STJ AREsp 2528280

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. PROGRAMA "MINHA CASA, MINHA VIDA". INADIMPLEMENTO. NÃO APROVAÇÃO DO FINANCIAMENTO. CONDIÇÃO RESOLUTIVA CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. CORRETAGEM. DANOS MORAIS. REEXAME DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E PROVAS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS 5 E 7/STJ. DEFICIÊNCIA NA FUNDAMENTAÇÃO. SÚMULA 284/STF. 1. Recurso especial interposto contra acórdão que manteve sentença de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, determinando a restituição integral dos valores pagos, inclusive comissão de corretagem, e a condenação em danos morais. 2. Inviável o conhecimento da alegada violação dos arts. 418 e 476 do Código Civil, pois o Tribunal de origem reconheceu a rescisão por impossibilidade material de cumprimento, sem culpa da consumidora, com base na condição resolutiva contratual e em elementos fáticos e probatórios, cujo reexame é vedado em recurso especial (Súmulas n. 5 e 7/STJ). 3. Alegação de afronta a Súmula n. 543 do STJ é imprestável para fins de recurso especial, que se destina à análise de violação de lei federal (art. 105, III, da CF). 4. A questão relativa a devolução da comissão de corretagem (arts. 722 e 725 do CC) foi enfrentada pelo Tribunal local, que concluiu pela restituição em virtude da resolução contratual, entendimento que não pode ser revisto nesta instância especial, ante os óbices das Súmulas 5 e 7 do STJ. 5. Tese de aplicação do art. 67-A, § 5º, da Lei n. 4.591/64, com redação da Lei n. 13.786/2018, afastada pelo acórdão recorrido diante das cláusulas específicas do contrato e das circunstâncias fáticas, matéria insuscetível de revisão em recurso especial (Súmulas n. 5 e 7 do STJ). 6. Condenação em danos morais mantida pelo Tribunal estadual com base na análise da prova produzida. Pretensão de afastá-la esbarra na Súmula n. 7 do STJ. Ademais, a ausência de demonstração específica de como os arts. 884 e 944 do CC teriam sido violados revela deficiência de fundamentação (Súmula n. 284 do STF). 7. Agravo em recurso especial conhecido. Recurso especial desprovido. RELATÓRIO Trata-se de agravo em recurso especial interposto por MNR6 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A., CEDRO EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA (MNR6 e CEDRO) contra decisão que não admitiu seu apelo nobre manejado com fundamento no art. 105, III, alíneas a e c, da Constituição Federal, em face de acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, assim ementado: Apelação cível. Incorporação imobiliária. Não obtenção do financiamento. Condição resolutiva prevista em contrato. Rescisão. Inaplicabilidade da cláusula de retenção. Restituição das partes ao status quo ante. Devolução integral dos valores pagos, inclusive comissão de corretagem. O caso concreto não é de retenção de parcela alguma, mas de devolução integral dos valores pagos, considerando a existência de condição resolutiva com previsão de "cancelamento" do contrato em caso de não obtenção do financiamento. Ainda que assim não fosse, o distrato não teria decorrido de desistência imotivada, arrependimento nem culpa dos adquirentes, mas sim por força da impossibilidade material de seu cumprimento, decorrente da não obtenção de crédito imobiliário. A incorporadora sabia, ou devia saber, da impossibilidade material de manutenção da avença sem a aprovação do financiamento nos valores que o autor pretendia e que ela, a julgar pelo seu comportamento, julgava possível lograr. O malogro da obtenção do crédito, nestas circunstâncias, não pode equiparar-se à simples desistência, mas sim à impossibilidade de cumprimento do ajustado, por fato não imputável ao promitente comprador, com a restituição dos contraentes ao status quo ante e devolução integral das quantias desembolsadas, inclusive comissão de corretagem. Não se justifica a pretensão recursal de retenção da verba de comissão de corretagem. A tese vinculante fixada pelo STJ no Tema Repetitivo n.º 938 afasta a pretensão do adquirente de reaver a comissão de corretagem pela exclusiva causa de pedir de reputar abusiva a sua transferência ao comprador. Mas daí não segue que, em caso de rescisão do contratual, a comissão não deva integrar o conceito de "parcelas pagas pelo promitente comprador", para efeito da devolução integral ou parcial de que trata a Súmula nº 543-STJ. Negado provimento ao recurso. Nas razões do agravo, MNR6 e CEDRO apontaram (1) a inaplicabilidade da Súmula n. 7 do STJ, argumentando que o recurso especial não exige reexame de provas, mas apenas a análise de questões de direito; (2) a inaplicabilidade da Súmula n. 283 do STF, sustentando que todos os fundamentos autônomos do acórdão recorrido foram devidamente impugnados; (3) a inaplicabilidade da Súmula n. 284 do STF, defendendo que as razões do recurso especial possuem lógica, clareza e correlação com os fundamentos do acórdão recorrido; (4) a necessidade de reforma da decisão de inadmissibilidade para que se conheça do recurso especial e dê-lhe provimento, com base na violação de dispositivos legais e dissídio jurisprudencial. Houve apresentação de contraminuta por FERNANDA DE FREITAS SANTOS (Fernanda), defendendo que o agravo não merece provimento, pois os óbices sumulares aplicados pela decisão de inadmissibilidade são pertinentes e suficientes para impedir o trânsito do recurso especial (e-STJ, fls. 712-734). É o relatório. EMENTA CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. PROGRAMA "MINHA CASA, MINHA VIDA". INADIMPLEMENTO. NÃO APROVAÇÃO DO FINANCIAMENTO. CONDIÇÃO RESOLUTIVA CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. CORRETAGEM. DANOS MORAIS. REEXAME DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E PROVAS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS 5 E 7/STJ. DEFICIÊNCIA NA FUNDAMENTAÇÃO. SÚMULA 284/STF. 1. Recurso especial interposto contra acórdão que manteve sentença de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, determinando a restituição integral dos valores pagos, inclusive comissão de corretagem, e a condenação em danos morais. 2. Inviável o conhecimento da alegada violação dos arts. 418 e 476 do Código Civil, pois o Tribunal de origem reconheceu a rescisão por impossibilidade material de cumprimento, sem culpa da consumidora, com base na condição resolutiva contratual e em elementos fáticos e probatórios, cujo reexame é vedado em recurso especial (Súmulas n. 5 e 7/STJ). 3. Alegação de afronta a Súmula n. 543 do STJ é imprestável para fins de recurso especial, que se destina à análise de violação de lei federal (art. 105, III, da CF). 4. A questão relativa a devolução da comissão de corretagem (arts. 722 e 725 do CC) foi enfrentada pelo Tribunal local, que concluiu pela restituição em virtude da resolução contratual, entendimento que não pode ser revisto nesta instância especial, ante os óbices das Súmulas 5 e 7 do STJ. 5. Tese de aplicação do art. 67-A, § 5º, da Lei n. 4.591/64, com redação da Lei n. 13.786/2018, afastada pelo acórdão recorrido diante das cláusulas específicas do contrato e das circunstâncias fáticas, matéria insuscetível de revisão em recurso especial (Súmulas n. 5 e 7 do STJ). 6. Condenação em danos morais mantida pelo Tribunal estadual com base na análise da prova produzida. Pretensão de afastá-la esbarra na Súmula n. 7 do STJ. Ademais, a ausência de demonstração específica de como os arts. 884 e 944 do CC teriam sido violados revela deficiência de fundamentação (Súmula n. 284 do STF). 7. Agravo em recurso especial conhecido. Recurso especial desprovido.