STJ AREsp 2661015

PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE VALORES. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. IPTU. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO VIOLAÇÃO APÓS A RESCISÃO CONTRATUAL . AOS ARTS. 32 E 34 DO CTN. NÃO OCORRÊNCIA. ART. 32-A DA LEI 6.766/79. INAPLICABILIDADE. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. ART. 884 DO CC. NÃO CONFIGURAÇÃO. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. AUSÊNCIA DE COTEJO ANALÍTICO. SÚMULAS 5, 7 E 83/STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO. 1. Trata-se de agravo em recurso especial interposto por HEDGE DESENVOLVIMENTO URBANO LTDA. contra decisão que inadmitiu recurso especial em ação de rescisão contratual cumulada com devolução de valores, na qual se discute a responsabilidade pelo pagamento do IPTU durante o período de posse, a aplicação do art. 32-A da Lei 6.766/79 e a configuração de enriquecimento sem causa. 2. O objetivo recursal é decidir se (i) os compradores são responsáveis pelo pagamento do IPTU durante o período de posse, conforme os arts. 32 e 34 do CTN; (ii) é aplicável o art. 32-A da Lei 6.766/79 a contrato firmado antes da vigência da Lei 13.786/2018; (iii) a decisão recorrida afronta o art. 884 do CC, ao permitir o enriquecimento sem causa dos compradores; (iv) há dissídio jurisprudencial válido a justificar a reforma do acórdão recorrido. 3. A responsabilidade pelo pagamento do IPTU, em razão de sua natureza propter rem, recai sobre o proprietário do imóvel após a rescisão contratual, conforme entendimento do Tribunal de origem. Alterar essa conclusão demandaria reexame de provas, vedado pela Súmula 7/STJ. 4. O art. 32-A da Lei 6.766/79, incluído pela Lei 13.786/2018, não se aplica a contratos celebrados anteriormente a sua vigência, em respeito ao princípio da irretroatividade das leis. A decisão recorrida está em consonância com a jurisprudência do STJ, atraindo a incidência da Súmula 83/STJ. 5. Não se configura enriquecimento sem causa quando a responsabilidade pelo pagamento do IPTU é atribuída ao proprietário do imóvel após a rescisão contratual, conforme entendimento do Tribunal de origem. A pretensão de rediscutir essa conclusão esbarra nos óbices das Súmulas 5 e 7/STJ. 6. A ausência de cotejo analítico entre os julgados confrontados e o acórdão recorrido inviabiliza o conhecimento do recurso especial pela alínea c do art. 105, III, da CF. 7. Agravo conhecido. Recurso especial conhecido em parte e, nessa extensão, não provido. RELATÓRIO Trata-se de agravo em recurso especial interposto por HEDGE DESENVOLVIMENTO URBANO LTDA. (HEDGE) contra decisão que não admitiu seu apelo nobre manejado com fundamento no art. 105, III, alíneas a e c, da Constituição Federal contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado do Mato Grosso do Sul, assim ementado: APELAÇÕES CÍVEIS - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - LOTE DE TERRENO URBANO NÃO EDIFICADO - RESCISÃO POR CULPA DOS COMPRADORES - PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA - AFASTADA - NÃO CUMULAÇÃO DAS ARRAS COM A CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA - TAXA DE FRUIÇÃO - RETENÇÃO DE IPTU - FORMA DE RESTITUIÇÃO DOS VALORES - TERMO INICIAL DOS JUROS - RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS. 1. Se inexiste na inicial qualquer ponto acerca da comissão de corretagem, de modo que competiria à requerida aventar acerca da necessária dedução em sede de reconvenção, peça processual específica para sua derradeira pretensão, não há vício na sentença que deixa de enfrentar o ponto, dada a sua obediência ao princípio da adstrição ou congruência. 2. Como as arras possuem também o caráter indenizatório, descabe a sua cumulação com a cláusula penal compensatória, em razão da proibição do bis in idem, pois haveria incidência de duas sanções de natureza indenizatória em razão do mesmo fato, qual seja o descumprimento integral do contrato. Entendimento em conformidade com a orientação da Corte Superior no julgamento do Resp 1.617.652/DF. 3. Tratando-se de contrato anterior à Lei 13.786, de 27/12/2018, que alterou a Lei 6.766/79, descabe a sua aplicação na hipótese dos autos, notadamente quanto ao cabimento da taxa de fruição e de fixação do percentual de 10% de retenção (art. 32-A), em observância ao princípio da irretroatividade das leis que preserva o ato jurídico perfeito consubstanciado no contrato celebrado. 4. Sendo contrato anterior à Lei 13.786/2018, é indevida a incidência de taxa de fruição atinente a lotes de terreno não edificados quando inexiste a demonstração de proveito econômico proporcionado pelo imóvel, bem como ausentes evidências de que o vendedor tenha deixado de auferir lucro em razão da privação da posse do imóvel. 5. Sendo anterior à Lei 13.786/18, com acerto a sentença que reduz a retenção do montante adimplido a 20%, pois refere-se a percentual dentro da proporcionalidade estabelecida pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça: Confira-se: "A jurisprudência desta Corte consolidou-se no sentido da razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), de acordo com as circunstâncias do caso concreto" (AgInt no Resp 1688214/DF). 6. Com a rescisão contratual retorna-se ao status quo ante e, tratando-se de IPTU, encargos que têm natureza propter rem, não há falar em retenção/cobrança de valores, pois o imóvel pertence ao patrimônio da vendedora. 7. Deve ser fixado o trânsito em julgado como termo inicial dos juros de mora incidentes sobre o montante a ser restituído aos compradores, consoante precedente vinculativo da Corte Superior, apreciado sob o rito dos recursos repetitivos: "Para os fins dos arts. 927 e 1.036 a 1.041 do CPC, fixa-se a seguinte tese: - Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (Resp 1740911/DF). 8. Recursos parcialmente providos. (e-STJ, fls. 232-243) Os embargos de declaração de HEDGE foram rejeitados (e-STJ, fls. 267-271). Nas razões do agravo, HEDGE apontou (1) inaplicabilidade da Súmula 7/STJ, argumentando que a análise da questão não demanda reexame de provas, mas apenas a interpretação de dispositivos legais, especialmente os arts. 32 e 34 do Código Tributário Nacional e o art. 32-A da Lei 6.766/79; (2) inaplicabilidade da Súmula 5/STJ, sustentando que a controvérsia não exige interpretação de cláusulas contratuais, mas sim a aplicação direta da legislação federal; (3) existência de dissídio jurisprudencial, indicando precedentes que reconhecem a responsabilidade do comprador pelo pagamento do IPTU durante o período de posse; (4) violação ao artigo 884 do Código Civil, ao permitir o enriquecimento sem causa dos compradores, que usufruíram do imóvel sem arcar com os tributos devidos. (e-STJ, fl. 491 - 497). Houve apresentação de contraminuta por JOÃO AUGUSTO RAMIRES DUARTE e ROSEANE DUARTE VERA (JOÃO AUGUSTO e ROSEANE), defendendo que o agravo não merece provimento, pois a decisão agravada aplicou corretamente os óbices das Súmulas 5 e 7 do STJ, além de não haver demonstração de dissídio jurisprudencial válido (e-STJ, fls. 463-472). É o relatório. EMENTA PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE VALORES. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. IPTU. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO VIOLAÇÃO APÓS A RESCISÃO CONTRATUAL . AOS ARTS. 32 E 34 DO CTN. NÃO OCORRÊNCIA. ART. 32-A DA LEI 6.766/79. INAPLICABILIDADE. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. ART. 884 DO CC. NÃO CONFIGURAÇÃO. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. AUSÊNCIA DE COTEJO ANALÍTICO. SÚMULAS 5, 7 E 83/STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO. 1. Trata-se de agravo em recurso especial interposto por HEDGE DESENVOLVIMENTO URBANO LTDA. contra decisão que inadmitiu recurso especial em ação de rescisão contratual cumulada com devolução de valores, na qual se discute a responsabilidade pelo pagamento do IPTU durante o período de posse, a aplicação do art. 32-A da Lei 6.766/79 e a configuração de enriquecimento sem causa. 2. O objetivo recursal é decidir se (i) os compradores são responsáveis pelo pagamento do IPTU durante o período de posse, conforme os arts. 32 e 34 do CTN; (ii) é aplicável o art. 32-A da Lei 6.766/79 a contrato firmado antes da vigência da Lei 13.786/2018; (iii) a decisão recorrida afronta o art. 884 do CC, ao permitir o enriquecimento sem causa dos compradores; (iv) há dissídio jurisprudencial válido a justificar a reforma do acórdão recorrido. 3. A responsabilidade pelo pagamento do IPTU, em razão de sua natureza propter rem, recai sobre o proprietário do imóvel após a rescisão contratual, conforme entendimento do Tribunal de origem. Alterar essa conclusão demandaria reexame de provas, vedado pela Súmula 7/STJ. 4. O art. 32-A da Lei 6.766/79, incluído pela Lei 13.786/2018, não se aplica a contratos celebrados anteriormente a sua vigência, em respeito ao princípio da irretroatividade das leis. A decisão recorrida está em consonância com a jurisprudência do STJ, atraindo a incidência da Súmula 83/STJ. 5. Não se configura enriquecimento sem causa quando a responsabilidade pelo pagamento do IPTU é atribuída ao proprietário do imóvel após a rescisão contratual, conforme entendimento do Tribunal de origem. A pretensão de rediscutir essa conclusão esbarra nos óbices das Súmulas 5 e 7/STJ. 6. A ausência de cotejo analítico entre os julgados confrontados e o acórdão recorrido inviabiliza o conhecimento do recurso especial pela alínea c do art. 105, III, da CF. 7. Agravo conhecido. Recurso especial conhecido em parte e, nessa extensão, não provido.