STJ REsp 1985207

DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. TAXA DE FRUIÇÃO. IPTU. POSSE EFETIVA. CLÁUSULA PENAL. LEI N. 13.786/2018. IRRETROATIVIDADE. SÚMULA 7/STJ. 1. A responsabilização do promitente comprador pelo pagamento de taxa de fruição e IPTU exige a comprovação da posse efetiva do imóvel, não sendo suficiente a mera previsão contratual de transmissão da posse na data da assinatura do contrato. 2. Constitui matéria fático-probatória, insuscetível de reexame em sede de recurso especial, a conclusão do Tribunal de origem de que não restou demonstrada a efetiva imissão na posse do imóvel pelo promitente comprador. Incidência da Súmula 7/STJ. 3. O princípio da irretroatividade das leis impede a aplicação da Lei n. 13.786/2018 (Lei do Distrato) a contratos celebrados antes de sua vigência, sendo impertinente a invocação do art. 32-A da Lei n. 6.766/79 para definir a base de cálculo da cláusula penal em contrato firmado em 2017. 4. Verificada a ausência de prova da posse fática, torna-se prejudicada a análise da alegada violação aos dispositivos legais que regulam os efeitos dela decorrentes, bem como inviabilizada a demonstração do dissídio jurisprudencial por falta de similitude fática entre o acórdão recorrido e os paradigmas invocados. 5. A redução da cláusula penal com base no art. 413 do Código Civil, por considerar excessiva a penalidade originalmente pactuada, encontra-se alicerçada nas particularidades fático-probatórias do caso concreto, o que atrai novamente a vedação contida na Súmula 7 desta Corte. 6. Recurso especial não provido. RELATÓRIO Trata-se de recurso especial interposto por EMPREENDIMENTOS IMÓVELNORTE DO PARANÁ LTDA. (IMÓVELNORTE), com fundamento no art. 105, III, alíneas a e c, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado do Paraná. A ação originária, ajuizada por IMÓVELNORTE, buscava a rescisão de um contrato de compromisso de compra e venda de um lote não edificado, cumulada com reintegração de posse e indenização por perdas e danos, em face de CESAR AUGUSTO CANDIDO SANTIAGO (CESAR), em razão do inadimplemento deste. A sentença julgou parcialmente procedente o pedido para declarar a rescisão do contrato e determinar a reintegração de posse, adequando, no entanto, a cláusula penal para o correspondente a 20% dos valores efetivamente pagos por CESAR (e-STJ, fls. 152 a 165). Ambas as partes apelaram. O Tribunal de Justiça do Estado do Paraná negou provimento ao recurso de IMÓVELNORTE e deu parcial provimento ao apelo de CESAR para julgar improcedente o pedido de reintegração de posse e parcialmente procedente a reconvenção a fim de condenar IMÓVELNORTE à devolução dos valores pagos, com o desconto da cláusula penal. A Corte paranaense fundamentou que IMÓVELNORTE não comprovou a efetiva transmissão da posse do imóvel a CESAR, o que afastaria não apenas o pleito possessório, mas também a cobrança de taxa de fruição e de IPTU (e-STJ, fls. 306 a 316). Os embargos de declaração opostos por IMÓVELNORTE foram rejeitados (e-STJ, fls. 336 a 339). No recurso especial, IMÓVELNORTE apontou, além de dissídio jurisprudencial, violação dos arts. 421 do Código Civil; 34 do Código Tributário Nacional; e 32-A, I, II e IV, da Lei nº 6.766/79. Sustentou, em síntese, que (1) a posse foi transmitida com a assinatura do contrato, conforme cláusula expressa, sendo devidas a taxa de fruição e a cobrança do IPTU, em respeito a liberdade contratual; e (2) a base de cálculo para a retenção de valores deve ser o valor total do contrato, e não a quantia paga. Não foram apresentadas contrarrazões (e-STJ, fl. 394). O recurso especial não foi admitido na origem (e-STJ, fls. 395 a 397), o que ensejou a interposição de agravo, ao qual foi dado provimento para determinar sua conversão em recurso especial para melhor exame da controvérsia (e-STJ, fls. 452 a 454). EMENTA DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. TAXA DE FRUIÇÃO. IPTU. POSSE EFETIVA. CLÁUSULA PENAL. LEI N. 13.786/2018. IRRETROATIVIDADE. SÚMULA 7/STJ. 1. A responsabilização do promitente comprador pelo pagamento de taxa de fruição e IPTU exige a comprovação da posse efetiva do imóvel, não sendo suficiente a mera previsão contratual de transmissão da posse na data da assinatura do contrato. 2. Constitui matéria fático-probatória, insuscetível de reexame em sede de recurso especial, a conclusão do Tribunal de origem de que não restou demonstrada a efetiva imissão na posse do imóvel pelo promitente comprador. Incidência da Súmula 7/STJ. 3. O princípio da irretroatividade das leis impede a aplicação da Lei n. 13.786/2018 (Lei do Distrato) a contratos celebrados antes de sua vigência, sendo impertinente a invocação do art. 32-A da Lei n. 6.766/79 para definir a base de cálculo da cláusula penal em contrato firmado em 2017. 4. Verificada a ausência de prova da posse fática, torna-se prejudicada a análise da alegada violação aos dispositivos legais que regulam os efeitos dela decorrentes, bem como inviabilizada a demonstração do dissídio jurisprudencial por falta de similitude fática entre o acórdão recorrido e os paradigmas invocados. 5. A redução da cláusula penal com base no art. 413 do Código Civil, por considerar excessiva a penalidade originalmente pactuada, encontra-se alicerçada nas particularidades fático-probatórias do caso concreto, o que atrai novamente a vedação contida na Súmula 7 desta Corte. 6. Recurso especial não provido.