STJ AREsp 2938542

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ARREPENDIMENTO. PREVISÃO CONTRATUAL. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA N. 211/STJ. PRETENSÃO DE INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. 1. Da análise do acórdão recorrido, observa-se que o Tribunal de origem, ao dar provimento à apelação, limitou-se a abordar a validade da cláusula de desistência prevista no contrato, sem abordar a questão de que a cláusula de desistência só foi invocada pelo recorrido após ele estar em mora e ter sido notificado extrajudicialmente. Incidência da Súmula n. 211/STJ. 2. Alterar o decidido no acórdão impugnado, no que se refere à análise da configuração do inadimplemento do recorrido e à posterior invocação da cláusula de desistência, exige o reexame de matéria fático-probatória e interpretação das cláusulas contratuais, procedimentos vedados a esta Corte, em razão dos óbices das Súmulas n. 5 e 7/STJ. Agravo conhecido. Recurso especial não conhecido. RELATÓRIO O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator): Cuida-se de agravo interposto por FLAVIA MONTEZANO ESTEFAN contra decisão que obstou a subida de recurso especial. Extrai-se dos autos que a agravante interpôs recurso especial, com fundamento no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO cuja ementa guarda os seguintes termos (fl. 303): Direito Imobiliário. Promessa de compra e venda de imóvel. Arrependimento. Possibilidade. Previsão contratual. Apelação provida. 1. No contrato de promessa de compra e venda de imóvel, com cláusula de arrependimento, é possível o promitente comprador desistir da aquisição do imóvel, arcando com as arras estipuladas contratualmente. 2. Incidência dos arts. 420, 463 e 1.417 CC. 3. Apelação a que se dá provimento. Rejeitados os embargos de declaração opostos (fls. 324-328). No recurso especial, a recorrente alega que o acórdão contrariou a disposição contida no artigo 475 do Código Civil, porquanto desconsiderou o direito da parte lesada pelo inadimplemento de optar entre a resolução do contrato ou o cumprimento da obrigação. Sustenta que o inadimplemento do recorrido ocorreu em 31/8/2016, quando venceu a última parcela do contrato de compra e venda de imóvel, e que o recorrido foi constituído em mora após notificação extrajudicial realizada em 22/8/2017, permanecendo inerte. Alega, ainda, que a cláusula de desistência invocada pelo recorrido em 5/10/2017 não poderia ser utilizada para esquivar-se da obrigação contratual, uma vez que o inadimplemento já estava configurado e notificado antes de sua manifestação. Oferecidas contrarrazões ao recurso especial (fls. 347-350), sobreveio o juízo de admissibilidade negativo na instância de origem (fls. 352-355), o que ensejou a interposição do presente agravo. Apresentada contraminuta do agravo (fls. 369-371). Em decisão da Presidência desta Corte, o agravo em recurso especial não foi conhecido em razão do óbice da Súmula n. 182/STJ (fls. 379-380). Dessa maneira, o recorrente interpôs agravo interno, sustentando que todos os fundamentos foram impugnados e requerendo reconsideração da decisão agravada. Em decisão de minha relatoria, verificou-se que os fundamentos da decisão de inadmissibilidade do Tribunal de origem foram devidamente impugnados, sendo o agravo interno provido e a decisão da Presidência reconsiderada para uma nova análise do agravo em recurso especial (fls. 411-412). É, no essencial, o relatório. EMENTA PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ARREPENDIMENTO. PREVISÃO CONTRATUAL. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA N. 211/STJ. PRETENSÃO DE INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. 1. Da análise do acórdão recorrido, observa-se que o Tribunal de origem, ao dar provimento à apelação, limitou-se a abordar a validade da cláusula de desistência prevista no contrato, sem abordar a questão de que a cláusula de desistência só foi invocada pelo recorrido após ele estar em mora e ter sido notificado extrajudicialmente. Incidência da Súmula n. 211/STJ. 2. Alterar o decidido no acórdão impugnado, no que se refere à análise da configuração do inadimplemento do recorrido e à posterior invocação da cláusula de desistência, exige o reexame de matéria fático-probatória e interpretação das cláusulas contratuais, procedimentos vedados a esta Corte, em razão dos óbices das Súmulas n. 5 e 7/STJ. Agravo conhecido. Recurso especial não conhecido.