STJ AREsp 2935694

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA PELOS ADQUIRENTES. PATRIMÔNIO. REGIME DE AFETAÇÃO. LEI Nº 13.786/2018. RETENÇÃO. PERCENTUAL. LEGALIDADE. 1. É assente no STJ o entendimento de que é válida, desde que expressamente pactuada, a cláusula que prevê a retenção de até 50% dos valores pagos, nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel celebrados sob o regime de patrimônio de afetação sob a vigência da Lei n. 13.786/2018. 2. Agravo conhecido para dar provimento ao recurso especial. RELATÓRIO Cuida-se de agravo de SPE FAICALVILLE INCORPORACAO 3 LTDA. contra decisão que inadmitiu seu recurso especial. O apelo extremo, fundamentado nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional, insurge-se contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás assim ementado: "DIREITO CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. REGIME DE AFETAÇÃO. CLÁUSULA PENAL. ABUSIVIDADE. RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS. SENTENÇA MANTIDA. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de apelação interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual c/c restituição de quantias pagas, ajuizada por compradores de imóvel em face da incorporadora, declarando rescindido o contrato e condenando a requerida a restituir as quantias pagas, deduzidos os valores pagos a título de comissão de corretagem e 10% do valor total adimplido a título de multa penal compensatória pela rescisão. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em saber se a cláusula contratual que estabeleceu a pena convencional em 50% da quantia paga em caso de rescisão, em razão da aplicação do regime de afetação, é abusiva e, em caso afirmativo, qual o percentual de retenção aplicável. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A relação contratual em questão configura relação de consumo, sendo regida pelo Código de Defesa do Consumidor. 4. A Lei nº 13.786/18, Lei do Distrato, autoriza a retenção de 50% do valor pago em caso de rescisão, desde que o contrato tenha previsão expressa nesse sentido e o empreendimento esteja subordinado ao regime de patrimônio de afetação. 5. No caso concreto, a cláusula contratual que prevê a retenção de 50% se mostra abusiva, em face das normas consumeristas e do disposto no art. 413 do Código Civil, que permite a redução equitativa da penalidade. 6. A retenção de 10% do valor total adimplido a título de multa penal compensatória, fixada na sentença, mostra-se razoável e proporcional, diante das especificidades do caso e da jurisprudência do STJ. IV. DISPOSITIVO E TESE 5.Recurso desprovido. "1. A retenção de 10% do valor total adimplido a título de multa penal compensatória pela rescisão contratual é razoável e proporcional." "2. A cláusula contratual que estabeleceu a pena convencional em 50% da quantia paga, em razão da aplicação do regime de afetação, é abusiva"" (e-STJ fl. 520) Os embargos de declaração opostos foram rejeitados (e-STJ fls. 544/554). Nas razões do recurso especial (e-STJ fls. 559/571), a recorrente aponta a violação do art. 67-A, § 5º, da Lei nº 13.786/2018/, sustentando, em síntese, que é legítima a retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos em caso de rescisão contratual por culpa exclusiva da parte compradora. Sem contrarrazões (e-STJ fl. 616), o recurso foi inadmitido na origem (e-STJ fls. 619/623), sobrevindo o presente agravo. É o relatório. EMENTA AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA PELOS ADQUIRENTES. PATRIMÔNIO. REGIME DE AFETAÇÃO. LEI Nº 13.786/2018. RETENÇÃO. PERCENTUAL. LEGALIDADE. 1. É assente no STJ o entendimento de que é válida, desde que expressamente pactuada, a cláusula que prevê a retenção de até 50% dos valores pagos, nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel celebrados sob o regime de patrimônio de afetação sob a vigência da Lei n. 13.786/2018. 2. Agravo conhecido para dar provimento ao recurso especial.