STJ REsp 2160611

RECURSO ESPECIAL. CIVIL E IMOBILIÁRIO. AÇÃO DE RESILIÇÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. QUEBRA ANTECIPADA DO CONTRATO. LEI Nº 9.514/1997. INCIDÊNCIA. DESINTERESSE. MORA. ADQUIRENTE. CARACTERIZAÇÃO. 1. O entendimento do tribunal de origem está em desacordo com a jurisprudência desta Corte de que, na hipótese de inadimplemento do devedor, é obrigatória a aplicação do disposto no art. 27 da Lei nº 9.514/1997 ao contrato de compra e venda de imóvel vinculado a garantia de alienação fiduciária. 2. O pedido de resilição do contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia por desinteresse do adquirente, mesmo que ainda não tenha havido mora no pagamento das prestações, configura quebra antecipada do contrato ("antecipatory breach"), decorrendo daí a possibilidade de aplicação do disposto nos 26 e 27 da Lei 9.514/97. 3. Recurso especial conhecido e provido. RELATÓRIO Trata-se de recurso especial interposto por JAGUARI URBANISMO E DESENVOLVIMENTO SPE LTDA. fundamentado no artigo 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, em face de acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo assim ementado: "COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESILIÇÃO CONTRATUAL POR DESISTÊNCIA DOS ADQUIRENTES. R. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. INSUBSISTÊNCIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA QUE, POR SI SÓ, NÃO EMBARAÇA A PRETENSÃO. RESTITUIÇÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS. RETENÇÃO À VENDEDORA DE VINTE POR CENTO. RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA DE CADA DESEMBOLSO. JUROS MORATÓRIOS DO TRÂNSITO EM JULGADO. DESPESAS COM ITBI E REGISTRO DO CONTRATO QUE ESCAPAM À DEVOLUÇÃO. TAXA DE FRUIÇÃO SEM LUGAR. LOTE DESPROVIDO DE EDIFICAÇÃO. ÔNUS SUCUMBENCIAIS A CARGO SÓ DA RÉ. APELAÇÃO EM PARTE PROVIDA" (e-STJ fl. 397). Os embargos de declaração foram rejeitados (e-STJ fls. 441/443). Nas razões do recurso especial (e-STJ fls. 404/417), a recorrente sustenta, além de divergência jurisprudencial, violação dos artigos 22 e 27 da Lei nº 9.514/97. Aduz que "(..) resta evidenciado a necessidade de dar provimento ao presente recurso, uma vez que já há entendimento pacificado desta Corte que, nos casos de descumprimento de contrato celebrado sob o regime de alienação fiduciária, deve prevalecer a norma prevista nos artigos 26 e 27 da LAF (consolidação da propriedade em nome do fiduciário e leilão público do imóvel)" (e-STJ fl. 413). Contrarrazões às e-STJ fls. 447/459. O recurso especial foi admitido. É o relatório. EMENTA RECURSO ESPECIAL. CIVIL E IMOBILIÁRIO. AÇÃO DE RESILIÇÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. QUEBRA ANTECIPADA DO CONTRATO. LEI Nº 9.514/1997. INCIDÊNCIA. DESINTERESSE. MORA. ADQUIRENTE. CARACTERIZAÇÃO. 1. O entendimento do tribunal de origem está em desacordo com a jurisprudência desta Corte de que, na hipótese de inadimplemento do devedor, é obrigatória a aplicação do disposto no art. 27 da Lei nº 9.514/1997 ao contrato de compra e venda de imóvel vinculado a garantia de alienação fiduciária. 2. O pedido de resilição do contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia por desinteresse do adquirente, mesmo que ainda não tenha havido mora no pagamento das prestações, configura quebra antecipada do contrato ("antecipatory breach"), decorrendo daí a possibilidade de aplicação do disposto nos 26 e 27 da Lei 9.514/97. 3. Recurso especial conhecido e provido.