STJ REsp 1953302

Direito civil. Recurso especial. Hipoteca sobre imóvel comercial. Boa-fé objetiva. Ineficácia perante adquirente. I. Caso em exame 1. Recurso especial interposto pela Caixa Econômica Federal contra acórdão do Tribunal Regional Federal da 1ª Região que declarou a ineficácia de hipoteca constituída sobre imóvel comercial adquirido por terceiros, com fundamento na boa-fé objetiva e na Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça. 2. Fato relevante. A hipoteca foi registrada após a celebração do compromisso de compra e venda do imóvel entre os adquirentes e a construtora, sendo oferecida como garantia de renegociação de dívida da construtora com a Caixa Econômica Federal. 3. Decisões anteriores. A sentença de primeiro grau julgou procedente o pedido de declaração de ineficácia da hipoteca. O TRF-1 negou provimento à apelação da Caixa Econômica Federal, reafirmando a aplicação da Súmula 308/STJ e destacando a presunção de boa-fé dos adquirentes. II. Questão em discussão 4. A questão em discussão consiste em saber se a Súmula 308/STJ, que declara a ineficácia de hipoteca perante adquirentes de imóveis, aplica-se também a imóveis comerciais, considerando o princípio da boa-fé objetiva. III. Razões de decidir 5. O Tribunal de origem fundamentou sua decisão na boa-fé objetiva, reconhecendo que o imóvel já havia sido prometido em compra e venda antes do registro da hipoteca, o que afasta sua eficácia perante os adquirentes. 6. A presunção de boa-fé do adquirente é matéria de fato, cuja análise compete às instâncias ordinárias, sendo insuscetível de revisão em recurso especial, conforme a Súmula 7 do STJ. 7. A Súmula 308/STJ foi utilizada como reforço argumentativo, não sendo o fundamento principal da decisão, que se baseou na boa-fé objetiva e na ausência de gravame registrado à época da celebração do compromisso de compra e venda. 8. A pretensão de reexaminar a boa-fé dos adquirentes esbarra na vedação ao revolvimento de matéria fática em recurso especial. IV. Dispositivo Recurso especial não conhecido. RELATÓRIO O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator): Cuida-se de recurso especial interposto por CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL REGIONAL FEDERAL DA 1ª REGIÃO, assim ementado (fl. 272): CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA ENTRE CONSTRUTORA E ADQUIRENTE DE IMÓVEL COMERCIAL. HIPOTECA POSTERIORMENTE FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E AGENTE FINANCEIRO. LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM DA CREDORA HIPOTECÁRIA. INEFICÁCIA DA HIPOTECA EM RELAÇÃO AO ADQUIRENTE DO IMÓVEL. PRECEDENTES. 1. A hipoteca constituída como garantia de empréstimo de construtora junto à CEF tem acessoriedade com o contrato de financiamento. Por isso esta Corte, na linha do que sedimentou o STJ, tem como certo que a cessão do crédito da CEF para a empresa pública federal EMGEA não conduz à sua ilegitimidade passiva ad causam, porquanto ambas podem ser demandadas conjunta ou individualmente. 2. É incontroverso que o apelado e a construtora firmaram instrumento particular de compromisso de compra e venda em 1/7/1993 e que a hipoteca aqui questionada foi objeto de registro no cartório próprio em 19/8/1993, oferecido pela construtora como garantia de renegociação de dívida com a CEF. Apesar de a hipoteca se originar de negócio celebrado entre a construtora e o banco em data anterior, a respectiva averbação da hipoteca se levou a cabo apenas em 19/8/1993, portanto em data posterior ao negócio celebrado entre o apelado e a construtora. 3. Correta a sentença ao invocar o verbete da Súmula 308-STJ segundo a qual "a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel". 4. Apelação a que se nega provimento. Os embargos de declaração opostos pelo recorrente foram acolhidos em parte, para aclaramento da decisão, no seguinte sentido: "o Relator foi claro em fundamentar a manutenção da sentença de procedência na prevalência da boa-fé objetiva que, na espécie, depõe fortemente em favor do Autor da ação. De outra parte, em acórdão da minha relatoria, a Egrégia Sexta Turma já teve oportunidade de manifestar o seu entendimento de que, em casos tais, o enunciado 308 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça adotado no acórdão embargado apenas como reforço de fundamentação afasta a eficácia da hipoteca gravada sobre imóvel objeto de contrato de compra e venda" (fl. 298). A parte recorrente alega, preliminarmente, ofensa ao art. 535, II, do CPC/1973, porquanto, apesar da oposição dos embargos de declaração, o Tribunal de origem não se pronunciou sobre pontos necessários ao deslinde da controvérsia. No mérito, sustenta que o acórdão regional contrariou as disposições contidas nos artigos 1.419 do Código Civil e 535, II, do CPC/1973, ao passo que aponta divergência jurisprudencial com arestos de outros tribunais e desta Corte. Afirma, em síntese, que a Súmula 308/STJ não se aplica a imóveis comerciais, mas apenas a imóveis residenciais vinculados ao Sistema Financeiro de Habitação (fl. 302). Sem apresentação de contrarrazões (fl. 315), sobreveio o juízo de admissibilidade positivo da instância de origem (fl. 324). É, no essencial, o relatório. EMENTA Direito civil. Recurso especial. Hipoteca sobre imóvel comercial. Boa-fé objetiva. Ineficácia perante adquirente. I. Caso em exame 1. Recurso especial interposto pela Caixa Econômica Federal contra acórdão do Tribunal Regional Federal da 1ª Região que declarou a ineficácia de hipoteca constituída sobre imóvel comercial adquirido por terceiros, com fundamento na boa-fé objetiva e na Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça. 2. Fato relevante. A hipoteca foi registrada após a celebração do compromisso de compra e venda do imóvel entre os adquirentes e a construtora, sendo oferecida como garantia de renegociação de dívida da construtora com a Caixa Econômica Federal. 3. Decisões anteriores. A sentença de primeiro grau julgou procedente o pedido de declaração de ineficácia da hipoteca. O TRF-1 negou provimento à apelação da Caixa Econômica Federal, reafirmando a aplicação da Súmula 308/STJ e destacando a presunção de boa-fé dos adquirentes. II. Questão em discussão 4. A questão em discussão consiste em saber se a Súmula 308/STJ, que declara a ineficácia de hipoteca perante adquirentes de imóveis, aplica-se também a imóveis comerciais, considerando o princípio da boa-fé objetiva. III. Razões de decidir 5. O Tribunal de origem fundamentou sua decisão na boa-fé objetiva, reconhecendo que o imóvel já havia sido prometido em compra e venda antes do registro da hipoteca, o que afasta sua eficácia perante os adquirentes. 6. A presunção de boa-fé do adquirente é matéria de fato, cuja análise compete às instâncias ordinárias, sendo insuscetível de revisão em recurso especial, conforme a Súmula 7 do STJ. 7. A Súmula 308/STJ foi utilizada como reforço argumentativo, não sendo o fundamento principal da decisão, que se baseou na boa-fé objetiva e na ausência de gravame registrado à época da celebração do compromisso de compra e venda. 8. A pretensão de reexaminar a boa-fé dos adquirentes esbarra na vedação ao revolvimento de matéria fática em recurso especial. IV. Dispositivo Recurso especial não conhecido.