STJ REsp 1934152

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. LUCROS CESSANTES. DESPESAS CONDOMINIAIS E IPTU. MULTA DIÁRIA. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame 1. Ação de obrigação de fazer cumulada com pedido de indenização por danos materiais e luc ros cessantes, proposta por adquirente de unidade imobiliária contra construtora, em razão de atraso na entrega do imóvel e vícios construtivos que impossibilitaram sua utilização. Pedido de realização de reparos, ressarcimento de despesas condominiais e IPTU, e indenização por lucros cessantes. II. Questão em discussão 2. Quatro pontos são objeto de análise: (I) se a responsabilidade civil da construtora pelos vícios construtivos foi corretamente reconhecida; (II) se a condenação por lucros cessantes é válida mesmo sem comprovação de prejuízo efetivo; (III) se o ressarcimento das despesas condominiais e do IPTU é devido, diante da impossibilidade de uso do imóvel; (IV) se a multa diária pode ser excluída ou limitada, em razão do cumprimento parcial da obrigação de fazer. III. Razões de decidir 3. A responsabilidade civil da construtora foi corretamente reconhecida com base em laudo pericial que comprovou os vícios construtivos e a necessidade de reparos adicionais. A análise da matéria encontra óbice na Súmula 7/STJ, que veda o reexame de provas. 4. A condenação por lucros cessantes é válida, pois as infiltrações impediram o uso do imóvel, sendo os lucros cessantes presumidos. A jurisprudência do STJ admite a presunção de danos em casos de impossibilidade de fruição do bem. 5. O ressarcimento das despesas condominiais e do IPTU é devido, considerando que a autora não deu causa à impossibilidade de uso do imóvel. A jurisprudência do STJ estabelece que tais despesas são de responsabilidade da construtora até a efetiva entrega do imóvel em condições de uso. 6. A multa diária tem por finalidade compelir o cumprimento integral da obrigação de fazer e pode ser revista pelo Juízo de origem, conforme o art. 537, § 1º, do CPC. IV. Dispositivo 7. Recurso especial desprovido. RELATÓRIO Trata-se de recurso especial interposto por GAFISA SPE 123 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, fundamentado no artigo 105, III, "a", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo eg. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado: "COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. LUCROS CESSANTES. DESPESAS CONDOMINIAIS. MULTA DIÁRIA. Prova pericial que constatou que as infiltrações decorrem de vícios na construção. Carência de reparos suplementares. Lucros cessantes. Presumidos. As infiltrações impediram a autora de usufruir do imóvel. Despesas condominiais e IPTU. As despesas de condomínio e IPTU são devidas, em regra, pelo condômino, isto é, o dono da coisa em condomínio. Ainda que seja da autora a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais (e IPTU) a partir da entrega da unidade imobiliária, deve ser compreendido que a posse ficou prejudicada em razão da necessidade de reforma, razão porque o bem deve ser considerado efetivamente entregue a partir da conclusão das obras de reparos. Astreintes. A multa cominatória não faz coisa julgada material, podendo ser revista a qualquer momento, caso se revele insuficiente ou excessiva. Art. 537, §1º, CPC. Recurso desprovido." (e-STJ, fls. 567-574) Em seu recurso especial, a recorrente alega violação dos seguintes dispositivos da legislação federal, com as respectivas teses: (I) Artigos 186 e 927 do Código Civil, pois teria sido indevidamente reconhecida a responsabilidade civil da recorrente pelos vícios construtivos, uma vez que os reparos já teriam sido realizados e as infiltrações remanescentes decorreriam de fatores externos, como a ausência de contrapiso no imóvel da recorrida e o estado de abandono da loja superior; (II) Artigos 402 e 403 do Código Civil, pois a condenação ao pagamento de lucros cessantes seria indevida, já que não haveria comprovação de prejuízo efetivo, sendo insuficiente a presunção de danos para justificar a indenização; (III) Artigos 1.315 e 1.336, I, do Código Civil, e artigos 9º e 12 da Lei 4.591/64, pois a obrigação de ressarcir despesas condominiais e IPTU não encontraria amparo legal, considerando que tais despesas seriam de responsabilidade do proprietário do imóvel, independentemente de sua utilização; (IV) Artigo 537, § 1º, II, do Código de Processo Civil, pois a multa diária arbitrada para o caso de descumprimento da obrigação de fazer deveria ser excluída ou limitada, considerando o cumprimento parcial da obrigação de fazer e a possibilidade de enriquecimento sem causa da recorrida. Foram apresentadas contrarrazões pela recorrida, Maria Aparecida Sganserla, às fls. 600-610 (e-STJ). É o relatório. EMENTA RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. LUCROS CESSANTES. DESPESAS CONDOMINIAIS E IPTU. MULTA DIÁRIA. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame 1. Ação de obrigação de fazer cumulada com pedido de indenização por danos materiais e luc ros cessantes, proposta por adquirente de unidade imobiliária contra construtora, em razão de atraso na entrega do imóvel e vícios construtivos que impossibilitaram sua utilização. Pedido de realização de reparos, ressarcimento de despesas condominiais e IPTU, e indenização por lucros cessantes. II. Questão em discussão 2. Quatro pontos são objeto de análise: (I) se a responsabilidade civil da construtora pelos vícios construtivos foi corretamente reconhecida; (II) se a condenação por lucros cessantes é válida mesmo sem comprovação de prejuízo efetivo; (III) se o ressarcimento das despesas condominiais e do IPTU é devido, diante da impossibilidade de uso do imóvel; (IV) se a multa diária pode ser excluída ou limitada, em razão do cumprimento parcial da obrigação de fazer. III. Razões de decidir 3. A responsabilidade civil da construtora foi corretamente reconhecida com base em laudo pericial que comprovou os vícios construtivos e a necessidade de reparos adicionais. A análise da matéria encontra óbice na Súmula 7/STJ, que veda o reexame de provas. 4. A condenação por lucros cessantes é válida, pois as infiltrações impediram o uso do imóvel, sendo os lucros cessantes presumidos. A jurisprudência do STJ admite a presunção de danos em casos de impossibilidade de fruição do bem. 5. O ressarcimento das despesas condominiais e do IPTU é devido, considerando que a autora não deu causa à impossibilidade de uso do imóvel. A jurisprudência do STJ estabelece que tais despesas são de responsabilidade da construtora até a efetiva entrega do imóvel em condições de uso. 6. A multa diária tem por finalidade compelir o cumprimento integral da obrigação de fazer e pode ser revista pelo Juízo de origem, conforme o art. 537, § 1º, do CPC. IV. Dispositivo 7. Recurso especial desprovido.