STJ AREsp 2548608

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DA INFRAESTRUTURA DE LOTEAMENTO. ALEGAÇÃO DE FORTUITO EXTERNO E CULPA EXCLUSIVA DE TERCEIROS. INOCORRÊNCIA. RISCO DO EMPREENDIMENTO. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. SÚMULA 543/STJ. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. APLICABILIDADE DO TEMA 971/STJ. DEVOLUÇÃO DA CORRETAGEM. POSSIBILIDADE. TEMA 938/STJ. REEXAME DE FATOS E CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO. 1. O atraso na entrega das obras de infraestrutura do loteamento, decorrente de exigências administrativas, entraves burocráticos e pandemia da Covid-19, não configura fortuito externo nem culpa exclusiva de terceiros, mas integra o risco da atividade econômica desenvolvida pela incorporadora. 2. Reconhecida a culpa exclusiva da vendedora, impõe-se a restituição integral e imediata das parcelas pagas pela adquirente, nos termos da Súmula 543/STJ. 3. É cabível a inversão da cláusula penal em desfavor da promitente vendedora, conforme entendimento firmado no Tema 971/STJ, de modo a assegurar equilíbrio contratual. 4. A restituição das despesas com corretagem é devida quando a resolução contratual decorre de inadimplemento da vendedora, consoante orientação consolidada no Tema 938/STJ. 5. A pretensão de revisão da conclusão quanto à inexistência de fortuito externo, à restituição integral das parcelas e à responsabilidade pelo pagamento da corretagem demandaria o reexame do acervo fático-probatório e das cláusulas contratuais, o que é vedado pela incidência das Súmulas 5 e 7/STJ. 6. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial. RELATÓRIO Trata-se de agravo em recurso especial interposto por MAANAIM ENGENHARIA CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA. (MAANAIM) contra decisão que não admitiu recurso especial manejado, por sua vez, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, assim ementado: DUPLA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. CONTRATO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA AFASTADA. ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA COMPROVADO NOS AUTOS. AUSÊNCIA DE RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. IPTU/ITU. RESPONSABILIDADE DA ADQUIRENTE PELO PERÍODO QUE TEVE A POSSE DO IMÓVEL. FIXAÇÃO DA VERBA HONORÁRIA COM BASE NO VALOR ATUALIZADO DA CAUSA. ALTERAÇÃO. NÃO COMPROVAÇÃO DO ALEGADO DANO MORAL. MERO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. HONORÁRIOS RECURSAIS. 1. A produção de prova oral se afigura desnecessária na demanda em que se discute questões contratuais, sendo suficiente a juntada do contrato e dos documentos a ele referentes. 2. O atraso na entrega das obras de infraestrutura do loteamento por culpa da promitente vendedora justifica a rescisão contratual. 3. Entraves burocráticos por parte do Poder Público e a ocorrência da pandemia causada pela COVID19 não caracterizam caso fortuito externo ou força maior a afastar a responsabilidade da loteadora, porquanto é inerente à própria atividade desenvolvida pela promitente vendedora. 4. Configurada a culpa exclusiva da promitente vendedora pela rescisão contratual, a restituição deve ser integral e imediata dos valores pagos pela promitente compradora, abarcando inclusive as despesas com comissão de corretagem. 5. Conforme entendimento firmado pelo STJ no julgamento do REsp nº 1.631.485/DF (Tema nº 971) é possível a inversão da cláusula penal em desfavor da promitente vendedora, a fim de garantir reciprocidade entre as penalidades impostas à adquirente e à fornecedora. 6. Demonstrada a transferência da posse, através do contrato de compra e venda, a adquirente tem o dever de recolher o IPTU/ITU, no período respectivo. 7. Os honorários advocatícios sucumbenciais devem ser fixados segundo ordem de preferência estabelecida no § 2º do art. 85 do CPC. 8. Não é cabível a condenação da Recorrida em danos morais, pelo mero descumprimento do contrato de compra e venda de imóvel. 9. Quanto à 1ª apelação, descabível a majoração dos honorários advocatícios, diante do seu parcial provimento. Em relação à 2ª apelação, evidenciada a sucumbência recursal, impende majorar a verba honorária fixada em desproveito da parte Autora. PRIMEIRA APELAÇÃO CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. SEGUNDA APELAÇÃO DESPROVIDA. Os embargos de declaração opostos por ambas as partes foram rejeitados. Nas razões do recurso especial, a agravante sustentou violação dos arts. 393, 399, 408, 722 e 724 do Código Civil e art. 12, § 3º, III, do Código de Defesa do Consumidor. Alegou, em síntese, (1) ocorrência de fortuito externo e culpa exclusiva de terceiros (Ministério Público, SANEAGO e SEMAD), a afastar sua responsabilidade; (2) possibilidade de retenção parcial das parcelas pagas, nos termos do contrato e da legislação aplicável; (3) impossibilidade de inversão da cláusula penal; (4) descabimento da devolução da corretagem, pois o serviço de intermediação foi efetivamente prestado. Foram apresentadas contrarrazões. O TJGO negou seguimento ao recurso especial, ensejando a interposição do presente agravo. É o relatório. EMENTA PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DA INFRAESTRUTURA DE LOTEAMENTO. ALEGAÇÃO DE FORTUITO EXTERNO E CULPA EXCLUSIVA DE TERCEIROS. INOCORRÊNCIA. RISCO DO EMPREENDIMENTO. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. SÚMULA 543/STJ. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. APLICABILIDADE DO TEMA 971/STJ. DEVOLUÇÃO DA CORRETAGEM. POSSIBILIDADE. TEMA 938/STJ. REEXAME DE FATOS E CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO. 1. O atraso na entrega das obras de infraestrutura do loteamento, decorrente de exigências administrativas, entraves burocráticos e pandemia da Covid-19, não configura fortuito externo nem culpa exclusiva de terceiros, mas integra o risco da atividade econômica desenvolvida pela incorporadora. 2. Reconhecida a culpa exclusiva da vendedora, impõe-se a restituição integral e imediata das parcelas pagas pela adquirente, nos termos da Súmula 543/STJ. 3. É cabível a inversão da cláusula penal em desfavor da promitente vendedora, conforme entendimento firmado no Tema 971/STJ, de modo a assegurar equilíbrio contratual. 4. A restituição das despesas com corretagem é devida quando a resolução contratual decorre de inadimplemento da vendedora, consoante orientação consolidada no Tema 938/STJ. 5. A pretensão de revisão da conclusão quanto à inexistência de fortuito externo, à restituição integral das parcelas e à responsabilidade pelo pagamento da corretagem demandaria o reexame do acervo fático-probatório e das cláusulas contratuais, o que é vedado pela incidência das Súmulas 5 e 7/STJ. 6. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial.