STJ AREsp 2777625

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. NULIDADE DE CITAÇÃO. VALIDADE DO ATO CITATÓRIO. RESPONSABILIDADE CIVIL DA ADMINISTRADORA. FALHA NA PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS. CLÁUSULA PENAL. ABUSIVIDADE. ANÁLISE FÁTICO-PROBATÓRIA. SÚMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVOS CONHECIDOS PARA NEGAR PROVIMENTO AOS RECURSOS ESPECIAIS. 1. A aferição da validade da citação, quando baseada na análise de circunstâncias fáticas e probatórias específicas, encontra óbice na Súmula 7 do STJ, que veda o reexame de provas em sede de recurso especial. 2. Caracterizada a falha na prestação de serviços da administradora imobiliária pela omissão na comunicação de débitos condominiais e pela negligência na conservação do imóvel, a responsabilidade civil resta configurada com base no conjunto probatório dos autos. 3. A revisão da conclusão sobre abusividade de cláusula contratual, quando vinculada ao contexto fático específico e à intenção das partes contratantes, demanda reinterpretação de cláusulas e reexame probatório, procedimento vedado pelas Súmulas 5 e 7 do STJ. 4. Agravos conhecidos para negar provimento aos recursos especiais. RECURSO DE 7IMOB INTELIGÊNCIA IMOBILIÁRIA LTDA 1. A presunção de validade da citação realizada mediante entrega de correspondência a funcionário da portaria responsável pelo recebimento, com aplicação do art. 248, §4º, do CPC, não pode ser afastada sem reexame do conjunto fático-probatório. 2. Demonstrada a falha na prestação de serviços pela omissão na fiscalização de pagamentos e comunicação tempestiva à proprietária, bem como pela má escolha do inquilino, a responsabilidade da administradora resta caracterizada mediante análise probatória insuscetível de revisão em sede especial. 3. A pretensão de reexame de fatos e provas para afastar a validade da citação e a responsabilidade civil por falha na prestação de serviço encontra óbice na Súmula 7 do STJ. RECURSO DE MARIANA VIANA BORGES 1. A validade de cláusula contratual que prevê multa para rescisão de contrato de administração imobiliária, quando analisada em contexto fático específico, não pode ser revista sem interpretação de cláusulas contratuais e reexame probatório. 2. Verificado que a cláusula visa resguardar o trabalho da administradora e coibir aproveitamento indevido dos serviços de captação, sua legalidade foi reconhecida com base nas circunstâncias concretas da rescisão. 3. A análise da abusividade de cláusula contratual, quando vinculada ao contexto fático-probatório e à intenção das partes, atrai a incidência das Súmulas 5 e 7 do STJ. RELATÓRIO Trata-se de agravos em recursos especiais interpostos por 7IMOB INTELIGENCIA IMOBILIARIA LTDA (7IMOB) e por MARIANA VIANA BORGES (MARIANA) contra decisões que inadmitiram seus respectivos apelos, fundamentados no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal. A ação originária é uma ação indenizatória ajuizada por MARIANA em desfavor de 7IMOB, versando sobre contrato de administração de imóvel. MARIANA pleiteou a declaração de nulidade de uma cláusula contratual, a reparação por danos materiais relativos a avarias no imóvel e débitos de taxas condominiais e de consumo, além de indenização por danos morais. O juízo da 3ª Vara Cível de Águas Claras/DF julgou parcialmente procedentes os pedidos para condenar a ré ao pagamento dos valores gastos com os reparos no imóvel, no montante de R$ 10.296,20 (e-STJ, fls. 1.298 a 1.300). Ambas as partes apelaram. O Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, por unanimidade, rejeitou a preliminar de nulidade de citação, deu parcial provimento ao recurso de MARIANA para acrescer à condenação o reembolso das taxas condominiais e contas de água em atraso, e negou provimento ao recurso de 7IMOB (e-STJ, fls. 1.356 a 1.369). O acórdão ficou assim ementado: APELAÇÃO. CONSUMIDOR. CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS. AÇÃO INDENIZATÓRIA. PRELIMINAR. NULIDADE DE CITAÇÃO. REJEITADA. FALHA NA PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS. DÉBITOS CONDOMINIAIS E CONTAS DE ÁGUA ATRASADOS. COMUNICAÇÃO E TOMADA DE PROVIDÊNCIAS. AUSÊNCIA. DANOS PROVOCADOS NO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE DA ADMINISTRADORA. 1.Comprovado que a correspondência citatória foi encaminhada e entregue a funcionário da portaria de edifício comercial responsável pelo recebimento de correspondências, exsurge a presunção de que tenha sido entregue ao destinatário, presunção extraída do art. 248, §4º do CPC. 2. O contrato de administração de imóveis está sob regência do Código de Defesa do Consumidor, no qual a empresa de administração de imóvel é considerada fornecedora e o proprietário do bem administrado é o consumidor. 3. O contrato de administração de imóveis visa assegurar eficiência e garantia dos serviços prestados pela administradora. Nele, o proprietário transfere a responsabilidade pela administração do imóvel para a empresa, mediante pagamento acordado, a fim de que a contratada zele cuidadosamente dos interesses do proprietário. Como consequência, considera se falha na prestação de serviços a ausência de comunicação e tomada de providências quando há débitos condominiais e contas de água atrasados em meses, além de danos provocados no imóvel. Nesse caso, a administradora responde, perante o proprietário, pela omissão e pela má escolha do inquilino, sem embargo de, a seu critério, forrar se dos prejuízos junto ao inquilino que ela própria escolheu sem interferência do proprietário. 4. Recurso da autora parcialmente provido. Recurso da ré desprovido (e-STJ, fls. 1.356 a 1.369). Os embargos de declaração opostos por ambas as partes foram rejeitados (e-STJ, fls. 1.409 a 1.414). 7IMOB interpôs recurso especial, alegando violação do art. 1.022 do CPC, por negativa de prestação jurisdicional, e do art. 5º, LIV e LV, da Constituição Federal, pela ausência de citação válida (e-STJ, fls. 1.448 a 1.458). O recurso foi inadmitido na origem por não se vislumbrar ofensa ao art. 1.022 do CPC, pela incompetência do STJ para analisar matéria constitucional e pela incidência da Súmula 7/STJ (e-STJ, fls. 1.497 a 1.499). MARIANA também interpôs recurso especial, apontando violação dos arts. 421 e 473 do Código Civil, ao argumento de que a cláusula contratual 7.1.1 seria abusiva, por limitar sua liberdade contratual (e-STJ, fls. 1.428 a 1.442). O apelo foi inadmitido em razão da incidência das Súmulas 5 e 7 do STJ e pela ausência de demonstração do dissídio jurisprudencial (e-STJ, fls. 1.494 a 1.495). Contra as decisões de inadmissibilidade, 7IMOB e MARIANA interpuseram os presentes agravos (e-STJ, fls. 1.520 a 1.528 e 1.507 a 1.516, respectivamente), nos quais rebatem os fundamentos de inadmissão. Foram apresentadas contrarrazões por ambas as partes (e-STJ, fls. 1.474 a 1.486 e 1.536 a 1.539). É o relatório. EMENTA DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. NULIDADE DE CITAÇÃO. VALIDADE DO ATO CITATÓRIO. RESPONSABILIDADE CIVIL DA ADMINISTRADORA. FALHA NA PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS. CLÁUSULA PENAL. ABUSIVIDADE. ANÁLISE FÁTICO-PROBATÓRIA. SÚMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVOS CONHECIDOS PARA NEGAR PROVIMENTO AOS RECURSOS ESPECIAIS. 1. A aferição da validade da citação, quando baseada na análise de circunstâncias fáticas e probatórias específicas, encontra óbice na Súmula 7 do STJ, que veda o reexame de provas em sede de recurso especial. 2. Caracterizada a falha na prestação de serviços da administradora imobiliária pela omissão na comunicação de débitos condominiais e pela negligência na conservação do imóvel, a responsabilidade civil resta configurada com base no conjunto probatório dos autos. 3. A revisão da conclusão sobre abusividade de cláusula contratual, quando vinculada ao contexto fático específico e à intenção das partes contratantes, demanda reinterpretação de cláusulas e reexame probatório, procedimento vedado pelas Súmulas 5 e 7 do STJ. 4. Agravos conhecidos para negar provimento aos recursos especiais. RECURSO DE 7IMOB INTELIGÊNCIA IMOBILIÁRIA LTDA 1. A presunção de validade da citação realizada mediante entrega de correspondência a funcionário da portaria responsável pelo recebimento, com aplicação do art. 248, §4º, do CPC, não pode ser afastada sem reexame do conjunto fático-probatório. 2. Demonstrada a falha na prestação de serviços pela omissão na fiscalização de pagamentos e comunicação tempestiva à proprietária, bem como pela má escolha do inquilino, a responsabilidade da administradora resta caracterizada mediante análise probatória insuscetível de revisão em sede especial. 3. A pretensão de reexame de fatos e provas para afastar a validade da citação e a responsabilidade civil por falha na prestação de serviço encontra óbice na Súmula 7 do STJ. RECURSO DE MARIANA VIANA BORGES 1. A validade de cláusula contratual que prevê multa para rescisão de contrato de administração imobiliária, quando analisada em contexto fático específico, não pode ser revista sem interpretação de cláusulas contratuais e reexame probatório. 2. Verificado que a cláusula visa resguardar o trabalho da administradora e coibir aproveitamento indevido dos serviços de captação, sua legalidade foi reconhecida com base nas circunstâncias concretas da rescisão. 3. A análise da abusividade de cláusula contratual, quando vinculada ao contexto fático-probatório e à intenção das partes, atrai a incidência das Súmulas 5 e 7 do STJ.