STJ AREsp 2613104

PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ORDINÁRIA. DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE HIPOTECA. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. IMÓVEL COMERCIAL. VIOLAÇÃO DO ART. 1.420 DO CÓDIGO CIVIL. INAPLICABILIDADE DA SÚMULA 308/STJ. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS 282 E 356/STF. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICA. SÚMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO. 1. Trata-se de agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial em ação ordinária visando à declaração de nulidade de hipoteca incidente sobre imóveis comerciais, adjudicação compulsória e condenação ao pagamento de IPTU e taxas condominiais. A sentença de primeiro grau julgou procedentes os pedidos de nulidade da hipoteca e adjudicação compulsória, mas improcedente o pedido de condenação ao pagamento de IPTU e taxas. O Tribunal Regional Federal da 2ª Região reformou a sentença, julgando improcedentes os pedidos, sob o fundamento de que a Súmula 308/STJ não se aplica a imóveis comerciais. 2. O objetivo recursal é decidir se (i) a hipoteca constituída após a promessa de compra e venda é válida, mesmo sem o registro do compromisso; (ii) a ausência de registro do compromisso de compra e venda retira a proteção do adquirente de boa-fé; (iii) a decisão recorrida violou o art. 1.420 do Código Civil e a Súmula 84 do STJ. 3. A ausência de registro do compromisso de compra e venda inviabiliza sua oponibilidade a terceiros, conforme entendimento consolidado no art. 1.420 do Código Civil e na jurisprudência desta Corte. A Súmula 308/STJ, que protege adquirentes de imóveis contra hipotecas constituídas pela construtora, aplica-se exclusivamente a imóveis residenciais vinculados ao Sistema Financeiro da Habitação, sendo inaplicável a imóveis comerciais. 4. A análise da validade da hipoteca e da boa-fé da adquirente exige o reexame de matéria fática e contratual, o que é vedado em recurso especial pelas Súmulas 5 e 7 do STJ. Além disso, a ausência de prequestionamento específico sobre a aplicação da Súmula 84 do STJ atrai os óbices das Súmulas 282 e 356 do STF. 5. Agravo conhecido. Recurso especial não conhecido. RELATÓRIO Trata-se de agravo em recurso especial interposto por ADINALVA MARIA GUIDI (ADINALVA) contra decisão que não admitiu seu apelo nobre manejado, por sua vez, com fundamento no art. 105, III, alínea a, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo Tribunal Regional Federal da 2ª Região, assim ementado: ADMINISTRATIVO. APELAÇÃO CÍVEL. HIPOTECA. CEF COMO CREDOR HIPOTECÁRIO. SALA COMERCIAL. LEVANTAMENTO. DESCABIMENTO. SÚMULA Nº 308/STJ. NÃO APLICAÇÃO IN CASU. APELAÇÃO DA CEF PROVIDA. SENTENÇA REFORMADA. 1. Cuida-se, na origem, de ação movida em face da CASTELO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, na qual objetiva Parte Autora a autora: a) seja declarando nulo o gravame de hipoteca incidente sobre as unidades 209, 318 e 418 do Edifício Mubadalla Office, localizado na Rua Inácio Higno, 673, Praia da Costa, Vila Velha/ES, com uma vaga de garagem rotativa cada, bem como seja dada baixa nos respectivos registros imobiliários; b) a adjudicação compulsória dos bens, suprindo a declaração de vontade das requeridas e permitindo o registro definitivo da propriedade em seu nome, na forma do art. 501, do CPC; e c) a condenação das requeridas ao pagamento das taxas de condomínio e IPTU incidentes sobre as unidades imobiliárias no período compreendido entre a conclusão das obras e a efetiva imissão da requerente na posse. 2. Em que pese argumentação, na sentença ora atacada e na peça recursal da Embargante, no sentido da possibilidade de levantamento da hipoteca sobre a sala comercial, já que, em tese, deveriam "prevalecer integralmente as argumentações que resultaram na Súmula 308, de que a hipoteca celebrada antes ou depois da promessa de compra e venda não deve ter eficácia perante terceiros adquirentes do imóvel", o exame dos precedentes que ensejaram a edição da referida Súmula evidencia que o entendimento nela adotado, de que ("A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel") somente é aplicável a imóveis adquiridos para moradia, mediante financiamento concedido ao mutuário no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação - caso completamente distinto do ora analisado, em que se trata de aquisição de salas comerciais, fora do âmbito do Sistema Financeiro da Habitação. 5. Inaplicabilidade do Verbete Sumular nº 308/STJ na hipótese de aquisição de salas comerciais gravadas com hipoteca pelo agente financeiro, ainda que tenha agido o adquirente com boa-fé, conforme entendimento do Col. STJ, assim como do TRF-2ª Região. 6. Adoção do mesmo raciocínio que ensejou a edição da Súmula nº 308/STJ, na presente hipótese concreta, que "equivale a solapar o direito real de hipoteca tal e qual previsto no Código Civil, que assegura o direito de sequela. Somente havendo regra jurídica própria, como no caso do Sistema Financeiro da Habitação, é possível oferecer interpretação que afaste o direito do credor de buscar seu crédito hipotecário havendo a transferência do bem para terceiro" (STJ, 3ª T., AgInt no REsp 1.613.516/GO, Relator: Min. RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, DJe 29.11.2017), porquanto a hipoteca não pode ser levantada, nas circunstâncias do caso em análise, sem que tenha sido notificado o credor hipotecário, que não for, de qualquer modo, parte na execução (Artigo 1.501, CC). 7. Apelação da CEF provida, com reforma da sentença atacada. (e-STJ, fls. 302-307) Os embargos de declaração de ADINALVA foram acolhidos apenas para sanar omissões, sem alteração do resultado do julgamento (e-STJ, fls. 514-520). Nas razões do agravo, ADINALVA apontou (1) a questão da anterioridade do compromisso de compra e venda em relação a hipoteca foi devidamente prequestionada, especialmente após a decisão do STJ no AREsp 2.139.325/ES, que determinou a análise do tema; (2) a decisão recorrida violou o art. 1.420 do Código Civil, ao não reconhecer que a hipoteca não poderia ter sido constituída sobre imóvel já prometido à venda; (3) a ausência de registro do compromisso de compra e venda não retira a validade do negócio jurídico, conforme a Súmula 84 do STJ; (4) a decisão de inadmissibilidade do recurso especial incorreu em erro ao aplicar as Súmulas 282 e 356 do STF, pois a matéria foi devidamente enfrentada no acórdão recorrido (e-STJ, fls. 579-594). Houve apresentação de contraminuta pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, defendendo que o recurso especial não merece seguimento por ausência de prequestionamento, tentativa de reexame de matéria fática e aplicação das Súmulas 7/STJ, 282/STF e 284/STF (e-STJ, fls. 604-610). É o relatório. EMENTA PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ORDINÁRIA. DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE HIPOTECA. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. IMÓVEL COMERCIAL. VIOLAÇÃO DO ART. 1.420 DO CÓDIGO CIVIL. INAPLICABILIDADE DA SÚMULA 308/STJ. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS 282 E 356/STF. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICA. SÚMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO. 1. Trata-se de agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial em ação ordinária visando à declaração de nulidade de hipoteca incidente sobre imóveis comerciais, adjudicação compulsória e condenação ao pagamento de IPTU e taxas condominiais. A sentença de primeiro grau julgou procedentes os pedidos de nulidade da hipoteca e adjudicação compulsória, mas improcedente o pedido de condenação ao pagamento de IPTU e taxas. O Tribunal Regional Federal da 2ª Região reformou a sentença, julgando improcedentes os pedidos, sob o fundamento de que a Súmula 308/STJ não se aplica a imóveis comerciais. 2. O objetivo recursal é decidir se (i) a hipoteca constituída após a promessa de compra e venda é válida, mesmo sem o registro do compromisso; (ii) a ausência de registro do compromisso de compra e venda retira a proteção do adquirente de boa-fé; (iii) a decisão recorrida violou o art. 1.420 do Código Civil e a Súmula 84 do STJ. 3. A ausência de registro do compromisso de compra e venda inviabiliza sua oponibilidade a terceiros, conforme entendimento consolidado no art. 1.420 do Código Civil e na jurisprudência desta Corte. A Súmula 308/STJ, que protege adquirentes de imóveis contra hipotecas constituídas pela construtora, aplica-se exclusivamente a imóveis residenciais vinculados ao Sistema Financeiro da Habitação, sendo inaplicável a imóveis comerciais. 4. A análise da validade da hipoteca e da boa-fé da adquirente exige o reexame de matéria fática e contratual, o que é vedado em recurso especial pelas Súmulas 5 e 7 do STJ. Além disso, a ausência de prequestionamento específico sobre a aplicação da Súmula 84 do STJ atrai os óbices das Súmulas 282 e 356 do STF. 5. Agravo conhecido. Recurso especial não conhecido.