando se constatar abusividade. 2. No caso concreto, o Tribunal de origem reconheceu a validade de cláusula contratual que previa indenização específica multa compensatória de 1% sobre os valores pagos, acrescida de 0,25% ao mês pactuada entre pessoas jurídicas atuantes no ramo imobiliário, inexistindo abusividade a justificar intervenção judicial. 3. A prevalência da cláusula encontra amparo no art. 421-A, incisos II e III, do Código Civil, que reforça a força obrigatória dos contratos, a alocação de riscos definida pelas partes e a revisão contratual apenas em caráter excepcional e limitado. 4. Não se configura negativa de prestação jurisdicional quando o Tribunal local aprecia fundamentadamente as teses relevantes ao deslinde da controvérsia, ainda que em sentido contrário ao interesse da parte. 5. O precedente do TJDFT invocado pela recorrente não se presta a configurar dissídio jurisprudencial, por versar sobre situação fática diversa, na qual inexistia estipulação contratual limitando a indenização, sendo inaplicável a alínea "c" do art. 105, III, da CF. 6. Agravo em recurso especial conhecido para negar provimento ao recurso especial.