STJ AREsp 2668120

PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM DECLARAÇÃO DE INEXIGIBILIDADE DE DÉBITOS. CLÁUSULA CONTRATUAL QUE ATRIBUIU AO COMPRADOR A RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DE DESPESAS CONDOMINIAIS E IPTU ANTES DA IMISSÃO NA POSSE. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INOCORRÊNCIA. ABUSIVIDADE CONTRATUAL. NÃO CONFIGURAÇÃO. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. AUSÊNCIA DE COTEJO ANALÍTICO. SÚMULAS 5, 7 DO STJ E 284 DO STF. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO. 1. O objeto recursal consistiu em definir se (i) houve negativa de prestação jurisdicional no acórdão recorrido, diante da alegação de que o Tribunal de origem deixou de enfrentar a questão relativa à cumulação de penalidades contratuais; (ii) a cláusula que atribuiu ao comprador a obrigação de arcar com despesas condominiais e IPTU antes da imissão na posse configurou abusividade, à luz do art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor; (iii) ficou caracterizado dissídio jurisprudencial entre o acórdão recorrido e precedentes desta Corte Superior que exigem a posse efetiva para a cobrança de encargos condominiais. 2. Não se configurou negativa de prestação jurisdicional. O Tribunal de origem examinou de forma clara e fundamentada os pontos necessários ao deslinde da controvérsia, ainda que em sentido contrário a pretensão da recorrente, circunstância que afasta a alegada violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC. 3. A cláusula contratual que impôs ao comprador a responsabilidade pelo pagamento de encargos condominiais e IPTU antes da imissão na posse não se revelou abusiva, na medida em que a mora da adquirente ensejou a postergação da entrega das chaves. Nessas hipóteses, a jurisprudência desta Corte admite a validade da disposição contratual, pois impede que o devedor se beneficie do próprio inadimplemento. A aplicação automática do entendimento consolidado no Tema 886 do STJ não se mostra adequada quando a ausência de posse decorre da mora do comprador. A revisão dessa conclusão demandaria interpretação de cláusulas contratuais e reexame de matéria fática, providência obstada pelas Súmulas 5 e 7 do STJ. 4. O dissídio jurisprudencial não se caracterizou, pois a recorrente não demonstrou de forma analítica a similitude fática entre o acórdão recorrido e o paradigma indicado, limitando-se à transcrição de ementas. Incidência da Súmula 284 do STF. 5. Agravo conhecido. Recurso especial conhecido em parte e, nessa extensão, não provido. Honorários advocatícios majorados em 5%, limitados a 20%, nos termos do art. 85, § 11, do CPC. RELATÓRIO Trata-se de agravo em recurso especial interposto por PÂMELA FELIX SORIANO LIMA (PÂMELA) contra decisão que não admitiu seu apelo nobre manejado, por sua vez, com fundamento no art. 105, III, alíneas a e c, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, de relatoria do Desembargador JAMES SIANO, assim ementado: AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C. C. INEXIGIBILIDADE DE DÉBITOS. Sentença de parcial procedência para declarar abusiva a cláusula que impõe ao comprador a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais e do IPTU antes da imissão na posse, condenando a ré a ressarcir os valores pagos a este título. Apela a ré sustentando a regularidade da cobrança de cotas condominiais e IPTU antes da imissão na posse, por haver expressa previsão contratual; o atraso no pagamento das prestações ensejou a demora da imissão na posse; a correção monetária incide a partir do desembolso e os juros a partir da citação. Cabimento. Cláusula que encaminha para o compromissário comprador as despesas com IPTU e condomínio. Ausência de nulidade. Disponibilização das chaves depende da quitação do preço. A anulação da cláusula tornaria aleatório o momento de responsabilização do compromissário-comprador, que poderia ser beneficiado com sua mora. Pertinente a reforma da sentença para fastar a condenação de devolução de eventuais despesas de condomínio e IPTU. Recurso provido. (e-STJ, fls. 313-315). Nas razões do agravo, PÂMELA FELIX SORIANO LIMA (PÂMELA) apontou que (1) a decisão de inadmissibilidade do recurso especial incorreu em erro ao aplicar a Súmula 7 do STJ, pois a controvérsia não demanda reexame de provas, mas sim a análise da validade de cláusula contratual à luz do art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor; (2) a decisão de inadmissibilidade equivocou-se ao afirmar que não houve demonstração analítica do dissídio jurisprudencial, pois o cotejo analítico foi devidamente realizado, com a transcrição de trechos dos acórdãos confrontados e a demonstração da similitude fática; (3) a decisão de inadmissibilidade incorreu em erro ao aplicar a Súmula 284 do STF, pois as razões do recurso especial foram claras e objetivas, indicando os dispositivos legais violados e os fundamentos para a reforma do acórdão recorrido; (4) a decisão de inadmissibilidade desconsiderou a violação ao art. 489, §1º, IV e VI, do CPC, pois o acórdão recorrido não enfrentou todas as teses capazes de infirmar suas conclusões, especialmente quanto à existência de outras cláusulas sancionatórias no contrato. (e-STJ, fls. 384-402). Houve apresentação de contraminuta por R033 VILA EMA 3000 EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA (VILA EMA), defendendo que o agravo não merece prosperar, pois a decisão de inadmissibilidade está alinhada à jurisprudência do STJ, sendo aplicáveis as Súmulas 7 e 284 do STF, além de não ter havido demonstração adequada do dissídio jurisprudencial (e-STJ, fls. 405 - 420). É o relatório. EMENTA PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM DECLARAÇÃO DE INEXIGIBILIDADE DE DÉBITOS. CLÁUSULA CONTRATUAL QUE ATRIBUIU AO COMPRADOR A RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DE DESPESAS CONDOMINIAIS E IPTU ANTES DA IMISSÃO NA POSSE. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INOCORRÊNCIA. ABUSIVIDADE CONTRATUAL. NÃO CONFIGURAÇÃO. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. AUSÊNCIA DE COTEJO ANALÍTICO. SÚMULAS 5, 7 DO STJ E 284 DO STF. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO. 1. O objeto recursal consistiu em definir se (i) houve negativa de prestação jurisdicional no acórdão recorrido, diante da alegação de que o Tribunal de origem deixou de enfrentar a questão relativa à cumulação de penalidades contratuais; (ii) a cláusula que atribuiu ao comprador a obrigação de arcar com despesas condominiais e IPTU antes da imissão na posse configurou abusividade, à luz do art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor; (iii) ficou caracterizado dissídio jurisprudencial entre o acórdão recorrido e precedentes desta Corte Superior que exigem a posse efetiva para a cobrança de encargos condominiais. 2. Não se configurou negativa de prestação jurisdicional. O Tribunal de origem examinou de forma clara e fundamentada os pontos necessários ao deslinde da controvérsia, ainda que em sentido contrário a pretensão da recorrente, circunstância que afasta a alegada violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC. 3. A cláusula contratual que impôs ao comprador a responsabilidade pelo pagamento de encargos condominiais e IPTU antes da imissão na posse não se revelou abusiva, na medida em que a mora da adquirente ensejou a postergação da entrega das chaves. Nessas hipóteses, a jurisprudência desta Corte admite a validade da disposição contratual, pois impede que o devedor se beneficie do próprio inadimplemento. A aplicação automática do entendimento consolidado no Tema 886 do STJ não se mostra adequada quando a ausência de posse decorre da mora do comprador. A revisão dessa conclusão demandaria interpretação de cláusulas contratuais e reexame de matéria fática, providência obstada pelas Súmulas 5 e 7 do STJ. 4. O dissídio jurisprudencial não se caracterizou, pois a recorrente não demonstrou de forma analítica a similitude fática entre o acórdão recorrido e o paradigma indicado, limitando-se à transcrição de ementas. Incidência da Súmula 284 do STF. 5. Agravo conhecido. Recurso especial conhecido em parte e, nessa extensão, não provido. Honorários advocatícios majorados em 5%, limitados a 20%, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.