STJ AREsp 1885112

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA E FINANCIAMENTO DE IMÓVEL. RESTITUIÇÃO DE VALORES. DANOS MORAIS. NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO ESPECIAL. I. CASO EM EXAME 1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial, com fundamento no art. 105, III, "a", da Constituição Federal, em ação de dissolução de negócio jurídico cumulada com responsabilidade civil, envolvendo pedido de rescisão dos contratos de promessa de compra e venda e de financiamento de imóvel, restituição de valores pagos, devolução de quantias relativas a cotas condominiais e assessoria imobiliária, além de reparação por danos morais. 2. Sentença de primeiro grau julgou improcedentes os pedidos, com base no princípio da força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda), ausência de vício contratual ou redibitório, e inexistência de conduta lesiva e nexo de causalidade para fins de reparação por danos morais. 3. Acórdão recorrido manteve a sentença, ressaltando que a localização do imóvel era de conhecimento da autora, que a vista para comunidade carente não configurava vício redibitório, e que a rescisão unilateral do contrato não era juridicamente viável. Negou a devolução das parcelas pagas e afastou a responsabilidade das rés pelos valores de assessoria imobiliária e pelos danos morais. 4. No recurso especial, a autora alegou violação ao art. 1.022 do CPC e ao art. 27 da Lei 9.514/97, sustentando omissão no acórdão quanto à análise do pedido de rescisão do contrato de financiamento e à necessidade de realização de leilão extrajudicial do imóvel. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Duas questões são objeto de análise: (I) se houve omissão no acórdão recorrido quanto à apreciação do pedido de rescisão do contrato de financiamento e à aplicação do art. 27 da Lei 9.514/97; e (II) se é juridicamente possível a devolução de valores pagos em contrato de financiamento habitacional com alienação fiduciária, considerando a realização de leilão extrajudicial do imóvel. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. Não se configura omissão, contradição ou obscuridade quando a matéria é enfrentada de forma fundamentada, ainda que em sentido contrário ao interesse da parte recorrente. 7. A regra legal nos compromissos de compra e venda de imóveis é a irretratabilidade, sendo excepcionais as hipóteses de ressarcimento dos valores pagos pelo adquirente inadimplente, conforme jurisprudência consolidada do STJ. 8. A pretensão de devolução de valores pagos demanda reexame do conjunto fático-probatório dos autos, providência vedada pela Súmula 7 do STJ. 9. A instância especial não se presta ao reexame de provas ou à revaloração de fatos já apreciados pelas instâncias ordinárias, limitando-se à uniformização da interpretação da legislação federal infraconstitucional. 10. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial. RELATÓRIO Trata-se de agravo em recurso especial interposto por INÊS DA CONCEIÇÃO COUTINHO contra decisão que inadmitiu seu recurso especial, fundamentado no artigo 105, III, "a", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo eg. Tribunal Regional Federal da 2ª Região, assim ementado: "Recurso de apelação. Processual civil. Promessa de compra e venda. Financiamento. Rescisão indevida. CDC. Restituição de valores negada. Dano moral. Honorários. Improvimento. 1. A controvérsia gira em torno de pedido de rescisão de contrato de promessa de compra e venda e de contrato de financiamento de imóvel, mais a restituição dos valores pagos, bem como das cotas condominiais, Taxa, SATI e danos morais. 2. Sobre a alegação de que localização do imóvel é voltada para uma comunidade e que este fato que não foi alertado à contratante, depreende-se que a autora teve meios de observar a correta localização do imóvel que estava negociando, mas descuidou-se do dever de compradora, razão pela qual rechaça-se a alegação. 3. A aplicação das normas do Código de Defesa do Consumidor aos contratos bancários e de financiamento em geral exige que o consumidor se desincumba do ônus da prova segundo os critérios gerais do art. 373, I, do Código de Processo Civil, de acordo com o entendimento esposado pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça e, no caso, nenhum elemento probatório foi apresentado para comprovar os fatos defendidos em juízo. 4. No presente caso que trata de mútuo habitacional com alienação fiduciária, havendo a extinção do contrato com a perda da propriedade dada em garantia, importa afirmar que o pedido de devolução das parcelas pagas não encontra amparo legal, uma vez que o pagamento feito pela fiduciante decorreu da utilização do capital emprestado pelo agente fiduciário. 5. O entendimento do STJ é de que os encargos de condomínio configuram modalidade de ônus real, devendo o adquirente do imóvel responder por eventual débito existente (obrigação propter rem). 6. De acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, o ônus da taxa de corretagem deve ser suportado pelo vendedor. 7. No que tange ao pagamento de dano moral, inexistente a presença de conduta lesiva, dano e nexo de causalidade, ausente o dever de reparação civil pelas rés. 8. Incidem os honorários recursais, tal como disciplinados no art. 85, § 11, pelo que majoro, a esse título, quanto à apelante, no percentual de 1% (um por cento), os honorários advocatícios anteriormente fixados na sentença, cuja execução fica suspensa na forma do art. 98, § 3º, do CPC. 9. Apelação conhecida e negado provimento." (e-STJ, fls. 809-810) Os embargos de declaração opostos por INÊS DA CONCEIÇÃO COUTINHO foram rejeitados, às fls. 834-836 (e-STJ). Em seu recurso especial, a recorrente alega violação dos seguintes dispositivos da legislação federal, com as respectivas teses: (I) Artigo 1.022 do CPC, pois teria havido omissão no acórdão recorrido quanto à análise do pedido de rescisão do contrato de financiamento e à aplicação do artigo 27 da Lei 9.514/97, o que configuraria negativa de prestação jurisdicional; (II) Artigo 27 da Lei 9.514/97, pois teria sido desrespeitado o procedimento legal para a rescisão do contrato de financiamento, incluindo a realização de leilão extrajudicial do imóvel e a devolução de eventual saldo positivo ao devedor. Foram apresentadas contrarrazões pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (fls. 863-868, e-STJ) e pela CURY CONSTRUTORA E INCORPORADORA S.A. (fls. 877-907, e-STJ). O recurso especial foi inadmitido na origem, dando ensejo à interposição do presente agravo. É o relatório. EMENTA AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA E FINANCIAMENTO DE IMÓVEL. RESTITUIÇÃO DE VALORES. DANOS MORAIS. NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO ESPECIAL. I. CASO EM EXAME 1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial, com fundamento no art. 105, III, "a", da Constituição Federal, em ação de dissolução de negócio jurídico cumulada com responsabilidade civil, envolvendo pedido de rescisão dos contratos de promessa de compra e venda e de financiamento de imóvel, restituição de valores pagos, devolução de quantias relativas a cotas condominiais e assessoria imobiliária, além de reparação por danos morais. 2. Sentença de primeiro grau julgou improcedentes os pedidos, com base no princípio da força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda), ausência de vício contratual ou redibitório, e inexistência de conduta lesiva e nexo de causalidade para fins de reparação por danos morais. 3. Acórdão recorrido manteve a sentença, ressaltando que a localização do imóvel era de conhecimento da autora, que a vista para comunidade carente não configurava vício redibitório, e que a rescisão unilateral do contrato não era juridicamente viável. Negou a devolução das parcelas pagas e afastou a responsabilidade das rés pelos valores de assessoria imobiliária e pelos danos morais. 4. No recurso especial, a autora alegou violação ao art. 1.022 do CPC e ao art. 27 da Lei 9.514/97, sustentando omissão no acórdão quanto à análise do pedido de rescisão do contrato de financiamento e à necessidade de realização de leilão extrajudicial do imóvel. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Duas questões são objeto de análise: (I) se houve omissão no acórdão recorrido quanto à apreciação do pedido de rescisão do contrato de financiamento e à aplicação do art. 27 da Lei 9.514/97; e (II) se é juridicamente possível a devolução de valores pagos em contrato de financiamento habitacional com alienação fiduciária, considerando a realização de leilão extrajudicial do imóvel. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. Não se configura omissão, contradição ou obscuridade quando a matéria é enfrentada de forma fundamentada, ainda que em sentido contrário ao interesse da parte recorrente. 7. A regra legal nos compromissos de compra e venda de imóveis é a irretratabilidade, sendo excepcionais as hipóteses de ressarcimento dos valores pagos pelo adquirente inadimplente, conforme jurisprudência consolidada do STJ. 8. A pretensão de devolução de valores pagos demanda reexame do conjunto fático-probatório dos autos, providência vedada pela Súmula 7 do STJ. 9. A instância especial não se presta ao reexame de provas ou à revaloração de fatos já apreciados pelas instâncias ordinárias, limitando-se à uniformização da interpretação da legislação federal infraconstitucional. 10. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.