STJ AREsp 2897174

AGRAVOS EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. FUNDAMENTO DO ACÓRDÃO NÃO IMPUGNADO. SÚMULA N. 283/STF. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA N. 7/STJ. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. DANO MORAL. NÃO CONFIGURAÇÃO. MERO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. APLICAÇÃO DA TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. PEDIDO DE REFORMA. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N. 7/STJ. 1. A ausência de impugnação a fundamento do acórdão recorrido suficiente para mantê-lo hígido atrai a incidência, por analogia, da Súmula n. 283 do Supremo Tribunal Federal. 2. A revisão da conclusão do Tribunal de origem sobre a inexistência de caso fortuito ou de força maior para justificar o atraso na entrega da obra demandaria o reexame de fatos e provas, providência vedada em recurso especial, nos termos da Súmula n. 7 do Superior Tribunal de Justiça. 3. A jurisprudência desta Corte Superior é firme no sentido de que o atraso na entrega do imóvel gera para o promitente-comprador o direito à indenização por lucros cessantes, cujo prejuízo é presumido e decorre da simples privação do uso do bem, sendo cabível a condenação ainda que se trate de imóvel adquirido no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida. 4. O simples inadimplemento contratual, consubstanciado no atraso de poucos meses na entrega de imóvel, não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, exigindo-se a demonstração de circunstâncias excepcionais que configurem lesão a direito da personalidade, o que não ocorreu na hipótese. 5. No caso, o Tribunal de origem, soberano na análise das provas, concluiu pela ocorrência do adimplemento substancial ao considerar ínfimo o período de atraso na entrega da obra (inferior a quatro meses), afastando o pedido de resolução do contrato. A reforma dessa conclusão encontra óbice na Súmula n. 7/STJ. 6. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial interposto por WILLIAN SUTIL DA SILVA E OUTROS. Agravo conhecido para conhecer parcialmente do recurso interposto por MONTE AZUL INCORPORAÇÃO E EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e CONDOMÍNIO MIRANTE II SPE LTDA. e, nessa extensão, dar-lhe parcial provimento. RELATÓRIO Trata-se de agravos interpostos por MONTE AZUL INCORPORAÇÃO E EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e CONDOMÍNIO MIRANTE II SPE LTDA. e WILLIAN SUTIL DA SILVA E OUTROS contra a decisão que negou seguimento aos recursos especiais que interpuseram . Os apelos extremos, fundamentado no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal, impugnam o acórdão proferido pelo Tribunal Regional Federal da 4ª Região assim ementado: "PROCESSUAL CIVIL. ADMINISTRATIVO. APELAÇÃO CÍVEL. SFH. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA CEF, DA CONSTRUTORA, DA VENDEDORA E DA INCORPORADORA. LUCROS CESSANTES/DANOS EMERGENTES. BASE DE CÁLCULO. JUROS MORATÓRIOS. DANOS MORAIS. A responsabilidade da CEF e da construtora/vendedora/incorporadora pelos danos (materiais e morais) suportados pela parte autora em razão de atraso na obra é solidária e decorre do fato de todas terem descumprido o convencionado, já que o banco, além de agente financeiro, atua também como fiscalizador de prazos e da qualidade da obra, gerindo os recursos financeiros e técnicos juntamente com a construtora/incorporadora/vendedora e interferindo diretamente na execução do projeto. Remanesce a responsabilidade exclusiva da construtora/incorporadora por eventual inobservância do prazo constante do contrato de promessa de compra e venda, com base no Tema 966 do STJ e no entendimento da 2ª Seção deste TRF. A Construtora responsável pelo atraso na conclusão da unidade imobiliária deve arcar com a devolução dos juros de obra ao mutuário solidariamente à CEF. Ausente a análise técnica e a prévia autorização de prorrogação do prazo de entrega da construção pela CEF, a mera anuência da Comissão de Representantes dos mutuários é insuficiente para autorizar a reprogramação do cronograma de obras, conforme já decidido por unanimidade por esta 12ª Turma ao julgar a AC nº 5031447-20.2020.4.04.7000/PR (Relatoria da Desembargadora Federal Gisele Lemke, com acórdão e voto juntados aos autos em 15/02/2023). Os lucros cessantes/danos emergentes devem incidir a partir da data do evento danoso (atraso na entrega da obra) até a data de disponibilização das chaves. O valor da indenização equivale, por mês, a 0,5% do valor atualizado do imóvel (importância atribuída ao imóvel à época da contratação, devidamente atualizada pelo IPCA-E até a data do evento danoso), acrescido de juros moratórios entre a data do evento danoso e a data do efetivo pagamento. Esta 12ª Turma recentemente adotou o posicionamento de que os danos morais presumíveis in re ipsa por atraso na entrega de imóvel somente se caracterizam quando tal demora perdurar por mais de seis meses após a data estipulada para essa finalidade nos contratos de compromisso de compra e venda e de financiamento. Esse prazo não possui relação com a tolerância de cento e oitenta dias inserida em muitos desses contratos; consiste, apenas, em um período razoável para atrasos no âmbito da construção civil, que, sabidamente, ocorrem com frequência. Ultrapassados os seis meses iniciais de atraso, cada mês adicional de mora transcorrido em sua integralidade gerará a cada um dos mutuários integrantes do contrato o direito a receber R$ 1.000,00 (mil reais) como reparação por danos morais, até o limite máximo de R$ 10.000,00 (dez mil reais) por adquirente. Pretende-se, assim, conceder tratamento equânime a todos os adquirentes que tenham suportado atrasos superiores a seis meses, seja por um, seja por dez meses adicionais de mora. Indenização por danos morais incabível no caso, em que o atraso na conclusão da obra perdurou por pouco mais de quatro meses." (e-STJ fl. 575) No primeiro recurso, MONTE AZUL INCORPORAÇÃO E EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e CONDOMÍNIO MIRANTE II SPE LTDA. apontam violação dos artigos 48, § 2º, da Lei nº 4.591/1964; 393 do Código Civil; e 186 e 927, também do Código Civil, além de dissídio jurisprudencial. Sustentam, em primeiro lugar, a plena validade da cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias para a entrega do imóvel. Argumentam que tal previsão contratual, longe de ser abusiva, encontra amparo na legislação de regência, especificamente no art. 48, § 2º, da Lei de Incorporações Imobiliárias, e reflete os usos e costumes do setor da construção civil. Alegam que a desconsideração deste prazo pelo Tribunal de origem ofende a referida norma federal. Defendem, ademais, a ausência de mora de sua parte, atribuindo o atraso na conclusão da obra a fato de terceiro, o que caracterizaria caso fortuito ou força maior. Detalham que a finalização do empreendimento foi obstada pela conduta ilícita de posseiros em imóvel vizinho, que impediram a realização de obras essenciais de ligação da rede de esgoto, indispensáveis à expedição do "Habite-se". Asseveram que tal circunstância, imprevisível e inevitável, rompe o nexo de causalidade e afasta sua responsabilidade, nos termos do artigo 393 do Código Civil. Como corolário da alegada inexistência de mora, pugnam pelo afastamento da condenação à restituição dos juros de obra e ao pagamento de lucros cessantes. De forma subsidiária, quanto aos lucros cessantes, aduzem que o imóvel, adquirido por meio do programa "Minha Casa, Minha Vida", possui destinação exclusiva para moradia própria, sendo vedada sua exploração econômica. Apontam, nesse ponto, dissídio jurisprudencial com o entendimento do Tribunal Regional Federal da 5ª Região, que afastaria a presunção de prejuízo em casos análogos. Por fim, insurgem-se contra os fundamentos do acórdão que estabelecem critérios para a configuração do dano moral. Argumentam que o mero inadimplemento contratual, consistente no atraso da obra, não é suficiente, por si só, para gerar dano moral indenizável, o que configuraria ofensa aos artigos 186 e 927 do Código Civil. Também neste tópico, invocam a existência de divergência jurisprudencial. Contrarrazões de WILLIAN SUTIL DA SILVA E OUTROS às fls. 677/682, do e-STJ. No segundo recurso, WILLIAN SUTIL DA SILVA E OUTROS apontam, além de dissídio jurisprudencial, violação do art. 475 do Código Civil. Sustentam, em síntese, que o Tribunal de origem, ao aplicar a teoria do adimplemento substancial para afastar o direito à resolução do contrato, mesmo diante do incontroverso atraso na entrega do imóvel por culpa exclusiva das recorridas, teria negado vigência ao referido dispositivo legal. Defende que a faculdade de extinguir o negócio jurídico em face do inadimplemento é um direito potestativo da parte lesada, não cabendo ao Poder Judiciário impor a manutenção de um vínculo contratual rompido pela quebra de confiança. Aponta, ainda, a existência de dissídio jurisprudencial notório com a jurisprudência desta Corte Superior, em especial com o entendimento consolidado na Súmula 543/STJ. Argumenta que o acórdão recorrido, ao aplicar a teoria do adimplemento substancial, divergiu de precedentes do STJ que afastam a incidência de tal teoria nos casos de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva da construtora. Requerem, ao final, o conhecimento e o provimento do recurso para reformar o acórdão e reconhecer o direito à resolução dos contratos, com a devolução integral e imediata dos valores pagos. MONTE AZUL INCORPORAÇÃO E EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e CONDOMÍNIO MIRANTE II SPE LTDA. não apresentaram contrarrazões (e-STJ fls. 744). Os recursos especiais foram obstados na origem, o que deu ensejo à interposição destes agravos. É o relatório. EMENTA AGRAVOS EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. FUNDAMENTO DO ACÓRDÃO NÃO IMPUGNADO. SÚMULA N. 283/STF. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA N. 7/STJ. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. DANO MORAL. NÃO CONFIGURAÇÃO. MERO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. APLICAÇÃO DA TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. PEDIDO DE REFORMA. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N. 7/STJ. 1. A ausência de impugnação a fundamento do acórdão recorrido suficiente para mantê-lo hígido atrai a incidência, por analogia, da Súmula n. 283 do Supremo Tribunal Federal. 2. A revisão da conclusão do Tribunal de origem sobre a inexistência de caso fortuito ou de força maior para justificar o atraso na entrega da obra demandaria o reexame de fatos e provas, providência vedada em recurso especial, nos termos da Súmula n. 7 do Superior Tribunal de Justiça. 3. A jurisprudência desta Corte Superior é firme no sentido de que o atraso na entrega do imóvel gera para o promitente-comprador o direito à indenização por lucros cessantes, cujo prejuízo é presumido e decorre da simples privação do uso do bem, sendo cabível a condenação ainda que se trate de imóvel adquirido no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida. 4. O simples inadimplemento contratual, consubstanciado no atraso de poucos meses na entrega de imóvel, não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, exigindo-se a demonstração de circunstâncias excepcionais que configurem lesão a direito da personalidade, o que não ocorreu na hipótese. 5. No caso, o Tribunal de origem, soberano na análise das provas, concluiu pela ocorrência do adimplemento substancial ao considerar ínfimo o período de atraso na entrega da obra (inferior a quatro meses), afastando o pedido de resolução do contrato. A reforma dessa conclusão encontra óbice na Súmula n. 7/STJ. 6. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial interposto por WILLIAN SUTIL DA SILVA E OUTROS. Agravo conhecido para conhecer parcialmente do recurso interposto por MONTE AZUL INCORPORAÇÃO E EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e CONDOMÍNIO MIRANTE II SPE LTDA. e, nessa extensão, dar-lhe parcial provimento.