STJ REsp 1967770

Direito civil. Recurso especial. Indenização por atraso na entrega de imóvel. Ilegitimidade passiva. Cláusula penal moratória. Recurso não conhecido. I. Caso em exame 1. Recurso especial interposto por empresa imobiliária contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que condenou as rés ao pagamento de cláusula penal moratória e indenização por danos morais, em ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos morais e materiais, decorrente de atraso na entrega de imóvel. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em saber se é possível o reexame de provas para afastar a ilegitimidade passiva da corré e a aplicação do Tema 996 do STJ, bem como a validade das cláusulas contratuais e a ausência de atraso na conclusão das obras. III. Razões de decidir 3. A parte recorrente não especificou a omissão do acórdão, inviabilizando o conhecimento do recurso especial quanto à alegada ofensa ao art. 1.022, II, do CPC, conforme Súmula 284/STF. 4. A ilegitimidade passiva da corré demandaria reexame de provas, o que é incompatível com o recurso especial, nos termos da Súmula 7/STJ. 5. A alegação de exceção de não cumprimento de contrato e ausência de atraso na entrega do imóvel exigiria a alteração da moldura fática do acórdão recorrido, inviável em sede de recurso especial. 6. A decisão recorrida está em consonância com a jurisprudência do STJ, aplicando-se a Súmula 83 do STJ. IV. Dispositivo e tese 7. Resultado do Julgamento: Recurso não conhecido. Tese de julgamento: 1. A ilegitimidade passiva e a exceção de não cumprimento de contrato não podem ser reexaminadas em recurso especial. 2. A decisão recorrida em consonância com a jurisprudência do STJ não permite o conhecimento do recurso especial. Dispositivos relevantes citados:CPC, art. 1.022, II; CC, art. 265; CC, art. 421; CC, art. 476; CDC, art. 51. Jurisprudência relevante citada:STJ, AgInt no REsp 1.872.035/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 14/4/2025; STJ, AgInt no AREsp 1.733.971/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 8/6/2021; STJ, AgInt no REsp 2.003.066/PA, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 29/5/2023. RELATÓRIO O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (relator): Cuida-se de recurso especial interposto por ITAQUITI EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA., com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas "a", da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO assim ementado (fls.420-433): VENDA E COMPRA DE IMÓVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER, C. C. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. Parcial procedência. Rés condenadas ao pagamento da cláusula penal moratória e indenização por danos morais no valor de R$ 15.000,00. - Preliminar de ilegitimidade de parte. Requeridas se associaram para a realização do empreendimento, atuando de forma conjunta na relação de consumo e por isso respondem solidariamente. - Mérito. Atraso inequívoco na entrega do bem. Abusiva a cláusula de 24 meses para a conclusão da obra, contados da data da assinatura do contrato de financiamento. Prazo certo que deve estar previsto de forma clara e expressa, o qual não pode estar vinculado à concessão do financiamento. Termo inicial a partir da data de vencimento da primeira parcela junto à ré, como pleiteado pelo adquirente, admitida uma tolerância de 180 dias. Entendimento consolidado no julgamento do R Esp nº 1.729.593/SP, do E. STJ, sob o rito das demandas repetitivas. Tema 996. Impossibilidade de se reconhecer a data da expedição do habite-se como termo de conclusão da obra, porquanto o imóvel não estava disponível para ocupação. Aplicação da Súmula nº 160 deste E. Tribunal de Justiça. Inadimplemento por culpa das vendedoras. Inaceitável a alegação da exceção do contrato não cumprido, uma vez que não restou comprovado que o autor foi comunicado a respeito do pagamento das despesas com a lavratura da escritura e registro do imóvel. Período da mora deve ser computado a partir da data do prazo previsto para a entrega do bem até a data em que foi disponibilizado para o autor. Confirmada a inadimplência das requeridas, o comprador deve ser indenização pelos prejuízos decorrentes do atraso. Multa penal moratória aplicável. Rés deverão pagar o valor correspondente a 0,5% ao mês sobre o valor pago pelo autor, acrescido de correção monetária conforme estipulado no contrato, e juros de mora de 1% ao mês desde a citação, até a entrega das chaves. Taxa condominial e IPTU de responsabilidade das vendedoras enquanto o adquirente não for imitido na posse. Danos morais afastados. Mero dissabor decorrente de inadimplemento contratual não implica no dever de indenizar. Sentença reformada. RECURSO DAS RÉS PARCIALMENTE PROVIDO. Rejeitados os embargos de declaração opostos (fls. 468-474 ). A parte recorrente alega, preliminarmente, a nulidade do acórdão ante a ausência de acolhimento dos embargos de declaração opostos para fins de prequestionamento, violando o art. 1.022, inciso II do CPC (fls. 440). No mérito, requer a reforma do acórdão em relação à ilegitimidade da corré Construtora Altana, violando o art. 265 do CC, e a inaplicabilidade do Tema 996 do STJ ao caso, violando o art. 1.040, inciso I do CPC (fls. 441-443). Alegaram ainda a violação do art. 421 do CC e do art. 51 do CDC, defendendo a validade das cláusulas contratuais e a ausência de atraso na conclusão das obras (fls. 444-448). Por fim, argumentaram a violação do art. 476 do CC, justificando a retenção das chaves devido à inadimplência do recorrido (fls. 449-451). Apresentadas as contrarrazões (fls.479-487), sobreveio o juízo de admissibilidade positivo da instância de origem (fls. 488-490). É, no essencial, o relatório. EMENTA Direito civil. Recurso especial. Indenização por atraso na entrega de imóvel. Ilegitimidade passiva. Cláusula penal moratória. Recurso não conhecido. I. Caso em exame 1. Recurso especial interposto por empresa imobiliária contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que condenou as rés ao pagamento de cláusula penal moratória e indenização por danos morais, em ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos morais e materiais, decorrente de atraso na entrega de imóvel. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em saber se é possível o reexame de provas para afastar a ilegitimidade passiva da corré e a aplicação do Tema 996 do STJ, bem como a validade das cláusulas contratuais e a ausência de atraso na conclusão das obras. III. Razões de decidir 3. A parte recorrente não especificou a omissão do acórdão, inviabilizando o conhecimento do recurso especial quanto à alegada ofensa ao art. 1.022, II, do CPC, conforme Súmula 284/STF. 4. A ilegitimidade passiva da corré demandaria reexame de provas, o que é incompatível com o recurso especial, nos termos da Súmula 7/STJ. 5. A alegação de exceção de não cumprimento de contrato e ausência de atraso na entrega do imóvel exigiria a alteração da moldura fática do acórdão recorrido, inviável em sede de recurso especial. 6. A decisão recorrida está em consonância com a jurisprudência do STJ, aplicando-se a Súmula 83 do STJ. IV. Dispositivo e tese 7. Resultado do Julgamento: Recurso não conhecido. Tese de julgamento: 1. A ilegitimidade passiva e a exceção de não cumprimento de contrato não podem ser reexaminadas em recurso especial. 2. A decisão recorrida em consonância com a jurisprudência do STJ não permite o conhecimento do recurso especial. Dispositivos relevantes citados:CPC, art. 1.022, II; CC, art. 265; CC, art. 421; CC, art. 476; CDC, art. 51. Jurisprudência relevante citada:STJ, AgInt no REsp 1.872.035/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 14/4/2025; STJ, AgInt no AREsp 1.733.971/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 8/6/2021; STJ, AgInt no REsp 2.003.066/PA, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 29/5/2023.