STJ REsp 1958752

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ASSEMBLEIA CONDOMINIAL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL POR CURTA TEMPORADA. PLATAFORMAS DIGITAIS. VEDAÇÃO APROVADA EM ASSEMBLEIA. CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO COM DESTINAÇÃO EXCLUSIVAMENTE RESIDENCIAL. DIREITO DE PROPRIEDADE. HARMONIZAÇÃO COM INTERESSES DA COLETIVIDADE. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. QUÓRUM QUALIFICADO. DESNECESSIDADE. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO COMPROVADO. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO. 1. Cuida-se de recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo que, em ação anulatória, reconheceu a validade de deliberação assemblear condominial proibitiva da locação de unidades autônomas por curta temporada mediante plataformas digitais. 2. Objetiva o recursal definir se a vedação a locação por curta temporada em condomínio com destinação exclusivamente residencial configura restrição indevida ao direito de propriedade do condômino e se exige alteração da convenção condominial, com aprovação por quórum qualificado de 2/3 dos condôminos. 3. Exercício do direito do condômino de usar, gozar e dispor de sua unidade autônoma não é absoluto, devendo ser realizado em conformidade com a destinação do edifício e os direitos dos demais condôminos, nos termos dos arts. 1.335 e 1.336, IV, do Código Civil. 4. Instância de origem, com base na análise do conjunto fático-probatório e da convenção do condomínio, concluiu que a locação por curtos períodos, caracterizada pela alta rotatividade de pessoas, assemelha-se à atividade de hospedagem e desvirtua a finalidade exclusivamente residencial do edifício, além de fragilizar a segurança da coletividade. 5. Modificação das premissas fáticas estabelecidas pelo Tribunal estadual, para afastar a natureza análoga à de hospedagem da atividade, demandaria o reexame de provas e a interpretação de cláusulas da convenção condominial, procedimentos vedados pelas Súmulas 5 e 7 do STJ. 6. Deliberação assemblear que proíbe a referida prática, fundamentada na preservação da destinação residencial do condomínio prevista na convenção, não constitui alteração do ato institutivo, mas sim ato de regulamentação do seu uso, circunstância que afasta a exigência de quórum qualificado de 2/3 dos condôminos. 7. Ausência de similitude fática entre o acórdão impugnado e o paradigma apresentado impede o conhecimento do recurso especial pela alínea c do permissivo constitucional. 8. Recurso especial não provido. RELATÓRIO Trata-se de recurso especial interposto por CHRISTIAN MARCELO CARNEIRO E PINHEIRO (CHRISTIAN) contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que, em ação anulatória de assembleia condominial, reformou a sentença de primeiro grau para julgar improcedente o pedido autoral. Na origem, CHRISTIAN ajuizou "ação de obrigação de não fazer c/c anulação de assembleia condominial c/c pedido de tutela de urgência" em face do CONDOMÍNIO EDIFÍCIO LA GALERIE VILA MADALENA (CONDOMÍNIO). O autor, proprietário de uma unidade autônoma, buscou a anulação da deliberação da Assembleia Geral Extraordinária realizada em 9/10/2019, que proibiu a locação de apartamentos por curta temporada por meio de plataformas digitais, como o Airbnb. Alegou que a decisão, aprovada por 13 votos a 1 (de um total de 84 unidades), seria nula por exigir quórum qualificado de 2/3 dos condôminos para alteração da Convenção de Condomínio, o que não ocorreu. Sustentou, ainda, que a proibição representava restrição indevida ao seu direito de propriedade e que a locação por temporada não se confunde com atividade hoteleira. O Juízo da 1ª Vara Cível do Foro Regional XI - Pinheiros, Comarca de São Paulo, julgou procedente o pedido, anulando o item "2" da assembleia e determinando que o CONDOMÍNIO se abstivesse de proibir as locações de temporada até regular alteração da Convenção, sob pena de multa de R$ 10.000,00 dez mil reais (e-STJ, fls. 335 a 338). Inconformado, o CONDOMÍNIO interpôs recurso de apelação, ao qual o Tribunal de Justiça de São Paulo, por acórdão da relatoria do desembargador Carlos Nunes, deu provimento, negando provimento ao recurso adesivo de CHRISTIAN. O Tribunal paulista reformou a sentença, julgando a ação improcedente, ao entender que a locação por curtos períodos via plataformas digitais se assemelha a atividade de hospedagem, desvirtuando a finalidade exclusivamente residencial do condomínio e fragilizando a segurança. Concluiu que a deliberação assemblear constituiu mera regulamentação do uso, não exigindo quórum qualificado (e-STJ, fls. 538 a 546). Contra essa decisão, CHRISTIAN interpôs recurso especial, com fundamento nas alíneas a e c do inciso III do art. 105 da Constituição Federal. Apontou violação dos arts. 48 da Lei nº 8.245/91; 1.335, I, do Código Civil; e 19 da Lei nº 4.591/64. Reiterou que a locação por curta temporada não descaracteriza a destinação residencial do imóvel, não se confunde com hospedagem, e que a proibição imposta pela assembleia viola seu direito de propriedade, exigindo quórum qualificado para alteração da convenção. Suscitou, ainda, dissídio jurisprudencial com julgado do Tribunal de Justiça de Goiás (e-STJ, fls. 550 a 562). O recurso especial foi inadmitido na origem pela Presidência da Seção de Direito Privado do TJSP, sob os fundamentos de não demonstração de vulneração aos dispositivos arrolados, incidência da Súmula nº 7 do STJ e ausência de similitude fática (e-STJ, fls. 730 a 732). Seguiu-se agravo em recurso especial interposto por CHRISTIAN, que, em decisão monocrática da Presidência desta Corte Superior, dele não conheceu por ausência de impugnação específica de todos os fundamentos da decisão agravada (e-STJ, fls. 772 a 774). Irresignado, CHRISTIAN interpôs agravo interno (e-STJ, fls. 777 a 785), ao qual foi dado provimento para reconsiderar a decisão anterior e, em nova análise, conhecer do agravo em recurso especial, determinando sua autuação como recurso especial (e-STJ, fls. 879 a 881). O CONDOMÍNIO apresentou contrarrazões ao recurso especial, defendendo a manutenção do acórdão recorrido. Alegou que a atividade exercida por CHRISTIAN tem natureza comercial, análoga a hotelaria, o que contraria a convenção e afeta a segurança dos moradores, sendo válida a deliberação assemblear que visou apenas regulamentar o uso do imóvel de acordo com a sua finalidade. Preliminarmente, arguiu ausência dos pressupostos do recurso especial, como esgotamento das vias ordinárias, prequestionamento e reexame de matéria fático-probatória Súmula 7/STJ (e-STJ, fls. 573 a 588). É o relatório. EMENTA DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ASSEMBLEIA CONDOMINIAL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL POR CURTA TEMPORADA. PLATAFORMAS DIGITAIS. VEDAÇÃO APROVADA EM ASSEMBLEIA. CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO COM DESTINAÇÃO EXCLUSIVAMENTE RESIDENCIAL. DIREITO DE PROPRIEDADE. HARMONIZAÇÃO COM INTERESSES DA COLETIVIDADE. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. QUÓRUM QUALIFICADO. DESNECESSIDADE. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO COMPROVADO. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO. 1. Cuida-se de recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo que, em ação anulatória, reconheceu a validade de deliberação assemblear condominial proibitiva da locação de unidades autônomas por curta temporada mediante plataformas digitais. 2. Objetiva o recursal definir se a vedação a locação por curta temporada em condomínio com destinação exclusivamente residencial configura restrição indevida ao direito de propriedade do condômino e se exige alteração da convenção condominial, com aprovação por quórum qualificado de 2/3 dos condôminos. 3. Exercício do direito do condômino de usar, gozar e dispor de sua unidade autônoma não é absoluto, devendo ser realizado em conformidade com a destinação do edifício e os direitos dos demais condôminos, nos termos dos arts. 1.335 e 1.336, IV, do Código Civil. 4. Instância de origem, com base na análise do conjunto fático-probatório e da convenção do condomínio, concluiu que a locação por curtos períodos, caracterizada pela alta rotatividade de pessoas, assemelha-se à atividade de hospedagem e desvirtua a finalidade exclusivamente residencial do edifício, além de fragilizar a segurança da coletividade. 5. Modificação das premissas fáticas estabelecidas pelo Tribunal estadual, para afastar a natureza análoga à de hospedagem da atividade, demandaria o reexame de provas e a interpretação de cláusulas da convenção condominial, procedimentos vedados pelas Súmulas 5 e 7 do STJ. 6. Deliberação assemblear que proíbe a referida prática, fundamentada na preservação da destinação residencial do condomínio prevista na convenção, não constitui alteração do ato institutivo, mas sim ato de regulamentação do seu uso, circunstância que afasta a exigência de quórum qualificado de 2/3 dos condôminos. 7. Ausência de similitude fática entre o acórdão impugnado e o paradigma apresentado impede o conhecimento do recurso especial pela alínea c do permissivo constitucional. 8. Recurso especial não provido.