STJ AREsp 2903880

PROCESSUAL CIVIL. CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA ADQUIRIDA POR MEIO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA N. 211/STJ. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. SÚMULA N. 543/STJ. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. APLICAÇÃO DA SÚMULA N. 284/STF. 1. O Tribunal de origem não analisou nem implicitamente o art. 104 do Código Civil. Desse modo, impõe-se o não conhecimento do recurso especial por ausência de prequestionamento, entendido como o indispensável exame da questão pela decisão atacada, apto a viabilizar a pretensão recursal. Aplicação da Súmula n. 211/STJ 2. O acórdão embargado, de maneira clara e fundamentada, consignou que se aplica ao caso dos autos a Súmula n. 543/STJ porquanto, restando comprovado o inadimplemento do contrato pela construtora (atraso na entrega do imóvel), impõe-se a devolução ao autor da integralidade dos valores pagos no decorrer da avença, conforme disposto na sentença e no acórdão recorrido. Incidência da Súmula n. 83/STJ. 3. A jurisprudência desta Corte orienta-se no sentido de que a falta de particularização do dispositivo de lei federal a que os acórdãos recorrido e paradigma tenham dado interpretação discrepante constitui óbice ao exame do recurso especial fundado no permissivo constitucional da alínea "c". Inteligência da Súmula n. 284 do Supremo Tribunal Federal. Agravo conhecido. Recurso especial não conhecido. RELATÓRIO O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator): Cuida-se de agravo interposto por ERBE INCORPORADORA 001 S.A. contra decisão que obstou a subida de recurso especial. A parte agravante interpôs recurso especial, com fundamento no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO cuja ementa guarda os seguintes termos (fl. 361): APELAÇÃO CÍVEL. CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DO UNIDADE IMOBILIÁRIA ADQUIRIDA POR MEIO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. APLICAÇÃO DAS TESES FIRMADS QUANDO DO JULGAMENTO DO TEMA 966 PELO STJ EM SEDE DE JULGAMENTO DOS RECURSOS REPETIVIDOS. HABITE-SE CONCEDIDO E AVERBADO SOMENTE MESES DEPOIS DA DATA PREVISTA PARA A ENTREGA DO IMÓVEL. FATO QUE IMPEDIU A AQUISIÇÃO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO PARA O PAGAMENTO DO SALDO DEVEDOR UMA VEZ QUE É SOMENTE DEPOIS DO HABITE-SE OS AGENTES FINANCEIROS AUTORIZAM O FINANCIAMENTO. DIREITO DE RESCISÃO DO CONTRATO, POR FATO IMPUTÁVEL AO VENDEDOR. DIREITO À RESTITUIÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA DOS VALORES PAGOS. APLICAÇÃO DA SÚMULA 543 DO STJ: "NA HIPÓTESE DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL SUBMETIDO AO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, DEVE OCORRER A IMEDIATA RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS PELO PROMITENTE COMPRADOR - INTEGRALMENTE, EM CASO DE CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR/CONSTRUTOR, OU PARCIALMENTE, CASO TENHA SIDO O COMPRADOR QUEM DEU CAUSA AO DESFAZIMENTO." (SÚMULA N. 543, SEGUNDA SEÇÃO, JULGADO EM 26/8/2015, DJE DE 31/8/2015.). SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. Embargos de declaração rejeitados (fl. 387): EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. PREQUESTIONAMENTO. TODOS OS PONTOS LEVANTADAS FORAM DEVIDAMENTE ENFRENTADOS. PRETENSÃO DE CONFERIR EFEITOS INFRINGENTES AOS EMBARGOS FORA DAS HIPÓTESES ADMITIDAS EM LEI. VIA DOS EMBARGOS QUE NÃO COMPORTA A REVISÃO E NOVO JULGAMENTO DO RECURSO, MESMO QUE A PRETEXTO DE PROMOVER A INTEGRAÇÃO DA DECISÃO. REJEIÇÃO DOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. No recurso especial, a parte recorrente alega violação dos arts. 104 do Código Civil e 67-A da Lei n. 13.786/2018. Sustenta que (fl. 400): .. dúvidas não restam da legalidade e eficácia do contrato firmado entre as partes. A hipótese dos autos gira em torno de contratos livremente negociados e celebrados por agentes capazes, com objeto lícito, possível e determinado e da forma prescrita em lei, estando presentes todos os requisitos de validade do negócio jurídico exigidos pelo art. 104 do Código Civil. Por consequência, o negócio jurídico tornou-se perfeito e acabado, vinculando as partes em relação às estipulações constantes do instrumento. Assevera, por fim, que (fl. 400): .. deve ser considerando que no momento da devolução, a Incorporadora ainda tem direito de reter os valores correspondentes aos impostos reais incidentes sobre o imóvel; cotas de condomínio e contribuições devidas a associações de moradores; valor correspondente à fruição do imóvel, equivalente à 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die; e demais encargos incidentes sobre o imóvel e despesas previstas no contrato (vide incisos do §2º do artigo 67-A do referido Diploma Legal). Desta maneira, não poderá o interesse individual do adquirente cuja unidade autônoma é objeto de resolução contratual sobrepujar-se ao interesse coletivo, assim considerado o universo dos demais promissários compradores, sob pena de comprometimento da própria consecução da atividade incorporativa, ainda que finalizadas as obras do empreendimento, tendo em vista a necessidade de observância de todos os requisitos legais para a extinção do patrimônio de afetação. Aponta divergência jurisprudencial. Foram apresentadas contrarrazões ao recurso especial (fls. 437-400). Sobreveio o juízo de admissibilidade negativo na instância de origem (fls. 442-446), o que ensejou a interposição do presente agravo. Não foi apresentada contraminuta do agravo (fl. 457). É, no essencial, o relatório. EMENTA PROCESSUAL CIVIL. CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA ADQUIRIDA POR MEIO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA N. 211/STJ. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. SÚMULA N. 543/STJ. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. APLICAÇÃO DA SÚMULA N. 284/STF. 1. O Tribunal de origem não analisou nem implicitamente o art. 104 do Código Civil. Desse modo, impõe-se o não conhecimento do recurso especial por ausência de prequestionamento, entendido como o indispensável exame da questão pela decisão atacada, apto a viabilizar a pretensão recursal. Aplicação da Súmula n. 211/STJ 2. O acórdão embargado, de maneira clara e fundamentada, consignou que se aplica ao caso dos autos a Súmula n. 543/STJ porquanto, restando comprovado o inadimplemento do contrato pela construtora (atraso na entrega do imóvel), impõe-se a devolução ao autor da integralidade dos valores pagos no decorrer da avença, conforme disposto na sentença e no acórdão recorrido. Incidência da Súmula n. 83/STJ. 3. A jurisprudência desta Corte orienta-se no sentido de que a falta de particularização do dispositivo de lei federal a que os acórdãos recorrido e paradigma tenham dado interpretação discrepante constitui óbice ao exame do recurso especial fundado no permissivo constitucional da alínea "c". Inteligência da Súmula n. 284 do Supremo Tribunal Federal. Agravo conhecido. Recurso especial não conhecido.