STJ AREsp 2725322

DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. PERMUTA DE IMÓVEL POR UNIDADES FUTURAS. AUSÊNCIA DE PRAZO PARA CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO. CLÁUSULA POTESTATIVA. INADIMPLEMENTO ABSOLUTO. INÉRCIA PROLONGADA DA INCORPORADORA. 1. Ausente violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC quando o tribunal de origem examina as questões essenciais ao deslinde da controvérsia, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte recorrente. 2. Não configura julgamento extra petita ou decisão surpresa a análise da abusividade da ausência de prazo para cumprimento da obrigação quando tal questão constitui fundamento jurídico aplicável à causa de pedir (inadimplemento contratual) e ao fato deduzido como matéria de defesa pela própria recorrente. Incidência do princípio jura novit curia. 3. Caracteriza-se o interesse de agir para a resolução do contrato diante da prolongada inércia da incorporadora em dar início ao empreendimento, situação que, aliada à ausência de prazo contratual, revela inadimplemento e abusividade da condição estabelecida. 4. Limitado pela função social do contrato, pela boa-fé objetiva e pela vedação a cláusulas que sujeitem uma das partes ao arbítrio exclusivo da outra, o princípio da força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda) não possui caráter absoluto. 5. Vedada em recurso especial a alteração das conclusões do acórdão recorrido quanto à caracterização do inadimplemento absoluto e à ausência de caso fortuito ou força maior, por demandar reexame do conjunto fático-probatório dos autos. Súmula n. 7 do STJ. 6. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial. RELATÓRIO Trata-se de agravo interposto por RESIDENCIAL RESERVAS DA MATA SPE LTDA (RESIDENCIAL) contra decisão que inadmitiu recurso especial fundado no art. 105, III, alíneas a e c, da Constituição Federal manejado em face de acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. Na origem, SENEZA PARTICIPAÇÕES LTDA., RAFAEL PIZOL CATTO, CAMILA MARIA BACCILI FORLEVIZE CATTO, JOSÉ LEOPOLDO BERGAMIN e MARTA ARIADNE MODENEZI (SENEZA e outros) ajuizaram ação de resolução contratual em desfavor de RESIDENCIAL. Alegaram ter firmado, em 30 de agosto de 2016, contrato de permuta de imóvel para fins de incorporação imobiliária, pelo qual receberiam 20 unidades autônomas futuras. Sustentaram o inadimplemento absoluto de RESIDENCIAL, que, passados anos, não deu início às obras do empreendimento. A sentença julgou procedente o pedido para declarar resolvido o contrato, determinando o cancelamento do registro da incorporação e condenando a ré ao pagamento dos tributos incidentes sobre o imóvel (e-STJ, fls. 550 a 553). O Juízo de primeiro grau fundamentou que a ausência de prazo para o cumprimento da obrigação sujeitaria os autores ao arbítrio da ré, caracterizando cláusula puramente potestativa, vedada pelo art. 122 do Código Civil. O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, em acórdão da relatoria do desembargador Benedito Antonio Okuno, negou provimento à apelação de RESIDENCIAL, mantendo a sentença por seus próprios fundamentos. O acórdão ficou assim ementado (e-STJ, fl. 79 a 714): CONTRATO DE PERMUTAS - Incorporação imobiliária Sentença de procedência para resolver o contrato Apelação da parte ré - Alegação de julgamento extra petita Inocorrência Para solução da causa era necessário analisar a validade do contrato sem prazo estipulado, que aliás, foi utilizada como matéria de defesa Falta de interesse de agir - Não cabimento - Ausência de prazo para cumprimento de obrigação de um dos contratantes Cláusula meramente potestativa, vedada pelo ordenamento jurídico Caso fortuito e de força maior não verificados Contrato e aditivo assinados em 2016 e 2017, notificação acerca do inadimplemento em 2019 Pandemia do Covid-19 eclodiu em 2020 Sentença mantida RECURSO NÃO PROVIDO. Os embargos de declaração opostos foram rejeitados (e-STJ, fls. 727 a 730). No recurso especial, RESIDENCIAL alegou violação dos arts. 9º, 10, 141, 485, VI, 489, § 1º, IV, 492 e 1.022, II, do Código de Processo Civil; e 393, 421, 421-A e 422 do Código Civil. Sustentou, em síntese, (1) negativa de prestação jurisdicional; (2) ocorrência de julgamento extra petita e decisão surpresa, pois a tese de cláusula potestativa não foi arguida na petição inicial; (3) falta de interesse de agir, porquanto a ausência de prazo contratual impede a caracterização da mora; e (4) ofensa ao princípio pacta sunt servanda e existência de força maior (pandemia da Covid-19). Apontou, ademais, dissídio jurisprudencial. A presidência da Seção de Direito Privado do Tribunal paulista inadmitiu o apelo, por entender ausente a ofensa aos dispositivos legais apontados e pela incidência da Súmula nº 7 do STJ (e-STJ, fls. 816 a 818). No agravo, RESIDENCIAL impugnou os fundamentos da decisão de inadmissibilidade. Não foram apresentadas contrarrazões ao agravo, conforme certidão de, e-STJ, fl. 860. É o relatório. EMENTA DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. PERMUTA DE IMÓVEL POR UNIDADES FUTURAS. AUSÊNCIA DE PRAZO PARA CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO. CLÁUSULA POTESTATIVA. INADIMPLEMENTO ABSOLUTO. INÉRCIA PROLONGADA DA INCORPORADORA. 1. Ausente violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC quando o tribunal de origem examina as questões essenciais ao deslinde da controvérsia, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte recorrente. 2. Não configura julgamento extra petita ou decisão surpresa a análise da abusividade da ausência de prazo para cumprimento da obrigação quando tal questão constitui fundamento jurídico aplicável à causa de pedir (inadimplemento contratual) e ao fato deduzido como matéria de defesa pela própria recorrente. Incidência do princípio jura novit curia. 3. Caracteriza-se o interesse de agir para a resolução do contrato diante da prolongada inércia da incorporadora em dar início ao empreendimento, situação que, aliada à ausência de prazo contratual, revela inadimplemento e abusividade da condição estabelecida. 4. Limitado pela função social do contrato, pela boa-fé objetiva e pela vedação a cláusulas que sujeitem uma das partes ao arbítrio exclusivo da outra, o princípio da força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda) não possui caráter absoluto. 5. Vedada em recurso especial a alteração das conclusões do acórdão recorrido quanto à caracterização do inadimplemento absoluto e à ausência de caso fortuito ou força maior, por demandar reexame do conjunto fático-probatório dos autos. Súmula n. 7 do STJ. 6. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.