STJ AREsp 2836703

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS E DANOS MORAIS - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE CONHECEU DO AGRAVO PARA DAR PROVIMENTO AO APELO NOBRE. INSURGÊNCIA DA PARTE AUTORA. 1. A Segunda Seção deste Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do EREsp nº 1.866.844/SP, por maioria, definiu que a ausência de registro do contrato de financiamento imobiliário, com cláusula de alienação fiduciária, não afasta o rito especial da Lei n. 9.514/1997, não se admitindo a rescisão do contrato por outros meios. 2. Agravo interno desprovido. RELATÓRIO O EXMO. SR. MINISTRO MARCO BUZZI (Relator): Cuida-se de agravo interno, interposto por EMANUEL DAS NEVES SILVA e OUTRO, contra decisão monocrática da lavra deste signatário, que conheceu do agravo em recurso especial apresentado por TG ACROPOLE LOTEAMENTO SPE LTDA, para dar provimento ao seu apelo nobre. O recurso especial, fundamentado na alínea "a" e "c" do permissivo constitucional, desafiou acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, assim ementado (fls. 457-458, e-STJ): EMENTA: AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS C/C DANOS MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL REGIDO PELA LEI nº 9.514/1997. ATRASO NA REALIZAÇÃO DE OBRAS DE INFRAESTRUTURA. INADIMPLEMENTO. PANDEMIA DA COVID-19. CASO FORTUITO OU DE FORÇA MAIOR NÃO COMPROVADOS. TAXA DE FRUIÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. INAPLICABILIDADE DA LEI Nº 6.766/1979. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA. SENTENÇA MANTIDA. 1. O art. 23 da Lei federal nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, exige o registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis para fins de constituição da propriedade fiduciária, providência esta que não havia sido adotada pela empresa ré/apelante quando do ajuizamento da demanda. 2. Comprovado que as obras de infraestrutura básica do loteamento não foram concluídas dentro do tempo estabelecido no contrato, assiste ao promitente comprador o direito à resolução contratual, nos termos do artigo 475 do Código Civil. 3. A ré/apelante não demonstrou que os decretos municipais expedidos durante a pandemia da Covid-19 foram fatores determinantes de paralisação de suas atividades. Ao contrário, a construção civil foi considerada serviço essencial pelo artigo 2º, § 1º, inciso XXIII, do Decreto Estadual nº 9.653, de 19/04/2020, de forma que, por não sofrer paralisação ou limitação, não pode ser usada de justificativa para o inadimplemento contratual. 4. É incomportável a cobrança de taxa de fruição, quando o objeto da promessa de compra e venda é lote de terreno não edificado, porquanto não há proveito econômico proporcionado pelo imóvel auferido pelos possuidores. 5. A falta de informação adequada e específica a respeito do valor referente à comissão de corretagem, afasta o direito de reter a mencionada importância. 6. Diante da prova do inadimplemento contratual da promitente vendedora, deve haver a condenação da sociedade empresária ao pagamento da penalidade, ainda que no contrato firmado entre as partes haja a previsão de incidência da cláusula penal somente em desfavor da compradora/consumidora. 7. É inaplicável o art. 32-A da Lei federal nº 6.766/1979, de 19 de dezembro de 1979 (Incluído pela Lei nº 13.786/2018), pois a rescisão não pode ser imputada ao adquirente/consumidor. 8. Se um litigante sucumbir em parte mínima do pedido, o outro responderá, por inteiro, pelas despesas e pelos honorários. 9. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA, MAS DESPROVIDA. Opostos embargos de declaração (fls. 476-515, e-STJ), os quais foram rejeitados (543-550, e-STJ). Nas razões do recurso especial (fls. 554-580, e-STJ), apontou o recorrente violação dos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/97 e dissídio jurisprudencial em torno da matéria. Defendeu, em síntese, que "mesmo diante da ausência de registro do contrato que serve como título à propriedade fiduciária no Registro de Imóveis competente, não é conferido ao devedor fiduciante o direito de promover a rescisão do contrato por meio diverso daquele contratualmente previsto". Contrarrazões apresentadas (fls. 586-605, e-STJ). A Corte local inadmitiu o reclamo (fls. 610-613, e-STJ), dando ensejo ao agravo em recurso especial (fls. 618-625, e-STJ). Foi oferecida resposta (fls. 630-648, e-STJ). Em decisão monocrática (fls. 663-666, e-STJ), este Relator conheceu do agravo para dar provimento ao recurso especial, a fim de reconhecer que incidem, na singularidade, as disposições da Lei 9.514/1997, devendo os autos retornarem à Corte de origem, para que prossiga do julgamento do feito, dando ao caso a solução que entender cabível. Daí o presente agravo interno (fls. 667-680, e-STJ), no qual o agravante refuta o decisum, sustentando, em suma, que "Ao entender pela aplicação da Lei nº 9.514/97 sem o devido registro do contrato, a decisão monocrática contraria não apenas o texto claro da lei federal, mas também o entendimento consolidado do próprio Superior Tribunal de Justiça, consubstanciado no Tema 1095/STJ". Impugnação pelo agravado (fls. 731-745, e-STJ). É o relatório. EMENTA AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS E DANOS MORAIS - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE CONHECEU DO AGRAVO PARA DAR PROVIMENTO AO APELO NOBRE. INSURGÊNCIA DA PARTE AUTORA. 1. A Segunda Seção deste Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do EREsp nº 1.866.844/SP, por maioria, definiu que a ausência de registro do contrato de financiamento imobiliário, com cláusula de alienação fiduciária, não afasta o rito especial da Lei n. 9.514/1997, não se admitindo a rescisão do contrato por outros meios. 2. Agravo interno desprovido.