STJ REsp 2005621

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO COMERCIAL. ART. 71 DA LEI N. 8.245/91. REQUISITOS LEGAIS. ÔNUS PROBATÓRIO DO LOCATÁRIO. INVERSÃO PROMOVIDA PELO TRIBUNAL A QUO. IMPOSSIBILIDADE. 1. Ação renovatória de locação comercial ajuizada pela locatária em face da proprietária do imóvel. Sentença de improcedência reformada pelo Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, que inverteu o ônus probatório quanto aos requisitos do art. 71, incisos II, III e V, da Lei n. 8.245/91. 2. Controvérsia que se circunscreve à definição de quem incumbe o ônus da prova quanto ao preenchimento dos requisitos indispensáveis à propositura da ação renovatória, especificamente os previstos no art. 71, incisos II, III e V, da Lei de Locações. 3. Determinação legal expressa no sentido de que a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com prova do exato cumprimento do contrato em curso, da quitação dos impostos e taxas incidentes sobre o imóvel e da atual idoneidade financeira dos fiadores. Ônus processual imposto por lei ao locatário, autor da demanda. 4. Equívoco do acórdão recorrido ao considerar cumpridas as obrigações de pagamento de aluguel e seguro por ausência de alegação em contrário pelo locador. Violação da literalidade da norma, com indevida inversão do ônus probatório não autorizada pela legislação específica. 5. Atribuição equivocada ao locador do encargo de demonstrar a incapacidade financeira dos fiadores. Obrigação legal do locatário de comprovar, desde logo, a atual idoneidade financeira do garante, ainda que seja o mesmo do contrato originário. 6 . Recurso especial conhecido e provido. RELATÓRIO Trata-se de recurso especial interposto por LÚCIA HELENA MUTRAN RECHDAN (LÚCIA), com fundamento no art. 105, III, alíneas "a" e "c", da CF, contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, assim ementado: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO. NECESSIDADE DE DEMONSTRAÇÃO DOS REQUISITOS ELENCADOS NO ART. 71, DA LEI DE LOCAÇÃO. CUMPRIMENTO DAS OBRIGAÇÕES CONTRATUAIS. - O art. 71, inciso V, da Lei nº 8.245/1991, dispõe expressamente que a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com indicação do fiador comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do garante, a atual idoneidade financeira. - Ausente prova robusta de que o antigos fiadores não podem assegurar o cumprimento das obrigações assumidas, a simples existência de pendências financeiras, protestos e ações judiciais não tem o condão de afetar sua idoneidade. - Cabe ao locatário, que pretende a renovação do contrato locatício, provar o fiel e exato cumprimento do contrato, demonstrando a observância de todas as exigências legais e contratuais, mediante a apresentação de documentos, recibos, impostos e taxas, bem como de outros encargos locatícios. - A purga da mora de débito de IPTU em tempo hábil, no procedimento, denota boa-fé contratual diante de eventual dificuldade que deve ser modulada em prol do fomento social proporcionado pelo contrato de locação não residência (e-STJ, fls. 370/380) Os embargos de declaração opostos por LÚCIA foram rejeitados (e-STJ, fls. 408/414). Nas razões do presente recurso especial, LÚCIA apontou violação do art. 71, II, III e V, da Lei nº 8.245/91, além de divergência jurisprudencial, ao sustentar que o acórdão recorrido promoveu uma inversão indevida do ônus da prova, que, por força de lei, compete ao locatário, autor da ação renovatória, e não ao locador (e-STJ, fls. 425/439). Foram apresentadas contrarrazões (e-STJ, fls. 457/463). É o relatório. EMENTA CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO COMERCIAL. ART. 71 DA LEI N. 8.245/91. REQUISITOS LEGAIS. ÔNUS PROBATÓRIO DO LOCATÁRIO. INVERSÃO PROMOVIDA PELO TRIBUNAL A QUO. IMPOSSIBILIDADE. 1. Ação renovatória de locação comercial ajuizada pela locatária em face da proprietária do imóvel. Sentença de improcedência reformada pelo Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, que inverteu o ônus probatório quanto aos requisitos do art. 71, incisos II, III e V, da Lei n. 8.245/91. 2. Controvérsia que se circunscreve à definição de quem incumbe o ônus da prova quanto ao preenchimento dos requisitos indispensáveis à propositura da ação renovatória, especificamente os previstos no art. 71, incisos II, III e V, da Lei de Locações. 3. Determinação legal expressa no sentido de que a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com prova do exato cumprimento do contrato em curso, da quitação dos impostos e taxas incidentes sobre o imóvel e da atual idoneidade financeira dos fiadores. Ônus processual imposto por lei ao locatário, autor da demanda. 4. Equívoco do acórdão recorrido ao considerar cumpridas as obrigações de pagamento de aluguel e seguro por ausência de alegação em contrário pelo locador. Violação da literalidade da norma, com indevida inversão do ônus probatório não autorizada pela legislação específica. 5. Atribuição equivocada ao locador do encargo de demonstrar a incapacidade financeira dos fiadores. Obrigação legal do locatário de comprovar, desde logo, a atual idoneidade financeira do garante, ainda que seja o mesmo do contrato originário. 6 . Recurso especial conhecido e provido.