STJ REsp 2106299

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. MULTIPROPRIEDADE. TAXA DE FRUIÇÃO. PERÍODO PROPORCIONAL. RECURSO PROVIDO. I. Caso em exame 1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que, em ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de fração de tempo em regime de multipropriedade, cumulada com reintegração de posse, determinou a incidência da taxa de fruição desde a celebração do contrato até o ajuizamento da ação, sem considerar os dias efetivos de uso do imóvel. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em saber se a taxa de fruição deve ser calculada proporcionalmente ao período em que o imóvel foi efetivamente disponibilizado ao comprador, considerando a natureza jurídica da multipropriedade, ou se deve incidir sobre todo o período contratual entre a celebração do contrato e o ajuizamento da ação. III. Razões de decidir 3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estabelece que, em casos de rescisão de contrato de compra e venda com devolução de valores pagos, a taxa de fruição deve ser calculada proporcionalmente ao período em que o imóvel foi efetivamente ocupado ou disponibilizado ao comprador, desde a transferência da posse até a entrega do bem. 4. A cobrança da taxa de fruição sobre todo o período contratual, sem considerar os dias efetivos de uso, configura enriquecimento ilícito do promitente-vendedor e desrespeita a natureza jurídica da multipropriedade, que limita o uso do imóvel ao período correspondente à fração de tempo adquirida. 5. A interpretação do art. 67-A, § 2º, III, da Lei 4.591/64 determina que a taxa de fruição seja proporcional ao período de efetiva disponibilização do imóvel ao comprador, sendo incompatível com a aplicação sobre todo o período contratual. IV. Dispositivo 6. Recurso provido para reformar o acórdão recorrido, determinando que a taxa de fruição seja calculada proporcionalmente ao período de efetiva disponibilização do imóvel ao comprador. RELATÓRIO Trata-se de recurso especial interposto por RODRIGO ALVES PRONI e HELOISA APARECIDA DEL GUINGARO, fundamentado no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo eg. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado: "APELAÇÃO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA MULTIPROPRIEDADE AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL, C.C REINTEGRAÇÃO DE POSSE RECONVENÇÃO APLICAÇÃO DA LEI 13.786/18 (LEI DO DISTRATO). Contrato celebrado após a promulgação da Lei do Distrato. Desfazimento do negócio por culpa dos promissários compradores, que deixaram de pagar o valor convencionado. Desconto de taxa de fruição ou ocupação pelo gozo e uso do imóvel devida desde a celebração do contrato até o ajuizamento da demanda pelo promitente vendedor, consoante pedido do recorrente, pois nesse período a alienação da coisa a terceiro não era possível. Quantia equivalente a 0,5% ao mês do valor do contrato. Aplicabilidade do art. 67-A da Lei Federal 4.591/94 e Súmula 1 do TJSP. RECURSO PROVIDO." (e-STJ, fls. 340-346) Os embargos de declaração opostos por REAL AFIANÇADORA LTDA foram rejeitados (e-STJ, fls. 365-368). Em seu recurso especial, os recorrentes alegam violação aos seguintes dispositivos da legislação federal, com as respectivas teses (e-STJ, fls. 370-391): (i) arts. 884 e 1.358-C do Código Civil, pois a cobrança da taxa de fruição sobre todo o período entre a assinatura do contrato e o ajuizamento da ação de distrato, sem considerar os dias efetivos de uso, configura enriquecimento ilícito do promitente vendedor, sendo que, em imóveis submetidos ao regime de multipropriedade, a taxa de fruição deve incidir apenas sobre os dias efetivamente disponibilizados ao promitente comprador, conforme sua fração de tempo, respeitando a natureza jurídica da multipropriedade; (ii) art. 67-A, § 2º, III, da Lei 4.591/64, pois a interpretação correta do dispositivo determina que a taxa de fruição seja calculada proporcionalmente ao período em que o imóvel foi disponibilizado ao comprador, e não sobre todo o período contratual. Foram apresentadas contrarrazões ao recurso especial (e-STJ, fls. 402-406). É o relatório. EMENTA DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. MULTIPROPRIEDADE. TAXA DE FRUIÇÃO. PERÍODO PROPORCIONAL. RECURSO PROVIDO. I. Caso em exame 1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que, em ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de fração de tempo em regime de multipropriedade, cumulada com reintegração de posse, determinou a incidência da taxa de fruição desde a celebração do contrato até o ajuizamento da ação, sem considerar os dias efetivos de uso do imóvel. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em saber se a taxa de fruição deve ser calculada proporcionalmente ao período em que o imóvel foi efetivamente disponibilizado ao comprador, considerando a natureza jurídica da multipropriedade, ou se deve incidir sobre todo o período contratual entre a celebração do contrato e o ajuizamento da ação. III. Razões de decidir 3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estabelece que, em casos de rescisão de contrato de compra e venda com devolução de valores pagos, a taxa de fruição deve ser calculada proporcionalmente ao período em que o imóvel foi efetivamente ocupado ou disponibilizado ao comprador, desde a transferência da posse até a entrega do bem. 4. A cobrança da taxa de fruição sobre todo o período contratual, sem considerar os dias efetivos de uso, configura enriquecimento ilícito do promitente-vendedor e desrespeita a natureza jurídica da multipropriedade, que limita o uso do imóvel ao período correspondente à fração de tempo adquirida. 5. A interpretação do art. 67-A, § 2º, III, da Lei 4.591/64 determina que a taxa de fruição seja proporcional ao período de efetiva disponibilização do imóvel ao comprador, sendo incompatível com a aplicação sobre todo o período contratual. IV. Dispositivo 6. Recurso provido para reformar o acórdão recorrido, determinando que a taxa de fruição seja calculada proporcionalmente ao período de efetiva disponibilização do imóvel ao comprador.