STJ REsp 1998613

DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. ATIVIDADE EDUCACIONAL. PANDEMIA DA COVID-19. TEORIA DA IMPREVISÃO. REVISÃO CONTRATUAL. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO. 1. Hipótese em que a locadora ajuizou ação de cobrança para receber diferença de aluguéis relativos ao período de maio a julho de 2020, ante o pagamento pelos locatários de apenas 60% do valor contratado, sob alegação de impactos econômicos decorrentes da pandemia da Covid-19 na atividade educacional explorada no imóvel. 2. Sentença de primeiro grau que julgou parcialmente procedente o pedido, condenando os locatários ao pagamento da diferença dos aluguéis no valor mensal de R$ 2.000,00 (dois mil reais). O Tribunal de origem reformou a decisão para julgar improcedente a ação de cobrança, reconhecendo a validade da redução de 40% no valor locatício durante três meses, período de maior restrição das atividades educacionais por força de decreto distrital. 3. Objetivo recursal de afastar a aplicação da teoria da imprevisão e restabelecer a condenação ao pagamento integral dos aluguéis, sob argumento de ausência dos requisitos legais para revisão contratual, notadamente onerosidade excessiva para uma parte e vantagem extrema para outra. 4. Acórdão recorrido que fundamentou sua decisão na análise do conjunto fático-probatório e das circunstâncias específicas do contrato, concluindo que, no caso concreto, a pandemia configurou evento imprevisível que desequilibrou a base econômica do negócio e justificou a intervenção judicial para restabelecer o equilíbrio entre as partes. 5. Inviabilidade de alteração das conclusões adotadas pela Corte de origem quanto à presença dos requisitos para revisão contratual, porquanto demandaria, necessariamente, novo exame do acervo fático-probatório dos autos e interpretação de cláusulas do contrato de locação. 6. Vedação expressa do reexame de provas e da interpretação de cláusulas contratuais em sede de recurso especial, conforme estabelecem as Súmulas n. 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça. 7. Recurso especial não conhecido. RELATÓRIO Trata-se de recurso especial interposto por PATRICIA NADIR RODRIGUES CANTANHEDE ALVES (PATRICIA), com fundamento no art. 105, III, alínea a, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios. A ação originária é de cobrança de aluguéis, ajuizada por PATRICIA em desfavor de MISAEL GUERRA PESSOA DE ANDRADE, JUSSARA GUERRA LIMA e CLEUS VITOR MARTINS SANTANA (MISAEL e outros), objetivando o recebimento de saldo remanescente de aluguéis relativos aos meses de maio a julho de 2020. O Juízo da 1ª Vara Cível de Ceilândia/DF julgou parcialmente procedente o pedido para condenar MISAEL e OUTROS ao pagamento da diferença dos aluguéis, no valor mensal de R$ 2.000,00 (dois mil reais), acrescido dos consectários legais (e-STJ, fls. 158 a 165). Inconformados, MISAEL e outros interpuseram apelação, a qual o Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios deu provimento para reformar a sentença e julgar improcedente a ação de cobrança, reconhecendo a validade da redução de 40% no valor dos aluguéis durante o período de maior restrição das atividades educacionais em razão da pandemia da Covid-19. O acórdão ficou assim ementado: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONSERVAÇÃO DOS NEGÓCIOS JURÍDICOS. REVISÃO. TEORIA DA IMPREVISÃO. CIRCUNSTÂNCIA FÁTICA CONTRATUAL. PANDEMIA. ATIVIDADE EDUCACIONAL. EQUILÍBRIO ECONÔMICO FINANCEIRO. RESTABELECIMENTO. POSSIBILIDADE. REDUÇÃO DE 40% DO VALOR LOCATÍCIO. PERÍODO EXCEPCIONAL. TRÊS MESES. INTERRUPÇÃO DAS ATIVIDADES EDUCACIONAIS NO PERÍODO. DECRETO DISTRITAL. 1. A conservação dos negócios jurídicos é premissa basilar no campo obrigacional. a revisão contratual terá vez em hipóteses excepcionais, quando restar demonstrada a inequívoca necessidade da parte prejudicada no caso concreto. 2. A circunstância fática contratual, em contexto de pandemia e relacionadas à atividade locatícia para fins educacionais, remete se ao art. 317, do Código Civil, pois se trata de evento imprevisível e que afeta o equilíbrio econômico financeiro e as bases objetivas do negócio. 3. Mostra se razoável o restabelecimento do equilíbrio contratual, por se tratar de evento imprevisível, decorrente de caso fortuito e força maior, privilegiando se a continuidade da relação obrigacional, em face da solidariedade contratual. 4. O enfoque merecido à saúde pública não poderá se transformar em cláusula genérica e abstrata para a revisão dos negócios jurídicos. Na hipótese, mostra se válida a revisão contratual, pois não houve interrupção do pagamento, a título de aluguel, mas apenas sua redução em 40% e restrita a três meses, ocasião em que o setor educacional teve suas atividades interrompidas em maior grau, por força do Decreto Distrital, entre maio a julho de 2020. 5. Recurso conhecido e provido (e-STJ, fls. 229 a 237). No recurso especial, PATRICIA apontou violação dos arts. 317, 421 e 478 do Código Civil, e 23, I, da Lei nº 8.245/1991. Sustentou, em síntese, que os requisitos para a aplicação da teoria da imprevisão não foram preenchidos, pois MISAEL e OUTROS não comprovaram a onerosidade excessiva da prestação nem a vantagem extrema obtida pela locadora. Alegou que a pandemia, por si só, não autoriza a revisão contratual, especialmente porque as atividades educacionais continuaram de forma remota, e que a revisão judicial deveria ter sido pleiteada em ação própria (e-STJ, fls. 248 a 266). O recurso não foi admitido na origem pela incidência das Súmulas nº 5 e 7 do STJ (e-STJ, fls. 277 a 279). Seguiu-se a interposição de agravo em recurso especial, ao qual dei provimento para determinar sua conversão em recurso especial, a fim de possibilitar melhor exame da controvérsia (e-STJ, fls. 310 a 311). Não foram apresentadas contrarrazões ao agravo. É o relatório. EMENTA DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. ATIVIDADE EDUCACIONAL. PANDEMIA DA COVID-19. TEORIA DA IMPREVISÃO. REVISÃO CONTRATUAL. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO. 1. Hipótese em que a locadora ajuizou ação de cobrança para receber diferença de aluguéis relativos ao período de maio a julho de 2020, ante o pagamento pelos locatários de apenas 60% do valor contratado, sob alegação de impactos econômicos decorrentes da pandemia da Covid-19 na atividade educacional explorada no imóvel. 2. Sentença de primeiro grau que julgou parcialmente procedente o pedido, condenando os locatários ao pagamento da diferença dos aluguéis no valor mensal de R$ 2.000,00 (dois mil reais). O Tribunal de origem reformou a decisão para julgar improcedente a ação de cobrança, reconhecendo a validade da redução de 40% no valor locatício durante três meses, período de maior restrição das atividades educacionais por força de decreto distrital. 3. Objetivo recursal de afastar a aplicação da teoria da imprevisão e restabelecer a condenação ao pagamento integral dos aluguéis, sob argumento de ausência dos requisitos legais para revisão contratual, notadamente onerosidade excessiva para uma parte e vantagem extrema para outra. 4. Acórdão recorrido que fundamentou sua decisão na análise do conjunto fático-probatório e das circunstâncias específicas do contrato, concluindo que, no caso concreto, a pandemia configurou evento imprevisível que desequilibrou a base econômica do negócio e justificou a intervenção judicial para restabelecer o equilíbrio entre as partes. 5. Inviabilidade de alteração das conclusões adotadas pela Corte de origem quanto à presença dos requisitos para revisão contratual, porquanto demandaria, necessariamente, novo exame do acervo fático-probatório dos autos e interpretação de cláusulas do contrato de locação. 6. Vedação expressa do reexame de provas e da interpretação de cláusulas contratuais em sede de recurso especial, conforme estabelecem as Súmulas n. 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça. 7. Recurso especial não conhecido.