STJ REsp 2138207

Direito civil. Recurso especial. Atraso na entrega de imóvel. Cláusula de tolerância. Dano moral. Multa contratual reversa. Recurso não conhecido. I. Caso em exame 1. Recurso especial interposto por empresa incorporadora contra acórdão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais que manteve condenação por atraso na entrega de unidade imobiliária adquirida "na planta". A sentença de primeiro grau condenou a construtora ao pagamento de multa contratual reversa, acrescida de juros e correção monetária, além de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00. 2. O Tribunal local negou provimento à apelação da ré, fundamentando que o prazo de tolerância não afastaria a mora e que o descumprimento contratual ensejaria a inversão da cláusula penal e a reparação por danos morais. Embargos de declaração foram rejeitados. II. Questão em discussão 3. A questão em discussão consiste em definir: (i) a correta interpretação e aplicação do artigo 43-A da Lei nº 4.591/64, quanto ao prazo de tolerância de 180 dias para a conclusão do empreendimento imobiliário; (ii) a incidência do artigo 52 da mesma lei e do artigo 476 do Código Civil, quanto ao direito de retenção até a quitação integral do preço; e (iii) os critérios para inversão da cláusula penal e configuração de danos morais, conforme os Temas 970 e 971 do STJ. III. Razões de decidir 4. A cláusula de tolerância de 180 dias para entrega do imóvel, quando expressamente pactuada, não é abusiva, mas sua aplicação exige cumprimento do dever de informação e respeito aos princípios das relações de consumo. O descumprimento desses deveres gera responsabilidade civil. 5. A análise pretendida pela recorrente sobre a cláusula de tolerância demandaria reexame de fatos e provas, o que é vedado em sede de recurso especial, conforme as Súmulas 5 e 7 do STJ. 6. A inversão da cláusula penal deve observar critérios de razoabilidade e proporcionalidade, conforme os Temas 970 e 971 do STJ, para evitar enriquecimento sem causa do adquirente. 7. O atraso excessivo na entrega do imóvel pode configurar dano moral, conforme jurisprudência do STJ, mas a revisão do valor fixado demandaria reexame de provas, o que é vedado pela Súmula 7 do STJ. IV. Dispositivo Recurso especial não conhecido. RELATÓRIO O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator): Cuida-se de recurso especial interposto por ACERVO EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA., com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MINAS GERAIS assim ementado (fls. 657 - 664): "EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. ATRASO ENTREGA DO IMÓVEL. DANO MORAL RECONHECIDO. MULTA CONTRATUAL REVERSA. CABIMENTO. TEMA 971 DO STJ. - Considerando que o contrato de compra e venda da unidade imobiliária fez consignar a previsão de multa apenas em relação ao comprador, cumpre validar a possibilidade de reversão da multa também em relação ao vendedor. Precedente do STJ TEMA 971. - O atraso na entrega da obra e o descumprimento contratual, pelos quais, não contavam os autores, frustram expectativas e causa dissabores que vão além de meros aborrecimentos ou simples insatisfação, possibilitando a reparação por dano extrapatrimonial. " Rejeitados os embargos de declaração opostos (fls. 679 - 681). A parte recorrente alega que o acórdão estadual negou vigência ao art. 43-A da Lei nº 4.591/64, ao não computar o prazo de tolerância contratual de 180 dias para a conclusão do empreendimento, bem como ao art. 52 do mesmo diploma legal e ao art. 476 do Código Civil, ao desconsiderar o direito da incorporadora de reter a unidade até a quitação integral do saldo devedor, hipótese que caracteriza a exceção do contrato não cumprido. Aponta, ainda, divergência jurisprudencial com precedentes do Superior Tribunal de Justiça, notadamente no que se refere à metodologia de inversão da cláusula penal, disciplinada nos Temas 970 e 971/STJ, e à indenização por danos morais em casos de atraso inferior a doze meses na entrega de imóvel adquirido na planta Afirma, em síntese, que o acórdão recorrido, ao deixar de aplicar corretamente os dispositivos legais e ao divergir da orientação consolidada pelo STJ, propiciou enriquecimento sem causa ao recorrido (fl. 684 - 703). Transcorrido o prazo para as contrarrazões (fls. 861 - 861), sobreveio o juízo de admissibilidade positivo da instância de origem (fls. 862 - 864). É, no essencial, o relatório. EMENTA Direito civil. Recurso especial. Atraso na entrega de imóvel. Cláusula de tolerância. Dano moral. Multa contratual reversa. Recurso não conhecido. I. Caso em exame 1. Recurso especial interposto por empresa incorporadora contra acórdão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais que manteve condenação por atraso na entrega de unidade imobiliária adquirida "na planta". A sentença de primeiro grau condenou a construtora ao pagamento de multa contratual reversa, acrescida de juros e correção monetária, além de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00. 2. O Tribunal local negou provimento à apelação da ré, fundamentando que o prazo de tolerância não afastaria a mora e que o descumprimento contratual ensejaria a inversão da cláusula penal e a reparação por danos morais. Embargos de declaração foram rejeitados. II. Questão em discussão 3. A questão em discussão consiste em definir: (i) a correta interpretação e aplicação do artigo 43-A da Lei nº 4.591/64, quanto ao prazo de tolerância de 180 dias para a conclusão do empreendimento imobiliário; (ii) a incidência do artigo 52 da mesma lei e do artigo 476 do Código Civil, quanto ao direito de retenção até a quitação integral do preço; e (iii) os critérios para inversão da cláusula penal e configuração de danos morais, conforme os Temas 970 e 971 do STJ. III. Razões de decidir 4. A cláusula de tolerância de 180 dias para entrega do imóvel, quando expressamente pactuada, não é abusiva, mas sua aplicação exige cumprimento do dever de informação e respeito aos princípios das relações de consumo. O descumprimento desses deveres gera responsabilidade civil. 5. A análise pretendida pela recorrente sobre a cláusula de tolerância demandaria reexame de fatos e provas, o que é vedado em sede de recurso especial, conforme as Súmulas 5 e 7 do STJ. 6. A inversão da cláusula penal deve observar critérios de razoabilidade e proporcionalidade, conforme os Temas 970 e 971 do STJ, para evitar enriquecimento sem causa do adquirente. 7. O atraso excessivo na entrega do imóvel pode configurar dano moral, conforme jurisprudência do STJ, mas a revisão do valor fixado demandaria reexame de provas, o que é vedado pela Súmula 7 do STJ. IV. Dispositivo Recurso especial não conhecido.