STJ AREsp 2696660

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DIREITO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA EM FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. TAXA DE MANUTENÇÃO DE LOTEAMENTO. ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL EM HASTA PÚBLICA. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE POR DÉBITOS ANTERIORES. AGRAVO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 1. O Tribunal de origem, soberano na análise do conjunto fático-probatório, concluiu que a dívida em cobrança se refere a taxas de manutenção de loteamento, possuindo, portanto, natureza de obrigação pessoal, e não condominial (propter rem). Assentou, ademais, que o edital da hasta pública não impôs ao arrematante a responsabilidade pelos débitos anteriores à arrematação. 2. A pretensão recursal, ao insistir na tese de que a obrigação é propter rem e que a arrematante deve por ela responder, demanda, inevitavelmente, a reanálise das premissas fáticas estabelecidas no acórdão recorrido, notadamente a natureza jurídica da entidade credora e as disposições contidas no edital do leilão. Tal procedimento é vedado em recurso especial, por força do óbice contido na Súmula n. 7 do STJ. 3. A correta aplicação da Súmula n. 7 do STJ pela Presidência do Tribunal bandeirante impõe a manutenção da decisão que inadmitiu o recurso especial, o que conduz ao não provimento do presente Agravo. 4. Agravo em recurso especial conhecido e não provido. RELATÓRIO Trata-se de agravo em recurso especial interposto por ADMINISTRADORA JARDIM ACAPULCO LTDA. (ADMINISTRADORA) contra decisão que não admitiu recurso especial manejado, por sua vez, com fundamento no art. 105, III, a, da Constituição Federal em face de acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, Rel. Des. Augusto Rezende, assim ementado: Cumprimento de sentença. Cobrança de taxa de conservação de loteamento. Impugnação de coexecutada acolhida. Extinção parcial da execução em relação a arrematante do lote. Decisão interlocutória que desafia agravo de instrumento. Conhecimento. Alegada natureza propter rem da dívida. Inadmissibilidade. Obrigação de caráter pessoal e não real. Precedentes da Câmara. Eventual vínculo por suposta previsão em contrato padrão arquivado no CRI que não autoriza por si só a responsabilização ilimitada de todos os sucessores do comprador. Edital de praça que não atribui o ônus ao arrematante. Exclusão da arrematante mantida. Recurso improvido. (e-STJ, fl. 110) Os embargos de declaração de SAMS ADMINISTRAÇÃO E EMPREENDIMENTOS LTDA. (SAMS) foram acolhidos unicamente para majorar a verba honorária de sucumbência (e-STJ, fls. 128-130). Os embargos de declaração de ADMINISTRADORA foram rejeitados (e-STJ, fls. 148-150). Nas razões do recurso especial (e-STJ, fls. 154-179), ADMINISTRADORA apontou violação dos arts. 489, 926 e 1.022 do Código de Processo Civil; do art. 1.345 do Código Civil; e dos arts. 24, 26 e 29 da Lei nº 6.766/1979. Sustentou, em apertada síntese, que (1) o Tribunal de origem incorreu em negativa de prestação jurisdicional, pois, mesmo instado por meio de embargos de declaração, deixou de se manifestar sobre as teses e os dispositivos legais invocados, notadamente quanto a natureza jurídica da recorrente como administradora de loteamento e não como associação de moradores, bem como sobre a ciência inequívoca da arrematante acerca dos débitos; (2) a decisão recorrida violou o dever de uniformização da jurisprudência, ao aplicar precedentes relativos a associações de moradores a um caso de loteamento administrado por sociedade empresária, cuja obrigação de pagamento das taxas de manutenção decorre de contrato padrão registrado; (3) a obrigação de pagamento das taxas de manutenção possui natureza propter rem, vinculando o adquirente do imóvel, nos termos do art. 1.345 do Código Civil e da Lei de Parcelamento do Solo Urbano; e (4) a arrematante, SAMS, tinha plena ciência da existência dos débitos, pois tal informação constava expressamente do edital de leilão, o que a torna responsável pelo pagamento da dívida. Foram apresentadas contrarrazões ao recurso especial por SAMS (e-STJ, fls. 190-216), nas quais se argumentou, preliminarmente, pela inadmissibilidade do recurso por incidência das Súmulas n. 5, 7 e 83 do STJ, bem como pela ausência de relevância da questão federal. No mérito, defendeu a manutenção do acórdão, reiterando a natureza pessoal da obrigação, a condição de aquisição originária da propriedade pela arrematação e a sub-rogação do crédito no preço do leilão. A Presidência da Seção de Direito Privado do Tribunal de origem inadmitiu o recurso especial (e-STJ, fls. 245-247), com base nos seguintes fundamentos: (1) inocorrência de violação do art. 1.022 do CPC, pois as questões foram devidamente apreciadas no acórdão; (2) ausência de demonstração de vulneração aos demais dispositivos legais arrolados, por deficiência na fundamentação; e (3) incidência do óbice da Súmula n. 7 do STJ, uma vez que a revisão do julgado demandaria o reexame de provas e das circunstâncias fáticas do processo. Nas razões do agravo (e-STJ, fls. 251-267), ADMINISTRADORA refutou os fundamentos da decisão de inadmissibilidade, afirmando que (1) foram devidamente impugnados os fundamentos da decisão agravada; (2) não se busca o reexame de provas, mas sim a revaloração jurídica dos fatos incontroversos e a correta aplicação da legislação federal; (3) a questão é de direito, consistente na definição da natureza jurídica da obrigação e dos efeitos da arrematação judicial quando há previsão de débitos no edital; (4) a decisão de inadmissibilidade adentrou indevidamente no mérito do recurso especial, usurpando a competência desta Corte Superior. Houve contraminuta de SAMS sustentando (1) o não conhecimento do agravo por ausência de impugnação específica aos fundamentos da decisão agravada, nos termos da Súmula n. 182 do STJ; (2) a manutenção da decisão de inadmissibilidade, porquanto a pretensão recursal de fato esbarra nos óbices das Súmulas n. 5, 7 e 83 do STJ e 284 do STF; e (3) no mérito, o acerto do acórdão recorrido (e-STJ, fls. 276-307). É o relatório. EMENTA AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DIREITO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA EM FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. TAXA DE MANUTENÇÃO DE LOTEAMENTO. ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL EM HASTA PÚBLICA. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE POR DÉBITOS ANTERIORES. AGRAVO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 1. O Tribunal de origem, soberano na análise do conjunto fático-probatório, concluiu que a dívida em cobrança se refere a taxas de manutenção de loteamento, possuindo, portanto, natureza de obrigação pessoal, e não condominial (propter rem). Assentou, ademais, que o edital da hasta pública não impôs ao arrematante a responsabilidade pelos débitos anteriores à arrematação. 2. A pretensão recursal, ao insistir na tese de que a obrigação é propter rem e que a arrematante deve por ela responder, demanda, inevitavelmente, a reanálise das premissas fáticas estabelecidas no acórdão recorrido, notadamente a natureza jurídica da entidade credora e as disposições contidas no edital do leilão. Tal procedimento é vedado em recurso especial, por força do óbice contido na Súmula n. 7 do STJ. 3. A correta aplicação da Súmula n. 7 do STJ pela Presidência do Tribunal bandeirante impõe a manutenção da decisão que inadmitiu o recurso especial, o que conduz ao não provimento do presente Agravo. 4. Agravo em recurso especial conhecido e não provido.