STJ REsp 2084452

CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO DOS ARTS. 11, 489 E 1.022 DO CPC. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR CULPA EXCLUSIVA DA LOTEADORA. ONEROSIDADE EXCESSIVA. CLÁUSULA CONTRATUAL ABUSIVA. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 5 E 7/STJ. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. POSSIBILIDADE. TAXA DE ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. TRIBUTOS INCIDENTES SOBRE A PROPRIEDADE DO IMÓVEL. AUSÊNCIA DE IMISSÃO NA POSSE. RESPONSABILIDADE DO VENDEDOR. REEXAME DE FATOS E PROVAS. IMPOSSIBILIDADE. 1. O acórdão recorrido abordou, de forma fundamentada, todos os pontos essenciais para o deslinde da controvérsia, razão pela qual não há falar na suscitada ocorrência de violação dos arts. 11, 489 e 1.022 do CPC. 2. Nos temos da jurisprudência do STJ, o devedor, inadimplente em virtude de onerosidade excessiva, seja por desequilíbrio resultante da desvalorização da moeda ou de critérios para atualização das prestações, pode pleitear a rescisão do contrato. Precedentes. 3. Alterar o decidido no acórdão impugnado, no que se refere à impossibilidade de cumulação da remuneração plena da poupança com juros remuneratórios de 1% ao mês, conforme previsto na cláusula 3.1 do contrato, exige o reexame das disposições contratuais e do contexto fático-probatório dos autos, providência vedada em recurso especial, nos termos das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 4. O STJ, no julgamento do Tema 971, firmou a tese segundo a qual "no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor". 5. No caso dos autos, ao entender pela procedência da inversão da cláusula penal moratória, o Tribunal de origem o fez em conformidade com a orientação firmada no julgamento do Tema 971 do STJ. 6. Nos termos da jurisprudência pacífica do STJ, a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais e do IPTU é do adquirente a partir da efetiva posse do imóvel. A transferência desses encargos antes da imissão na posse é considerada abusiva, salvo culpa exclusiva do comprador, o que foi afastado no caso. Recurso especial conhecido em parte e improvido. RELATÓRIO O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator): Cuida-se de recurso especial interposto por MIRAMAR EMPREENDIMENTOS LTDA. e VITORIA DA UNIAO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA., com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea "a", da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MINAS GERAIS assim ementado (fl. 591): APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO POR CULPA EXCLUSIVA DA LOTEADORA - ONEROSIDADE EXCESSIVA - VALORES PAGOS A TÍTULO DE PRESTAÇÕES, IPTU E TAXAS CONDOMINIAIS - DEVOLUÇÃO DEVIDA - INVERSÃO DA MULTA CONTRATUAL - POSSIBILIDADE - PRECEDENTES DO STJ - RAZOABILIDADE E EQUILIBRIO CONTRATUAL - OBSERVÂNCIA - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO NÃO PROVIDO. - A relação entabulada pelas partes é de consumo, estando autores e réu enquadrados no conceito de consumidor e fornecedor, respectivamente, insculpido nos arts. 2º e 3º, do CDC. - Restando evidenciado o descumprimento contratual por parte da promitente vendedora, esta deve arcar com os ônus do seu inadimplemento. - Reconhecida a responsabilidade da loteadora requerida na rescisão contratual, cabível a restituição à parte autora dos valores despendidos referentes ao pagamento das prestações, IPTU e taxas de condomínio e demais encargos, ainda que esses valores não sejam dirigidos a ela, uma vez que a resolução do contrato se deu por sua culpa exclusiva, não podendo agora querer se eximir dos danos que provocou aos autores. - O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento, em recurso repetitivo, no sentido de que é possível a aplicação da cláusula penal, prevista em contrato em desfavor do consumidor, também em seu benefício, no caso de atraso na entrega do imóvel pela construtora. - Recurso não provido. Sentença mantida. Rejeitados os embargos de declaração opostos (fls. 652-660). As recorrentes alegam, preliminarmente, ofensa aos arts. 11, 141, 489, § 1º, incisos I, III e IV, 492, 1.013, §§ 1º e 2º, e 1.022, todos do CPC, porquanto, apesar da oposição dos embargos de declaração, o Tribunal de origem não se pronunciou sobre pontos necessários ao deslinde da controvérsia. No mérito, sustentam que o acórdão estadual contrariou as disposições contidas nos seguintes artigos: a) 184 do CC e 51, § 2º do CDC - alegação de impossibilidade de rescisão do contrato em razão do reconhecimento de abusividade de cláusulas contatuais; b) 478 do CC - alegação de inexistência de circunstâncias extraordinárias ou imprevisíveis que autorizem a rescisão do contrato; c) 406 e 501 do CC, 12 da Lei n. 8.177/91, 5º, inciso III e § 2º da Lei n.. 9.514/97 e 46 da Lei n. 10.931/2004 - alegação de inexistência de abusividade nos parâmetros de reajuste das parcelas pactuadas; d) 389, 395, 421,caput e parágrafo único, 421-A, caput, incisos I, II e III, 475, 502, 944, 1.204 e 1.208, todos do CC, e 373, incisos I e II do CPC - alegação de desnecessidade de ato solene para transmissão da posse, estando contratualmente autorizado a exerce posse sobre o imóvel, constituiu ônus do adquirente comprovar que o seu direito restou obstado; e) 413 do CC - alegação de inaplicabilidade da tese fixada no Tema 971/STJ ou, sucessivamente, redução do valor arbitrado a título de cláusula penal. Apresentadas as contrarrazões (fls. 732-742), sobreveio o juízo de admissibilidade positivo da instância de origem (fls. 756-759). É, no essencial, o relatório. EMENTA CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO DOS ARTS. 11, 489 E 1.022 DO CPC. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR CULPA EXCLUSIVA DA LOTEADORA. ONEROSIDADE EXCESSIVA. CLÁUSULA CONTRATUAL ABUSIVA. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 5 E 7/STJ. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. POSSIBILIDADE. TAXA DE ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. TRIBUTOS INCIDENTES SOBRE A PROPRIEDADE DO IMÓVEL. AUSÊNCIA DE IMISSÃO NA POSSE. RESPONSABILIDADE DO VENDEDOR. REEXAME DE FATOS E PROVAS. IMPOSSIBILIDADE. 1. O acórdão recorrido abordou, de forma fundamentada, todos os pontos essenciais para o deslinde da controvérsia, razão pela qual não há falar na suscitada ocorrência de violação dos arts. 11, 489 e 1.022 do CPC. 2. Nos temos da jurisprudência do STJ, o devedor, inadimplente em virtude de onerosidade excessiva, seja por desequilíbrio resultante da desvalorização da moeda ou de critérios para atualização das prestações, pode pleitear a rescisão do contrato. Precedentes. 3. Alterar o decidido no acórdão impugnado, no que se refere à impossibilidade de cumulação da remuneração plena da poupança com juros remuneratórios de 1% ao mês, conforme previsto na cláusula 3.1 do contrato, exige o reexame das disposições contratuais e do contexto fático-probatório dos autos, providência vedada em recurso especial, nos termos das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 4. O STJ, no julgamento do Tema 971, firmou a tese segundo a qual "no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor". 5. No caso dos autos, ao entender pela procedência da inversão da cláusula penal moratória, o Tribunal de origem o fez em conformidade com a orientação firmada no julgamento do Tema 971 do STJ. 6. Nos termos da jurisprudência pacífica do STJ, a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais e do IPTU é do adquirente a partir da efetiva posse do imóvel. A transferência desses encargos antes da imissão na posse é considerada abusiva, salvo culpa exclusiva do comprador, o que foi afastado no caso. Recurso especial conhecido em parte e improvido.