STJ AREsp 2707207

PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REVISÃO DE CLÁUSULA E INDENIZAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. PREQUESTIONAMENTO FICTO. CLÁUSULA PENAL. BASE DE CÁLCULO. VALOR TOTAL DO CONTRATO. ABUSIVIDADE. RETENÇÃO SOBRE VALORES PAGOS. PARCIAL PROVIMENTO. 1. A oposição de embargos de declaração para suscitar a manifestação do Tribunal de origem sobre matéria omitida no acórdão, aliada à alegação de violação ao art. 1.022 do Código de Processo Civil no recurso especial, configura o prequestionamento ficto previsto no art. 1.025 do mesmo diploma legal, superando-se o óbice da Súmula 211 do Superior Tribunal de Justiça. 2. É abusiva, por colocar o consumidor em desvantagem exagerada, a cláusula penal que estabelece como base de cálculo da multa rescisória o valor integral do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, em detrimento do montante efetivamente adimplido pelo promitente comprador. A referida estipulação viola o disposto no art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor e enseja o enriquecimento sem causa do promitente vendedor. 3. A jurisprudência pacífica deste Superior Tribunal de Justiça orienta-se no sentido de que, em caso de rescisão contratual por culpa do adquirente, a retenção de valores pelo vendedor deve se limitar a um percentual entre 10% e 25% das quantias pagas, a ser definido de acordo com as particularidades do caso concreto. 4. Recurso especial parcialmente provido para redimensionar o percentual de retenção para 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos promitentes compradores. RELATÓRIO Trata-se de agravo em recurso especial interposto por DANIEL PEDRO VAZ DA SILVA e SANDRA REGINA BOLIGON (DANIEL e outra) contra decisão que não admitiu recurso especial, manejado com fundamento no art. 105, III, alínea "a", da Constituição Federal, em face de acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, Rel. Des. Andrei de Oliveira Rech, assim ementado (e-STJ, fls. 787): APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REVISÃO E RESCISÃO DE CONTRATO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. IRRESIGNAÇÃO DOS AUTORES. PLEITO DE RECONHECIMENTO DA JUSTA CAUSA PARA O DISTRATO, POR CULPA EXCLUSIVA DOS APELADOS, CONSIDERANDO O NÃO CUMPRIMENTO DE CLÁUSULA ESSENCIAL QUANTO AO DEVER DE INFORMAÇÃO. NÃO ACOLHIMENTO. INEXISTÊNCIA DE MENÇÃO OU VINCULAÇÃO COM O PROGRAMA GOVERNAMENTAL MINHA CASA MINHA VIDA NO INSTRUMENTO CONTRATUAL. NÃO COMPROVAÇÃO DE NEGATIVA DE CRÉDITO JUNTO À INSTITUIÇÃO FINANCEIRA GOVERNAMENTAL, NEM DE PEDIDO DE FINANCIAMENTOS EM OUTRAS INSTITUIÇÕES PARTICULARES. APELANTES QUE NÃO DEMONSTRARAM OS FATOS CONSTITUTIVOS DE SEUS DIREITOS, CONFORME EXIGIDO PELO INCISO I DO ART. 373 DA LEI N. 13.105/2015 (CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL). DANOS MORAIS. NÃO CARACTERIZADOS. SENTENÇA MANTIDA. HONORÁRIOS RECURSAIS DEVIDOS. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. Embargos de declaração de DANIEL e outra foram rejeitados (e-STJ, fls. 873-877). Nas razões do agravo, DANIEL e outra apontaram que a decisão de inadmissibilidade do recurso especial proferida pela 1ª Vice-Presidência do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná merece reforma, pois (1) os óbices das Súmulas 282 do Supremo Tribunal Federal e 211 deste Superior Tribunal de Justiça são inaplicáveis, uma vez que as matérias tidas por não prequestionadas foram devidamente suscitadas em sede de embargos de declaração, configurando-se o prequestionamento ficto nos termos do artigo 1.025 do Código de Processo Civil; (2) a análise da violação aos artigos 489 e 1.022 do Código de Processo Civil não poderia ter sido realizada pela Corte de origem, por se tratar de exame do próprio mérito do recurso especial, cuja competência é exclusiva deste Superior Tribunal de Justiça; e (3) o recurso especial preenche todos os requisitos de admissibilidade, devendo ser conhecido e provido (e-STJ, fls. 993-1001). Não foi apresentada contraminuta ao agravo em recurso especial, conforme certidão de e-STJ, fl. 1012. É o relatório. EMENTA PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REVISÃO DE CLÁUSULA E INDENIZAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. PREQUESTIONAMENTO FICTO. CLÁUSULA PENAL. BASE DE CÁLCULO. VALOR TOTAL DO CONTRATO. ABUSIVIDADE. RETENÇÃO SOBRE VALORES PAGOS. PARCIAL PROVIMENTO. 1. A oposição de embargos de declaração para suscitar a manifestação do Tribunal de origem sobre matéria omitida no acórdão, aliada à alegação de violação ao art. 1.022 do Código de Processo Civil no recurso especial, configura o prequestionamento ficto previsto no art. 1.025 do mesmo diploma legal, superando-se o óbice da Súmula 211 do Superior Tribunal de Justiça. 2. É abusiva, por colocar o consumidor em desvantagem exagerada, a cláusula penal que estabelece como base de cálculo da multa rescisória o valor integral do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, em detrimento do montante efetivamente adimplido pelo promitente comprador. A referida estipulação viola o disposto no art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor e enseja o enriquecimento sem causa do promitente vendedor. 3. A jurisprudência pacífica deste Superior Tribunal de Justiça orienta-se no sentido de que, em caso de rescisão contratual por culpa do adquirente, a retenção de valores pelo vendedor deve se limitar a um percentual entre 10% e 25% das quantias pagas, a ser definido de acordo com as particularidades do caso concreto. 4. Recurso especial parcialmente provido para redimensionar o percentual de retenção para 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos promitentes compradores.