STJ AREsp 2718108

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CAPÍTULO AUTÔNOMO NÃO IMPUGNADO. PRECLUSÃO. CONTRATO DE COMPRE E VENDA. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. TAXAS DE FRUIÇÃO E CORRETAGEM. INOVAÇÃO RECURSAL. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA N. 211/STJ. RETENÇÃO SOBRE O VALOR INTEGRAL DO CONTRATO. ABUSIVIDADE. INCIDÊNCIA DO CDC. OBSERVÂNCIA DOS VALORES EFETIVAMENTE PAGOS. PRECEDENTES. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. REVISÃO. SÚMULA N. 7/STJ. 1. No âmbito do agravo interno, a ausência de impugnação específica de capítulo autônomo impõe o reconhecimento da preclusão da matéria não impugnada (EREsp n. 1.424.404/SP, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça, DJe 17/11/2021). Preclusa, portanto, a questão relativa aos honorários. 2. A questão relativa à taxa de fruição ou de corretagem não foi objeto de análise pelo acordão recorrido, inclusive por se tratar de inovação recursal nas razões dos embargos de declaração, o que, além de afastar eventual omissão no julgado, reforça a ausência de prequestionamento dos temas. Incidência da Súmula n. 211/STJ. 3. A nova redação dada ao art. 32-A da Lei n. 6.766/73 pela entrada em vigor da Lei n. 13.786/2018 não afasta a viabilidade de análise da abusividade da cláusula penal à luz do CDC, de modo que a retenção de valores se dê sobre o montante efetivamente pago, com afastamento de sua incidência sobre o valor total do contrato, bem como o sopesamento do adequado percentual desta retenção. Precedentes. 4. "Deve-se buscar a compatibilização entre a Lei nº 13.786/18 e o CDC, mas, havendo um conflito, prevalece este último, pois, além de conter normas de caráter principiológico, é mais especial, tendo em vista que a Lei nº 13.786/18 regulamenta todos os contratos, em geral, de compra e venda no âmbito de incorporação imobiliária ou parcelamento de solo urbano, enquanto o CDC se aplica apenas a esses contratos quando preenchido um requisito adicional: a caracterização de uma relação de consumo". "Como resultado da interpretação dos arts. 51, IV, e 53 do CDC e do princípio da vedação ao enriquecimento sem causa, esta Corte extraiu a conclusão de que é abusiva a perda substancial dos valores pagos na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de imóvel por culpa do consumidor, não podendo a retenção ultrapassar o percentual de 25% dos valores pagos pelo consumidor" (REsp n. 2.117.412/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJEN de 12/9/2025). 5. A revisão do percentual considerado adequado esbarra no óbice da Súmula n. 7/STJ. Agravo interno improvido. RELATÓRIO O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator): Cuida-se de agravo interno interposto por FTA DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO S.A. e TERRAS DA ESTÂNCIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. contra decisão monocrática de minha relatoria que conheceu do agravo para não conhecer do recurso especial nos termos da seguinte ementa (fls. 342): CIVIL E CONSUMIDOR. LEI DO DISTRATO. CLÁUSULA PENAL. ABUSIVA. FUNDAMENTO DO ACÓRDÃO NÃO IMPUGNADO. SÚMULA 283/STF. ALTERAÇÃO DO ACÓRDÃO RECORRIDO. INCIDÊNCIA DA CLÁUSULA PENAL. IMPOSSIBILIDADE. REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E DO ACERVO FÁTICO- PROBATÓRIO. SÚMULAS 5 E 7/STJ. COMISSÃO DE CORRETAGEM E TAXA DE FRUIÇÃO. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 282/STF. VERBA HONORÁRIA. VIOLAÇÃO DO ART. 11 DO CPC. ARTIGO IMPERTINENTE. SÚMULA 284/STF. DISTRIBUIÇÃODOS ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. APLICAÇÃO. VALOR DOS HONORÁRIOS. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO. Extrai-se dos autos que o recurso especial inadmitido foi interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea "a", da Constituição Federal contra acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO assim ementado (fl. 253): Apelação Cível Rescisão contratual Restituição de valores Celebração de contrato após a vigência da L. 13.786/2018 Possibilidade de modulação das cláusulas contratuais Aplicação de descontos previstos que implicará o perdimento de parte relevante dos valores pagos pelos apelados Abusividade caracterizada. Retenção de valores Majoração Percentual de retenção fixado em 10% do montante pago que não se mostra insuficiente Majoração de percentual em razão do período de indisponibilidade do bem que não se mostra admissível. Obrigação de fazer Determinação de baixa de valores declarados inexigíveis, a fim de evitar cobranças indevidas Resolução do contrato que está a justificar a manutenção da obrigação imposta Medida que visa evitar a negativação dos autores, por meios administrativos, por valores agora declarados definitivamente inexigíveis. Sucumbência Princípio da causalidade Inaplicabilidade Resistência à pretensão deduzida pelos apelados Condenação ao pagamento de verbas de sucumbência que decorre do fato objetivo da derrota da parte litigante no processo Sentença mantida Recurso improvido. Sucumbência Recursal Honorários advocatícios Majoração do percentual arbitrado Observância do artigo 85, §§ 2º e 11, do CPC. Rejeitados os embargos de declaração opostos (fls. 265-271). A agravante alega, nas razões do recurso interno, a inaplicabilidade da Súmula n. 283/STJ à hipótese dos autos, visto que a pretensão recursal foca-se no reconhecimento de legalidade da cláusula penal aplicada. Na oportunidade, argumenta que não incidem os preceitos das Súmulas n. 5/STJ e 7/STJ na espécie. Acresce alegação relativa à comissão de corretagem e o cabimento de sua dedução dos valores a reembolsar. Pugna, por fim, pelo provimento do recurso. A parte agravada não apresentou contraminuta (fls. 364-365). É, no essencial, o relatório. EMENTA AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CAPÍTULO AUTÔNOMO NÃO IMPUGNADO. PRECLUSÃO. CONTRATO DE COMPRE E VENDA. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. TAXAS DE FRUIÇÃO E CORRETAGEM. INOVAÇÃO RECURSAL. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA N. 211/STJ. RETENÇÃO SOBRE O VALOR INTEGRAL DO CONTRATO. ABUSIVIDADE. INCIDÊNCIA DO CDC. OBSERVÂNCIA DOS VALORES EFETIVAMENTE PAGOS. PRECEDENTES. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. REVISÃO. SÚMULA N. 7/STJ. 1. No âmbito do agravo interno, a ausência de impugnação específica de capítulo autônomo impõe o reconhecimento da preclusão da matéria não impugnada (EREsp n. 1.424.404/SP, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça, DJe 17/11/2021). Preclusa, portanto, a questão relativa aos honorários. 2. A questão relativa à taxa de fruição ou de corretagem não foi objeto de análise pelo acordão recorrido, inclusive por se tratar de inovação recursal nas razões dos embargos de declaração, o que, além de afastar eventual omissão no julgado, reforça a ausência de prequestionamento dos temas. Incidência da Súmula n. 211/STJ. 3. A nova redação dada ao art. 32-A da Lei n. 6.766/73 pela entrada em vigor da Lei n. 13.786/2018 não afasta a viabilidade de análise da abusividade da cláusula penal à luz do CDC, de modo que a retenção de valores se dê sobre o montante efetivamente pago, com afastamento de sua incidência sobre o valor total do contrato, bem como o sopesamento do adequado percentual desta retenção. Precedentes. 4. "Deve-se buscar a compatibilização entre a Lei nº 13.786/18 e o CDC, mas, havendo um conflito, prevalece este último, pois, além de conter normas de caráter principiológico, é mais especial, tendo em vista que a Lei nº 13.786/18 regulamenta todos os contratos, em geral, de compra e venda no âmbito de incorporação imobiliária ou parcelamento de solo urbano, enquanto o CDC se aplica apenas a esses contratos quando preenchido um requisito adicional: a caracterização de uma relação de consumo". "Como resultado da interpretação dos arts. 51, IV, e 53 do CDC e do princípio da vedação ao enriquecimento sem causa, esta Corte extraiu a conclusão de que é abusiva a perda substancial dos valores pagos na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de imóvel por culpa do consumidor, não podendo a retenção ultrapassar o percentual de 25% dos valores pagos pelo consumidor" (REsp n. 2.117.412/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJEN de 12/9/2025). 5. A revisão do percentual considerado adequado esbarra no óbice da Súmula n. 7/STJ. Agravo interno improvido.