STJ AREsp 2684029

DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA AJUIZADA PELO PROMITENTE COMPRADOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. RESCISÃO POR DESISTÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL DE VALORES PAGOS. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. ADJUDICAÇÃO DO IMÓVEL PELA INCORPORADORA. RESTITUIÇÃO DE 75% DOS VALORES PAGOS. SÚMULA 543/STJ. AFASTA-SE A OFENSA AOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. AUSÊNCIA DE OMISSÃO. DECISÃO ALINHADA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADA. AGRAVO NÃO CONHECIDO. I. Caso em exame 1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial manejado em face de acórdão que determinou a restituição de 75% dos valores pagos em contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, após rescisão contratual por desistência do comprador e realização de leilão extrajudicial do imóvel. 2. O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro concluiu pela possibilidade de devolução parcial dos valores pagos, mesmo diante do leilão extrajudicial, considerando que o imóvel retornou ao patrimônio da incorporadora. Súmula nº 543. II. Questão em discussão 3. Há duas questões em discussão: (i) saber se a realização de leilão extrajudicial do imóvel impede a restituição parcial dos valores pagos pelo comprador que deu causa à rescisão contratual; e (ii) saber se a aplicação da Súmula nº 543 do STJ é afastada pela incidência de normas especiais, como a Lei nº 4.591/64 e a Lei nº 4.864/65. III. Razões de decidir 4. Afasta-se a ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015, pois não se constatam omissão, obscuridade ou contradição no acórdão recorrido capaz de torná-lo nulo. 5. A jurisprudência do STJ reconhece que o leilão extrajudicial do imóvel não impede a restituição parcial dos valores pagos pelo comprador que deu causa à rescisão contratual, conforme a Súmula nº 543 do STJ. 6. A aplicação da Súmula nº 543 do STJ não é afastada por normas especiais, como a Lei nº 4.591/64 e a Lei nº 4.864/65, sendo compatível com o entendimento consolidado de que a rescisão contratual impõe o retorno ao status quo ante, com restituição parci al dos valores pagos. 7. A análise dos autos indica que o acórdão recorrido está alinhado à jurisprudência do STJ, atraindo a incidência da Súmula nº 83 do STJ, que impede o conhecimento do recurso especial pela divergência quando a orientação do Tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida. IV. Dispositivo 8. Agravo não conhecido. RELATÓRIO Trata-se de Agravo em Recurso Especial interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial manejado em face de acórdão assim ementado (fls. 333/360): Apelação Cível. Direito do Consumidor. Promessa de compra e venda de imóvel na planta. Rescisão contratual. Desistência. Restituição das quantias desembolsadas. Sentença de improcedência. 1. Autores que formulam pedido de restituição de 90% das quantias pagas em relação ao imóvel (apartamento nº 904, Bloco CLASSIC, integrante do "PRIME COLLECTION CONDOMINIUM CLUB") objeto do contrato celebrado com a parte ré. 2. Preliminar de ilegitimidade passiva arguida pela segunda ré (JOÃO FORTES CONSTRUTORA) que se afasta. Empresa que participa do projeto de construção do empreendimento, realizando, inclusive, as cobranças e o recebimento das quantias pagas a título de prestação do preço de aquisição do imóvel. 3. Perda de objeto, pelo leilão extrajudicial do imóvel, que não se verifica. 3.1. Compradores que não pretendem manter a relação jurídica antes estabelecida com a vendedora do imóvel. Postulam a restituição dos valores desembolsados, tendo em vista o pedido de rescisão manifestado em data anterior à realização do referido leilão. 3.2. Ausência de arrematação do imóvel por terceiro, tendo sido exercido o direito de preferência com a adjudicação e o retorno do imóvel ao patrimônio da incorporadora, o mesmo que ocorreria na hipótese de rescisão contratual nestes autos. 4. De acordo com o entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça, inclusive na Súmula nº 543, é lícito ao promitente comprador desistir da avença, por motivos de dificuldade financeira, ensejando a rescisão do contrato, com a restituição parcial dos valores pagos. 5. Documentos anexados aos autos evidenciam a notificação realizada, pelos autores, à ré, em 10/11/2014, sobre o desejo de rescisão do contrato, com o pedido de restituição das quantias pagas até aquela data. 6. Proposta de restituição de tão somente metade da quantia paga a título de parcelas do contrato que se mostra abusiva, colocando o consumidor em desvantagem exagerada. 7. Entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, no sentido de ser admitida em percentual que flutua entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga. 8. Retenção de 25% do valor desembolsado pelos compradores (autores) que se mostra justa, considerando as despesas inerentes à administração do imóvel. 9. Tese de que os valores arrecadados com o leilão não são suficientes para a devolução da parte a que tem direito os postulantes que não se sustenta. 10. Restituição parcial das quantias pagas que deve ser imediata. Inteligência da Súmula nº 543 do STJ. 11. Correção monetária dos valores que serão devolvidos aos autores que deve observar a data de cada desembolso. Juros de mora a contar do trânsito em julgado. PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO. Foram opostos embargos de declaração, que foram rejeitados (e-STJ fls. 403/417). Nas razões do recurso especial, a parte recorrente alega, em síntese, que o acórdão recorrido violou os arts. 489, § 1º, IV, e 1.022, parágrafo único, II, do Código de Processo Civil; art. 1º, VII, da Lei nº 4.864/65; e art. 63, § 4º, da Lei nº 4.591/64. Quanto à suposta ofensa ao art. 489, § 1º, IV, do CPC, sustenta que o tribunal estadual não enfrentou todos os argumentos deduzidos no processo, capazes de, em tese, infirmar a conclusão adotada, especialmente no que tange à impossibilidade de restituição dos valores pagos pelos recorridos, conforme o art. 63, § 4º, da Lei nº 4.591/64. Argumenta, também, que o acórdão violou o art. 1º, VII, da Lei nº 4.864/65 e o art. 63, § 4º, da Lei nº 4.591/64, ao determinar a restituição de 75% dos valores pagos no contrato, mesmo diante da inexistência de saldo remanescente após o leilão extrajudicial do imóvel, conforme demonstrado nos autos. Alega que a Lei nº 4.591/64 é norma especial que regula detalhadamente a matéria, afastando a aplicação da Súmula nº 543 do STJ, e que o procedimento do leilão foi devidamente reconhecido pelo acórdão recorrido, mas não aplicado corretamente. O recurso especial não foi admitido. Afastou-se a negativa de prestação jurisdicional e indicou-se os óbices das súmulas nº 83, 5 e 7 do STJ. Nas razões do seu agravo, a parte agravante reitera os argumentos apresentados no recurso especial, insistindo na violação dos dispositivos legais mencionados e na necessidade de reforma do acórdão recorrido. É o relatório. EMENTA DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA AJUIZADA PELO PROMITENTE COMPRADOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. RESCISÃO POR DESISTÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL DE VALORES PAGOS. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. ADJUDICAÇÃO DO IMÓVEL PELA INCORPORADORA. RESTITUIÇÃO DE 75% DOS VALORES PAGOS. SÚMULA 543/STJ. AFASTA-SE A OFENSA AOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. AUSÊNCIA DE OMISSÃO. DECISÃO ALINHADA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADA. AGRAVO NÃO CONHECIDO. I. Caso em exame 1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial manejado em face de acórdão que determinou a restituição de 75% dos valores pagos em contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, após rescisão contratual por desistência do comprador e realização de leilão extrajudicial do imóvel. 2. O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro concluiu pela possibilidade de devolução parcial dos valores pagos, mesmo diante do leilão extrajudicial, considerando que o imóvel retornou ao patrimônio da incorporadora. Súmula nº 543. II. Questão em discussão 3. Há duas questões em discussão: (i) saber se a realização de leilão extrajudicial do imóvel impede a restituição parcial dos valores pagos pelo comprador que deu causa à rescisão contratual; e (ii) saber se a aplicação da Súmula nº 543 do STJ é afastada pela incidência de normas especiais, como a Lei nº 4.591/64 e a Lei nº 4.864/65. III. Razões de decidir 4. Afasta-se a ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015, pois não se constatam omissão, obscuridade ou contradição no acórdão recorrido capaz de torná-lo nulo. 5. A jurisprudência do STJ reconhece que o leilão extrajudicial do imóvel não impede a restituição parcial dos valores pagos pelo comprador que deu causa à rescisão contratual, conforme a Súmula nº 543 do STJ. 6. A aplicação da Súmula nº 543 do STJ não é afastada por normas especiais, como a Lei nº 4.591/64 e a Lei nº 4.864/65, sendo compatível com o entendimento consolidado de que a rescisão contratual impõe o retorno ao status quo ante, com restituição parci al dos valores pagos. 7. A análise dos autos indica que o acórdão recorrido está alinhado à jurisprudência do STJ, atraindo a incidência da Súmula nº 83 do STJ, que impede o conhecimento do recurso especial pela divergência quando a orientação do Tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida. IV. Dispositivo 8. Agravo não conhecido.